Bréf

I

Vísað er til kvörtunar þinnar 29. október sl. sem beinist að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og lýtur að endurmati stofnunarinnar á fasteignamati fasteignar þinnar að [...]. Var niðurstaða endurmatsins kærð til yfirfasteignamatsnefndar sem staðfesti þá niðurstöðu með úrskurði 14. júní sl. í máli nr. 1/2024. Í kæru þinni til nefndarinnar sem og í kvörtuninni eru gerðar athugasemdir við að fasteignamat lóða sé ákveðið sem hlutfall af fasteignamati þeirra mannvirkja sem reist hafi verið á viðkomandi lóð. Er í því sambandi m.a. vísað til þess að það hafi í för með sér að fasteignamat lóða við [...] sé ekki það sama þrátt fyrir að þær séu allar jafn stórar.

II

1

Um mat á fasteignum gilda lög nr. 6/2001, um skráningu og mat fasteigna, með síðari breytingum. Samkvæmt 2. gr. laganna skal meta hverja fasteign til verðs eftir því sem næst verður komist á hverjum tíma og nánar er kveðið á um í lögunum. Annast Húsnæðis- og mannvirkjastofnun þetta mat, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 6/2001, en yfirmat fasteigna annast yfirfasteignamatsnefnd, sbr. 1. mgr. 33. gr. þeirra. Samkvæmt 1. mgr. 32. gr. a. laganna skal Húsnæðis- og mannvirkjastofnun endurmeta skráð matsverð allra fasteigna 31. maí ár hvert og skal það verð talið fasteignamatsverð frá og með 31. desember þess árs til jafnlengdar næsta árs nema sérstök matsgerð komi til.

Í V. kafla laga nr. 6/2001 er fjallað um fasteignamat og framkvæmd þess. Í 1. mgr. 27. gr. laganna er kveðið á um þá meginreglu að matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst eða þar næst á undan matsgerð eftir því hvenær hún tekur gildi. Sé gangverð fasteignar ekki þekkt skal matsverð ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar, sbr. 2. mgr. sömu greinar.

Í 1. mgr. 28. gr. laga nr. 6/2001 segir að við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. skuli eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga. Þá skal huglægu, órökstuddu mati ekki beitt nema engra annarra kosta sé völ um ákvörðun matsverðs, sbr. 2. mgr. greinarinnar.

Samkvæmt 36. gr. laga nr. 6/2001 getur ráðherra með reglugerð sett nánari ákvæði um framkvæmd laganna. Reglugerð nr. 406/1978, um fasteignaskráningu og fasteignamat, sækir stoð sína framangreint ákvæði. Í 2. og 3. mgr. 3. gr. reglugerðarinnar segir að í samræmi við nánari reglur í 5. til 9. gr. hennar skuli meta land og mannvirki, sem við það séu skeytt, ásamt hvers konar verðmætum er fylgi samkvæmt ákvæðum laga og samninga eða öðrum gildum heimildum. Meta skuli hús og önnur mannvirki þótt eigi fylgi réttindi yfir landi, en geta skuli greinilega þessarar aðstöðu um lóðarréttindin.

Samkvæmt 1. mgr. 5. gr. reglugerðarinnar skal taka til sjálfstæðs mats, ásamt tilheyrandi mannvirkjum, hverja lóð og land, sem vegna sérgreinds eignar- eða afnotaréttar, hagnýtingar, auðkenningar eða merkja, þykir eðlilegt að telja afmarkaða eind. Í 7. mgr. greinarinnar segir jafnframt að meta skuli allar eignar- og leigulóðir, svo og hvers konar eignar- og leigulönd, þar á meðal sumarbústaðalönd.

Í 1. mgr. 6. gr. reglugerðarinnar er kveðið á um að mati skuli haga þannig að tilteknir þættir fasteignar séu metnir til grunnverðs, en síðan skuli meta gangverð eignar í heild. Samkvæmt 1. mgr. 7. gr. skal mati til grunnverðs haga þannig að einstakir þættir fasteignar séu metnir til verðs, sbr. 2.-5. mgr. sömu greinar. Í 2. mgr. greinarinnar segir að meta skuli verð lands og lóða til grunnverðs með hliðsjón af líklegu söluverði sambærilegs lands í því héraði sem um er að ræða. Skal þar tekið tillit til hvers konar kosta á hagnýtingu eignar að frátöldum hlunnindum, er meta á sérstaklega til grunnverðs samkvæmt 5. mgr. hennar. Við mat lands og lóða til frumverðs skal jafnframt gæta matssjónarmiða samkvæmt 8. gr. reglugerðarinnar, eftir því sem við á. Samkvæmt 3. mgr. 7. gr. skal meta mannvirki til grunnverðs með því að miða við byggingarkostnað (endurstofnverð) samsvarandi mannvirkis. Skal þar taka tillit til ásigkomulags mannvirkis, fyrst og fremst áhrifa aldurs miðað við byggingarefni, viðhald og byggingarlag.

Samkvæmt 1. mgr. 8. gr. skal mat fasteignar í heild miða við það gangverð, umreiknað til staðgreiðslu, sem líklegt er að hún mundi hafa í kaupum og sölum. Auk grunnverðs, sbr. 7. gr. reglugerðarinnar, skal einkum hafa til hliðsjónar þau atriði sem talin eru í 2.-6. mgr. greinarinnar. Þá segir í 1. mgr. 9. gr. að heildarmatsverð samkvæmt 8. gr. skuli eftir því sem við á, skipta niður í nánar greinda þætti, þ. á m. matsverð lands eða lóðar sem og matsverð mannvirkja.

Í 6. mgr. 8. gr. segir að mat lóða skuli miðast við sennilegt söluverð slíkra lóða í því þéttbýlishverfi, sem um sé að ræða, enda sé lóðin hæf til tilætlaðra nota, svo sem byggingar íbúðarhúss, iðnaðarhúss eða fyrir annan atvinnurekstur. Skal leitast við að finna út lóðarverð í viðkomandi hverfi og ber við slíkt almennt mat að taka tillit til þeirra atriða, sem hafa almennt áhrif á lóðarverð í hverfinu, svo sem afstöðunnar milli íbúðarhúsa og atvinnuhúsnæðis, þéttbýlis umhverfis viðskiptahverfi, samgangna, venjubundinnar aðsóknar almennings að einstökum verslunarhverfum, hagnýtingar og hagnýtingarkosta með hliðsjón af almennum ákvæðum laga um byggingar- og skipulagsmál og ákvörðunum yfirvalda, sem um slík málefni fjalla. Þá ber að taka tillit til þess tilkostnaðar sem það hefur haft í för með sér að gera lóð hæfa til þeirra nota, sem hún er í. Þá skal við mat lóða fylgja sömu grundvallarreglum hvort sem um sé að ræða eignarlóð eða leigulóð.

2

Með ákvæðum 27. og 28. gr. laga nr. 6/2001 hefur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, og eftir atvikum yfirfasteignamatsnefnd, verið falið nokkurt svigrúm til mats á því hvernig matsverð fasteignar í skilningi laganna er ákveðið, sbr. til hliðsjónar dóm Landsréttar 16. júní 2023 í máli nr. 229/2022. Það leiðir af lögum nr. 85/1997, um umboðsmann Alþingis, að þegar löggjafinn hefur falið stjórnvöldum mat á tilteknum atriðum beinist athugun umboðsmanns fyrst og fremst að því að kanna hvort stjórnvald hafi lagt fullnægjandi grundvöll að máli, hvort það hafi byggt mat sitt á málefnalegum sjónarmiðum og dregið forsvaranlegar ályktanir af gögnum málsins, auk þess að það hafi gætt að réttum málsmeðferðarreglum að öðru leyti. Í samræmi við framangreint tekur athugun umboðsmanns, hvað snertir ákvarðanir stjórnvalda um matsverð fasteigna samkvæmt lögum nr. 6/2001, m.a. til þess hvort þær forsendur sem lagðar eru til grundvallar slíku mati séu í samræmi við lög. Í slíkum tilvikum felur athugun umboðsmanns þó ekki í sér að lagt sé nýtt eða sjálfstætt mat á málið

Samkvæmt því sem fram kemur í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar mun fasteignamat byggðra íbúðarhúsalóða í þéttbýli, líkt og í tilviki [...], vera reiknað sem hlutfall af grunnmati, þ.e. grunnmat lóðar margfaldað með lóðarstuðli viðkomandi svæðis. Við það grunnmat sé litið til þriggja þátta. Í fyrsta lagi stærðar lóðar og þess mannvirkis sem sé á lóðinni. Í öðru lagi hverrar gerðar mannvirkið sé og í þriðja lagi á hvaða matsvæði eða undirmatsvæði viðkomandi fasteign sé staðsett.

Í úrskurðinum var lagt til grundvallar að það leiddi af 2. mgr. 7. gr. og 6. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 406/1978 að fasteignamat lóða skyldi m.a. taka mið af staðsetningu og ætluðum notum viðkomandi lóðar eða lands, þar á meðal tegundar og gerðar þess mannvirkis sem þar væri. Þá bæri að taka tillit til annarra atriða sem hefðu almenn áhrif á lóðarverð, s.s. staðsetningar og gerðar. Markaðist það m.a. af því að heildarfasteignamati húss og lóðar væri ætíð ætlað að endurspegla gangverð viðkomandi eignar umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma sem ætla mætti að eignin hefði í kaupum og sölum, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Það var því mat nefndarinnar að taka bæri tillit til fleiri þátta en gerðar, staðsetningar og stærðar lóðar við ákvörðun á fasteignamati byggðra lóða.

Eftir að hafa kynnt mér kvörtun þína og að virtum lagagrundvelli málsins tel ég mig ekki hafa forsendur til að fullyrða að sú tilhögun, að litið sé á stærð og gerð þeirra mannvirkja sem reist hafa verið á viðkomandi lóð geti ásamt öðrum þáttum sem beinlínis varða gerð og stærð lóðarinnar sjálfrar sem einn þeirra þátta sem hafi þýðingu við ákvörðun lóðarmats, hafi ekki samræmst lögum. Í því sambandi hef ég m.a. í huga að ekki verður hjá því litið að stærð og gerð þess mannvirkis sem reist hefur verið á lóð geti almennt haft nokkur áhrif á verðmæti lóðarinnar og verði órjúfanlegur þáttur eignarinnar í heild sinni. Tel ég því ekki tilefni til að gera athugasemdir við þá niðurstöðu nefndarinnar að hafna kröfu þinni um ógildingu endurmats Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar á þeim grundvelli.

III

Með vísan til framangreinds læt ég athugun minni á máli þessu lokið, sbr. 1. mgr. 10. gr. laga nr. 85/1997. Hinn 26. september sl. var undirrituð kjörin umboðsmaður Alþingis og tók við embætti 31. október sl. Hef ég því farið með mál þetta frá þeim tíma.