Bréf

   

I

Vísað er til kvörtunar yðar til umboðsmanns Alþingis 11. apríl sl. fyrir hönd A sem beinist að kærunefnd húsamála vegna álits hennar 1. desember 2022 í máli nr. [...]. Með álitinu var hafnað kröfu hans um viðurkenningu á að gagnaðilum hans í málinu bæri að taka þátt í kostnaði við viðhald og framkvæmdir á innkeyrslu/plani við bílskúra fjöleignarhússins [...] í Reykjavík til jafns við hann. Kvörtun yðar lýtur einkum að því að sú forsenda nefndarinnar fyrir niðurstöðu í málinu að umrædd innkeyrsla sé svokallaður „sérnotaflötur“ sé ekki í samræmi við lög nr. 26/1994, um fjöleignarhús, og vísið þér í því sambandi til sjónarmiða sem koma fram í áliti umboðsmanns Alþingis 15. nóvember 2005 í máli nr. 4363/2005.

Með bréfum til kærunefndar húsamála 18. apríl og 16. júní sl. var óskað eftir gögnum málsins og síðar viðhorfi nefndarinnar til kvörtunar yðar. Þess var sérstaklega óskað að nefndin skýrði hvort og þá hvernig hún teldi niðurstöðu sína samrýmast lögum í ljósi þeirra sjónarmiða sem fram hefðu komið í téðu áliti umboðsmanns.

  

II

Ágreiningur umbjóðanda yðar við gagnaðila hans, sem lýst er í kvörtuninni, er einkaréttarlegur og fellur sem slíkur utan starfssviðs umboðsmanns Alþingis eins og það er afmarkað í 3. gr. laga nr. 85/1997, um umboðsmann Alþingis. Samkvæmt 1. og 2. mgr. 3. gr. laganna nær starfssvið umboðsmanns einvörðungu til stjórnsýslu ríkis og sveitar­félaga og til starfsemi þeirra einkaaðila sem hafa að lögum fengið opinbert vald til að taka ákvarðanir um rétt eða skyldu manna í merkingu 2. mgr. 1. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Með lögum nr. 26/1994, um fjöl­eignarhús, var farin sú leið að stofna til sjálf­stæðrar kæru­nefndar sem eigendur fjöleignarhúsa geta leitað til með ágreiningsmál sín og fengið rökstutt álit, sbr. 1. mgr. 80. gr. laganna. Erindi til kærunefndar skal vera skriflegt og í því skal skilmerkilega greina hvert sé ágreiningsefnið, hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni, sbr. 2. mgr. greinarinnar. Í 4. mgr. greinarinnar kemur fram að kæru­nefndin skuli láta í té álit sitt svo fljótt sem kostur sé og jafnan innan tveggja mánaða frá því að erindi barst henni. Ágrein­ings­efnum verði eigi skotið til annars stjórnvalds. Telji kæru­nefndin að lög nr. 26/1994 hafi verið brotin og á rétt aðila sé hallað beinir hún til­mælum til gagnaðila um úrbætur, sbr. 5. mgr. sömu greinar. Ekki er því um það að ræða að kæru­nefndin kveði upp úr­skurði sem séu bindandi fyrir aðila og þeim beri skilyrðislaust að fara eftir. Er í lögunum tekið fram að aðilar geti lagt ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. greinarinnar.

Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga nr. 85/1997 er það hlutverk umboðsmanns að hafa eftir­­lit með stjórn­sýslu ríkis og sveitarfélaga á þann hátt sem nánar greinir í lögunum. Kæru­nefnd húsamála er sem slík hluti af stjórnsýslu ríkisins en úrlausnir hennar eru ekki stjórnvalds­ákvarðanir og falla ekki undir gildis­­­svið stjórnsýslulaga, sbr. 2. mgr. 1. gr. þeirra. Sem hluta af stjórn­­sýslu ríkisins ber nefndinni hins vegar að gæta almennra reglna stjórnsýsluréttar í störfum sínum eftir því sem við getur átt. Nánari ákvæði um störf kærunefndarinnar eru í reglugerð nr. 1355/2019, um kærunefnd húsamála.

Í ljósi þess sem að framan segir um stöðu nefndarinnar og eðli þess ágreinings sem hún fjallar um beinist eftirlit umboðsmanns með starfi nefndarinnar fyrst og fremst að því hvort hún hafi við úrlausn ein­stakra mála gætt þeirra almennu reglna stjórnsýsluréttar sem við eiga og hinna sérstöku reglna sem settar hafa verið um störf hennar svo og hvort hún hafi að öðru leyti hagað störfum sínum í sam­ræmi við lög og vandaða stjórnsýsluhætti. Að því marki sem úrlausn nefndarinnar í einstöku máli byggist á mati á atvikum er umboðs­maður hins vegar almennt ekki í stakk búinn til að taka slíkt mat til endurskoðunar enda liggi fyrir að nefndin hafi við þá úrlausn fylgt þeim reglum sem eftirlit umboðsmanns beinist að samkvæmt framansögðu. Þar verður að hafa í huga að lög nr. 85/1997 eru byggð á þeirri forsendu að umboðsmaður og dómstólar skipti með sér verkum með ákveðnum hætti og mál geti verið þannig vaxin að heppi­legra sé að leyst verði úr þeim fyrir dómstólum. Ég nefni í þessu sambandi c-lið 3. mgr. 3. gr. laganna þar sem tekið er fram að starfssvið umboðs­manns taki ekki til ákvarðana og annarra at­hafna stjórnvalda þegar samkvæmt beinum lagafyrirmælum er ætlast til að menn leiti leið­réttingar með málskoti til dómstóla, og c-lið 2. mgr. 10. gr. laganna, þar sem tekið er fram að varði kvörtun réttar­ágreining sem á undir dómstóla og eðlilegt er að þeir leysi úr geti umboðsmaður lokið máli með ábendingu um það.

  

III

Af lögum nr. 26/1994, um fjöleignarhús, leiðir að við úrlausn um hver eða hverjir af eigendum fjöleignarhúss skuli bera kostnað sem til fellur vegna tiltekins hluta húss eða lóðar þarf fyrst að leysa úr því undir hvaða eignarform hann fellur, þ.e. hvort um er að ræða séreign, sameign allra eða sameign sumra. Gera lögin ráð fyrir því að við slíka úrlausn sé litið svo á að um sameign sé að ræða nema ótvírætt liggi fyrir að sá hluti sem deilt er um sé séreign samkvæmt 4. og 5. gr. laganna, sbr. 6. gr. þeirra. Í forsendum nefndarinnar í máli umbjóðanda yðar segir eftirfarandi: 

Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins, dags. 12. nóvember 1958, skiptast réttindi til að byggja bílskúr til jafns á milli 2. og 3. hæðar. Tveir bílskúrar hafa verið byggðir á lóðinni og eru þeir í eigu álitsbeiðanda og eiganda íbúðar á 1. hæð. Snýst ágreiningur um hvort öllum eigendum beri að taka þátt í kostnaði vegna viðhalds á aðkeyrslu að bílskúrnum.

Í 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að til séreignar fjöleignarhúss teljist hluti lóðar, til dæmis bílastæði sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr.

Kærunefnd hefur í mörgum álitsgerðum, svo sem í málum nr. 28/2000 og 131/2020, talið að ákvæði 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignahús þýði að eðli máls samkvæmt sé öll aðkeyrsla að bílskúr sérafnotaflötur bílskúrseiganda, enda beri hann af henni allan kostnað, svo sem stofnkostnað, viðhald, umhirðu og fleira. Telur nefndin að eftir byggingu bílskúranna hafi sá hluti lóðarinnar sem tekinn var undir aðkeyrslu að bílskúrnum orðið að sérnotafleti bílskúrseigenda, sbr. 9. tölul. 1. mgr. 5. gr., enda óhjákvæmilegt að tryggja þurfi aðgengi bifreiða þeirra að bílskúrunum. Ljóst er að eigendur geta hvorki haft hefðbundin sameignarnot af aðkeyrslunni né nýtt hana undir sínar bifreiðir án þess að tálma aðgengi eigenda bílskúranna að þeim. Telur nefndin þannig ekki unnt að líta svo á að eingöngu verði talið til sérkostnaðar eigenda bílskúranna flatarmál bílastæðanna framan við bílskúrana líkt og álitsbeiðandi gerir kröfu um, enda er aðkeyrslan órjúfanlegur hluti þeirra.

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið telur nefndin að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að eigendum öllum verði gert að taka þátt í viðhaldskostnaði vegna aðkeyrslunnar. Aftur á móti telur nefndin að þar sem sorptunnur fyrir allt húsið eru staðsettar á hluta aðkeyrslunnar verði að telja þann hluta lóðarinnar sameiginlegan, en það virðist jafnframt ágreiningslaust á milli aðila.

Í málinu skilaði einn þriggja nefndarmanna séráliti þar sem m.a. kom fram að í lögum nr. 26/1994 væri aðeins gert ráð fyrir áðurnefndum þremur eignarformum en ekki væri þar vísað til sérnotaflata. Var tekið undir sjónarmið sem fram hefðu komið um þetta í áliti umboðsmanns Alþingis i máli nr. 4363/2005. Til greina kæmi að skilgreina svæðið sem séreign, sbr. 9. tölulið 5. gr. laga nr. 26/1994, sameign þeirra sem bílskúrana eiga, sbr. 7. gr. laganna, eða láta kostnaðarskiptinguna ráðast af c-lið 45. gr. laganna, en þar er mælt fyrir um að kostnaði skuli jafnan skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að  mæla óyggjandi not hvers og eins. Í sérálitinu sagði þó að vegna niðurstöðu meiri hluta nefndarinnar yrði ekki tekin afstaða til þessara lagaatriða.

Í skýringum nefndarinnar til umboðsmanns 4. september sl. kemur m.a. fram að nefndin hafi í framkvæmd sinni talið að fella bæri aðkeyrslur að bílskúrum í fjöleignarhúsum undir 9. tölulið 5. gr. laga nr. 26/1994 með takmörkunum um umferðarrétt annarra eigenda um séreignina. Í niðurlagi skýringanna segir eftirfarandi í þessu samandi:  

Að framangreindu virtu telur nefndin að almennt sé ekki unnt að skilreina þessi svæði sem sameign, sameign sumra eða séreign í skilningi laga um fjöleignarhús. Slík niðurstaða er aftur á móti ótæk og því hefur nefndin til fyllingar ákvæðum laganna komist að téðri niðurstöðu í álitum sínum. Hvort sem hugtakið sérnotaflötur sé notaður eða ekki snýst þetta í grunninn um að aðkeyrslan skuli skilgreind sem séreign með takmörkun um umferðarrétt annarra eigenda. Fordæmi eru fyrir þessari túlkun kærunefndar að minnsta kosti frá árinu 1999.

Samkvæmt framangreindu var það efnisleg afstaða nefndarinnar í málinu, andstætt því sem talið var eiga við í fyrrnefndu máli umboðsmanns nr. 4363/2005, að umdeildur eignarhluti væri séreign eigenda bílskúranna samkvæmt 9. tölulið 5. gr. laga nr. 26/1994 og þá með kvöð um umferðarrétt annarra eigenda fjöleignarhússins.

Í áliti nefndarinnar var hvorki gerð nánari grein fyrir því hvernig fyrrgreind afstaða hennar samrýmdist gögnum málsins, s.s. fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingu, né hvernig hún horfði við nánari afmörkun séreignarhluta hvors bílskúrseiganda fyrir sig. Í því sambandi athugast þó að fyrir nefndinni lá einungis að fjalla um kostnaðarskiptingu vegna viðhalds og framkvæmda við innkeyrslur að bílskúrunum, svo sem áréttað var í því minnihlutaáliti sem áður er rakið.

Þótt ég telji að rökstuðningur nefndarinnar hefði mátt vera skýrari m.t.t. þeirra lagalegu hugtaka sem stuðst var við og einnig fyllri að því er varðaði tilvísun til gagna og atvika málsins liggur fyrir að í álitinu er vísað til ákvæða laga nr. 26/1994 og lagasjónarmiða við túlkun þeirra. Eftir að hafa kynnt mér álitið og önnur gögn málsins get ég því ekki litið öðru vísi á en að nefndin hafi nægilega rökstutt niðurstöðu sína. Það er því niðurstaða mín að ekki sé tilefni til athuga­semda af minni hálfu við rökstuðning nefndarinnar í málinu eða málsmeðferð hennar að öðru leyti. Í því sambandi tek ég þó fram að í þeirri niðurstöðu felst ekki að fallist sé á rökstuðninginn eins og hann er fram settur.

  

IV

Að því er varðar þá efnislegu niðurstöðu nefndarinnar að hafna kröfu umbjóðanda yðar um kostnaðarþátttöku annarra eigenda fjöleignarhússins vegna innkeyrslunnar og tilvísun yðar til sjónarmiða sem koma fram í áliti umboðsmanns í máli nr. 4363/2005 tek ég fram að af hálfu umboðsmanns hefur verið litið svo á að það falli undir hlutverk hans að hafa eftirlit með því að við úrlausnir sínar beiti nefndin viðurkenndum lagalegum aðferðum og fylgi lögum við úrlausn um efnisatriði. Í samræmi við það var í álitinu talið að sú niðurstaða að innkeyrsla að bílskúr væri í sameign allra eigenda fjöleignarhúss, en engu að síður svokallaður „sérafnotaflötur“ tiltekins eiganda, væri ekki í samræmi við lög nr. 26/1994 enda væri þá ákveðið ósamræmi milli þeirra reglna, sem nefndin taldi eiga við um sérafnotafleti, og reglna laganna um sameign. 

Eftir að hafa kynnt mér gögn málsins í fyrirliggjandi máli, einkum rökstuðning nefndarinnar og nánari skýringar hennar, tel ég að hér séu atvik með ólíkum hætti samanborið við fyrrgreint mál. Eru forsendur mínar til að fjalla um efnislega niðurstöðu nefndarinnar þ.a.l. einnig aðrar. Hef þá í huga að í málinu liggur fyrir með nægilega rökstuddum hætti að nefndin lítur svo á að umræddar innkeyrslur að bílskúrum falli undir 9. tölulið 5. gr. laga nr. 26/1994 og séu þ.a.l. séreign. Hvað sem líður rökstuðningi nefndarinnar að þessu leyti fæ ég því ekki séð að í afstöðu hennar gæti þess ósamræmis sem til umfjöllunar var í máli umboðsmanns nr. 4363/2005.

Með hliðsjón af áðurröktum sjónarmiðum um aðkomu umboðsmanns að úrlausnum nefnda sem fjalla um einkaréttarlegan ágreining og að virtum atvikum málsins tel ég að hér sé um að ræða réttarágreining sem heyri undir dómstóla og eðlilegt sé að þeir leysi úr, sbr. c-lið 2. mgr. 10. gr. laga nr. 85/1997, um umboðsmann Alþingis. Horfi ég þá m.a. til þess að við úrlausn um ágreiningsatriði málsins, þ.e. kostnaðarskiptingu vegna innkeyrslu að bílskúrum fjöleignarhússins, kann að reyna á sönnunar­færslu og mat á henni. Úr þeim atriðum eru dómstólar betur í stakk búnir til að leysa en umboðs­maður auk þess sem hann hefur ekki að lögum réttarskipandi vald í einstökum málum sem hann hefur til meðferðar. Umboðsmaður getur því ekki tekið ákvarðanir sem binda enda á þann ágreining um kostnaðarskiptingu sem fyrir liggur.

Ég tek fram að með þessari niðurstöðu hef ég enga afstöðu tekið til þess hvort tilefni sé til þess af hálfu umbjóðanda yðar að leggja málið fyrir dóm­stóla eða hver yrði líkleg niðurstaða slíks máls.

  

V

Með vísan til alls framangreinds læt ég máli þessu lokið, sbr. a- og c-lið 2. mgr. 10. gr. laga nr. 85/1997, um umboðsmann Alþingis.