Álit

I. Kvörtun.

Hinn 9. mars 2005 leitaði A til mín og kvartaði yfir áliti kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 56/2004, frá 24. febrúar 2005. Lýtur kvörtun A nánar tiltekið að því að kærunefndin hafi ekki leyst með fullnægjandi hætti úr því álitaefni sem hann lagði fyrir nefndina og varðaði réttindi yfir innkeyrslu að fjöleignarhúsinu X í Reykjavík.

Ég lauk máli þessu með áliti, dags. 15. nóvember 2005.

II. Málsatvik.

Í gögnum málsins kemur fram að A sé eigandi að kjallaraíbúð í fjöleignarhúsinu að X. Meðfram húsinu, framhjá innganginum í kjallaraíbúðina, liggur innkeyrsla að bílskúr sem er í séreign annars íbúðareiganda í húsinu. Í tilefni af deilum sem íbúar hússins áttu í við eiganda bílskúrsins um nýtingu á innkeyrslunni leitaði bílskúrseigandinn til kærunefndar fjöleignarhúsamála. Í því máli (nr. 2/2002) komst kærunefndin að þeirri niðurstöðu að öll innkeyrslan væri „sérafnotaflötur“ eiganda bílskúrsins, gagnaðila A í málinu, og að öðrum væri óheimilt að nýta hana sem bílastæði. Aðrir eigendur ættu hins vegar umferðar- og aðkomurétt um innkeyrsluna, svo sem við affermingu eða flutninga, enda væri fyllsta tillits gætt gagnvart eiganda bílskúrsins um aðkomu að bílskúr og bílastæði.

Í kjölfar álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 2/2002 taldi eigandi bílskúrsins sér heimilt að leggja bifreiðum sínum í innkeyrslunni og spruttu upp deilur á milli eigenda íbúða í fjöleignarhúsinu um túlkun fyrrgreindrar niðurstöðu kærunefndarinnar. Af því tilefni leitaði A til nefndarinnar með bréfi, dags. 6. október 2004. Álit nefndarinnar í málinu nr. 56/2004 er dagsett 24. febrúar 2005. Þar er helstu málsatvikum og ágreiningsefninu lýst og kemur fram að kærunefndin telji kröfu A vera:

„Að innkeyrsla að bílskúr fjöleignarhússins [X], sem jafnframt er aðkoma að eignarhluta álitsbeiðanda, skuli öll vera greið og hindrunarlaus og óheimilt sé að leggja þar bifreiðum. Eiganda bílskúrs sé þó heimilt að leggja einni venjulegri fólksbifreið fyrir framan bílskúr við enda innkeyrslu. Þá sé öllum eigendum fjöleignarhússins heimilt að stöðva þar bíl sem lið í flutningum á fólki eða affermingu vara eða í samsvarandi tilvikum.“

Í álitinu eru sjónarmið aðila rakin. Í forsendum álits kærunefndar fjöleignarhúsamála segir svo meðal annars:

„Í máli þessu er deilt um hagnýtingu innkeyrslunnar til að leggja bifreiðum. Álitsbeiðandi heldur því fram að ekki hafi verið gert ráð fyrir bílastæði neins staðar á innkeyrslunni þegar bílskúrinn var byggður og því hafi gagnaðilar ekki rétt til að leggja þar bifreið. Hins vegar geri hann ekki athugasemd við að bílskúrnum fylgi einkabílastæði fyrir framan skúrinn í samræmi við álit kærunefndar enda sé venjulegri fólksbifreið lagt þar. Að frátöldu þessu stæði eigi innkeyrslan að vera auð en allir eigendur eigi rétt á að stöðva þar bíl vegna afferminga, flutninga og þess háttar. Gagnaðilar telja að innkeyrslan sé séreign þeirra og þeir geti nýtt hana alla til að leggja bifreiðum. Eins og nýtingu sé háttað hindri það ekki aðkomu að eignarhluta álitsbeiðanda.

Kærunefnd ítrekar það álit sitt, sbr. mál nr. 2/2002 fyrir nefndinni, að umrædd innkeyrsla sé sérafnotaflötur eigenda bílskúrsins. Samkvæmt 9. tl. 1. mgr. 5. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, er einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign og í því felst í þessu tilviki að öll aðkeyrslan að bílskúrnum er sérnotaflötur bílskúrseigenda enda beri þeir af honum allan kostnað, s.s. stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl. Öðrum er því óheimilt að nýta innkeyrsluna sem bílastæði. Á hinn bóginn hafa aðrir eigendur hússins eðli máls samkvæmt umferðar- og aðkomurétt um innkeyrsluna, svo sem við affermingu eða flutninga, enda fyllsta tillits gætt gagnvart eigendum bílskúrs um aðkomu að honum.

Umrædd innkeyrsla er jafnframt aðkoma að eignarhluta álitsbeiðanda og á hann skýlausan rétt til þess að sú aðkoma sé greið. Gagnaðilar verða við nýtingu sérnotaflatar síns að gæta þess að þrengja ekki meira en nauðsyn krefur að svæðinu frá aðaltröppum hússins og að inngangi álitsbeiðanda.“

Í niðurstöðukaflanum segir orðrétt:

„Það er álit kærunefndar að innkeyrsla að bílskúr sé sérnotaflötur gagnaðila en álitsbeiðandi og aðrir eigendur hússins hafi takmarkaðan umferðar- og aðkomurétt um innkeyrsluna. Við nýtingu innkeyrslunnar ber gagnaðila að gæta þess að þrengja ekki meira en nauðsyn krefur að svæðinu frá aðaltröppum hússins og að inngangi álitsbeiðanda.“

III. Athugun umboðsmanns Alþingis.

Í tilefni af kvörtun A yfir ofangreindu áliti kærunefndar fjöleignarhúsamála ritaði ég nefndinni fyrirspurnarbréf, dags. 23. mars 2005. Þar rakti ég stuttlega ofangreinda málavexti, kröfu A fyrir kærunefndinni og niðurstöðuorð í áliti hennar. Í bréfinu ítrekaði ég að krafa A fyrir nefndinni hafi lotið að því afmarkaða álitaefni hvort eiganda bílskúrsins væri heimilt að leggja bílum sínum í innkeyrsluna en hann viðurkenni hins vegar rétt bílskúrseigandans til þess að eiga greiðfæra leið um hana og leggja einum bíl í stæði fyrir framan bílskúrinn. Í bréfinu rakti ég jafnframt verkefni og valdsvið kærunefndar fjöleignarhúsamála, sem fjallað er um í 80. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús og í reglugerð nr. 881/2001, um kærunefnd fjöleignarhúsamála. Jafnframt vísaði ég til fyrri álita minna, í málum nr. 3427/2002 frá 17. október 2002 og nr. 2813/1999 frá 3. apríl 2001. Í ljósi framangreinds óskaði ég, sbr. 9. gr. laga nr. 85/1997, um umboðsmann Alþingis, eftir sjónarmiðum kærunefndarinnar um hvort hún teldi sig hafa leyst, með áliti sínu dags. 24. febrúar 2005, úr því álitaefni sem A lagði fyrir hana. Teldi nefndin sig hafa tekið afstöðu til álitaefnisins óskaði ég eftir nánari útskýringum á því hver sú afstaða hefði verið. Hefði nefndin hins vegar ekki tekið slíka afstöðu óskaði ég eftir sjónarmiðum nefndarinnar um það hvernig álit hennar í málinu samræmdist því hlutverki nefndarinnar að skera úr um ágreining málsaðila.

Svör kærunefndar fjöleignarhúsamála við ofangreindu fyrirspurnarbréfi bárust mér með bréfi, dags. 14. apríl 2005. Í bréfinu eru málsatvik rakin stuttlega og vísað til þess sem sagði í forsendum álitsins um að skv. 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 væri einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign og í því fælist í þessu tilviki að öll aðkeyrslan að bílskúrnum væri sérnotaflötur bílskúrseigenda enda bæru þeir af honum allan kostnað, s.s. stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl. Öðrum væri því óheimilt að nýta innkeyrsluna sem bílastæði. Á hinn bóginn hefðu aðrir eigendur hússins eðli máls samkvæmt umferðar- og aðkomurétt um innkeyrsluna, svo sem við affermingu eða flutninga, enda væri fyllsta tillits gætt gagnvart eigendum bílskúrs um aðkomu að honum. Svo segir í bréfinu:

„Nefndin telur sig með þessu hafa túlkað umrætt lagaákvæði og þannig hafa tekið afstöðu til álitaefnisins eftir því sem valdsvið hennar leyfir. Í umræddu áliti kærunefndar fjöleignarhúsamála felst þrennt. Í fyrsta lagi að öll innkeyrslan að bílskúrnum er sérnotaflötur eigenda bílskúrsins, í öðru lagi að eigendum bílskúrsins er heimilt að leggja bíl hvar sem er í innkeyrslunni og í þriðja lagi að aðrir eigendur hússins hafa takmarkaðan umferðar- og aðkomurétt um innkeyrsluna gæti þeir þess að skerða ekki aðkomu að bílskúrnum. Vísa má til fjölmargra sambærilegra álita kærunefndar, t.d. álit í málum nr. 28/2000, nr. 9/2001, nr. 23/2002, nr. 66/2002 og nr. 54/2002.

Umrædd innkeyrsla er jafnframt aðkoma að eignarhluta álitsbeiðanda og kærunefnd bendir í áliti sínu á að við nýtingu sérnotaflatar síns verði eigendur bílskúrs að gæta þess að þrengja ekki meira en nauðsyn krefur að svæðinu frá aðaltröppum hússins og að inngangi álitsbeiðanda. Kærunefnd telur að hún hafi ekki vald til að kveða á um nánari takmarkanir á afnotarétti eigenda bílskúrsins af innkeyrslunni, s.s. um stærð og fjölda bíla sem staðið geti í umræddri innkeyrslu, eða leggja bann við notkun á ákveðnum hluta hennar.“

Ég ritaði kærunefnd fjöleignarhúsamála á ný bréf, dags. 13. júní 2005. Í bréfinu vísaði ég til þeirrar niðurstöðu nefndarinnar, í málum nr. 2/2002 og nr. 56/2004, að umrædd innkeyrsla væri „sérafnotaflötur“ eiganda bílskúrsins sem stæði við enda hennar. Jafnframt vísaði ég til þess að í 10. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, segir að eign í fjöleignarhúsi sé með þrennu móti, þ.e. séreign, sameign allra eigenda eða sameign sumra eigenda. Benti ég á að hvergi í lögunum væri hins vegar getið um „sérafnotaflöt“. Í þessu ljósi óskaði ég, með vísan til 9. gr. laga nr. 85/1997, eftir upplýsingum um það á hvaða lagagrundvelli nefndin byggði niðurstöðu sína um að innkeyrslan væri „sérafnotaflötur“. Jafnframt óskaði ég eftir nánari útskýringum á því hvaða réttarstöðu slíkur sérafnotaflötur hefði að lögum nr. 26/1994, þ.e. hvort nefndin teldi að hagnýting og ráðstöfun slíks sérafnotaflatar færi eftir ákvæðum laganna um séreign eða sameign.

Svar kærunefndar fjöleignarhúsa við ofangreindu bréfi barst mér með bréfi, dags. 22. júlí 2005. Í bréfinu segir meðal annars:

„Kærunefnd hefur í fjölmörgum álitum þar sem reynt hefur á þetta álitaefni vísað til 9. töluliðar 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús en þar segir að undir séreign fjöleignarhúss falli hluti lóðar, t.d. bílastæði, sem er séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Kærunefnd telur að í því felist að öll aðkeyrslan að bílskúrnum teljist sérafnotaflötur eiganda bílskúrsins þar sem réttur hans til að komast hindrunarlaust að og frá bílskúrnum og einkabílastæði fyrir framan skúrinn verði ekki tryggður með öðrum hætti. Viðkomandi eigandi beri af umræddum sérafnotafleti allan kostnað, s.s. stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl. Auk álits í máli 2/2002 má í þessu sambandi til dæmis nefna álit í málum nr. 10/1999, 28/2000, 9/2001, 23/2002 og 40/2004.

Í lögum nr. 26/1994 eða greinargerð með frumvarpi sem síðar varð að lögunum er ekki vikið sérstaklega að sérafnotaflötum. Að mati kærunefndar, sbr. álit nefndarinnar í málum nr. 6/2002, 36/2002, 24/2003, 41/2003 og 30/2004, felur hugtakið sérafnotaflötur í sér einkarétt til afnota og umráða yfir ákveðnum hluta lóðar sem þó er í sameign allra eigenda. Sá réttur felur ekki í sér séreignarrétt samkvæmt skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 yfir viðkomandi fleti heldur einungis afnotarétt, þ.e. kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétt sérafnotaréttarhafa. Um leið tekur sérafnotaréttarhafi á sig stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað við flötinn eins og áður segir. Unnt er að vísa í framkvæmd frá 1995, kennsluefni til löggildingar leyfishafa í gerð eignaskiptayfirlýsinga og fasteignasala og fjölmörg álit kærunefndar eins og áður er fram komið.

Greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt fjöleignarhúsalögum geta þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndarinnar sem er sérfrótt stjórnvald á sviði fjöleignarhúsamála, og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið, sbr. 1. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Fellur í hlut nefndarinnar að túlka umrædd lög en álit kærunefndar hindrar aðila ekki í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laganna.“

Ég gaf A kost á að koma á framfæri sjónarmiðum sínum í tilefni af svörum kærunefndarinnar og bárust mér athugasemdir hans með bréfum 25. apríl og 17. ágúst 2005.

IV. Álit umboðsmanns Alþingis.

1.

Um kærunefnd fjöleignarhúsamála er fjallað í lögum nr. 26/1994, um fjöleignarhús, og í reglugerð nr. 881/2001, um kærunefnd fjöleignarhúsamála.

Í 1. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum geti þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndarinnar og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Í 5. mgr. sömu greinar segir að telji kærunefndin að lög nr. 26/1994 hafi verið brotin og að á rétt aðila sé hallað beini hún tilmælum til gagnaðila um úrbætur.

Samkvæmt lögum um fjöleignarhús, sbr. 1. mgr. 10. gr. þeirra, getur eign í fjöleignarhúsi verið með þrennu móti, þ.e. séreign, sameign allra eigenda eða sameign sumra eigenda, og var það á meðal markmiðanna með setningu laganna að skýra þessi hugtök og eyða ríkjandi óvissu um þau. (Alþt. 1993—1994, A-deild, bls. 1033.) Í öðrum ákvæðum laganna er svo nánar kveðið á um þær réttarreglur sem gilda um hvert eignarform fyrir sig, svo sem um réttindi og skyldur við hagnýtingu viðkomandi eignarhluta.

Í 1. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 segir orðrétt:

„Sameign samkvæmt lögum þessum eru allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr., svo og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að allir eigendur eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra beri kostnað og áhættu af þeim.“

Um 6. gr. laganna segir svo í athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994:

„Hér er hugtakið „sameign“ fjöleignarhúss skilgreint. Er hún í raun skilgreind neikvætt miðað við séreign. Skal það áréttað að í slíkum húsum er sameign meginregla ef svo má að orði komast sem þýðir að jafnan eru löglíkur fyrir því að umþrætt húsrými og annað sé í sameign. Sameignina þarf ekki að sanna heldur verður sá er gerir séreignartilkall að sanna eignarrétt sinn. Lánist honum það ekki er um sameign að ræða. Á sama hátt eru líkur á því að um sameign allra sé að ræða ef álitamál er um það hvort hún er allra eða sumra, sbr. 7. gr.“ (Alþt. 1993—1994, A-deild, bls. 1037).

Í III. kafla laga nr. 26/1994 er fjallað nánar um réttindi og skyldur eigenda fjöleignarhúsa. Eins og vikið var að hér að framan skiptir miklu máli til hvers konar eignarforms eign í fjöleignarhúsi telst, þ.e. hvort um sé að ræða sameign eða séreign, enda gilda ólíkar reglur um réttindi og skyldur eigendanna eftir því hvert eignarformið er. Í 34. gr. laga um fjöleignarhús er fjallað um hagnýtingu sameignar. Þar segir:

„Séreignareigandi hefur ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhússins sem er sameiginlegur, svo og sameiginlegrar lóðar og búnaðar.

Réttur þessi nær til sameignarinnar í heild og takmarkast eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda, en slíkar takmarkanir er að finna í lögum þessum og samþykktum og reglum húsfélags samkvæmt þeim.

Réttur til að hagnýta sameign fer ekki eftir hlutfallstölum og hafa allir eigendur jafnan hagnýtingarrétt þótt hlutfallstölur séu misháar.“

Í 35. gr. er fjallað um takmarkanir á hagnýtingarrétti á sameign. Þar segir í 1. mgr. að sérhverjum eiganda og afnotahafa beri skylda til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda og afnotahafa við hagnýtingu sameignar og fara í hvívetna eftir löglegum reglum og ákvörðunum húsfélagsins varðandi afnot hennar. Í 2. mgr. kemur ennfremur fram að eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það er ætlað. Í 4. mgr. 35. gr. segir svo:

„Einstökum eigendum verður ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.“

Í 39. gr. laganna kemur ennfremur fram að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Þessi ákvörðunarréttur á, skv. 2. mgr. sömu greinar, meðal annars við um „fyrirkomulag, skipulag, útlit, viðbyggingar, breytingar, hvers kyns framkvæmdir, endurbætur, viðhald, rekstur, ráðstöfun með samningi, hagnýtingu sameignar og séreignar og setningu reglna þar um“. Um kostnað þann sem hlýst af sameign segir í 1. tölul. 1. mgr. 43. gr. að sameiginlegur sé allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera. Enn fremur teljast til sameiginlegs kostnaðar þau opinberu gjöld sem reiknuð eru af húsinu í heild, svo og vatns-, hita- og rafmagnskostnaður, sbr. 2. tölul. sömu málsgreinar. Nánar er fjallað um skiptingu kostnaðar, þ.e. hvort honum er skipt jafnt milli allra eigenda, eða hlutfallslega eftir eignarhluta hvers og eins, í 45. gr. laganna.

Af ofangreindum ákvæðum má sjá að verulegu máli skiptir um réttindi og skyldur eigenda í fjöleignarhúsi hvort eignarhluti teljist til séreignar einhvers eigendanna eða til sameignar þeirra. Teljist eignarhluti til sameignar ber öllum eigendum að virða þær reglur sem settar hafa verið með lögum nr. 26/1994, þar á meðal þær sem fram koma í þeim ákvæðum sem rakin voru hér að ofan og kveða meðal annars á um með hvaða hætti ákvörðunartaka um málefni tengd eignarhlutanum skuli fara fram, um skiptingu kostnaðar sem hlýst af eignarhluta í sameign og réttindi og skyldur við hagnýtingu.

2.

Hér að ofan hef ég farið nokkrum orðum um mikilvægi þess að fyrir liggi til hvers konar eignarforms eignarhluti í fjöleignarhúsi telst og hvaða ákvæði lög nr. 26/1994 hafa að geyma um sameignir. Í máli A komst kærunefnd fjöleignarhúsamála að þeirri niðurstöðu að umdeild innkeyrsla að fjöleignarhúsinu að X teldist sameign eigenda hússins en væri jafnframt svonefndur sérafnotaflötur. Í bréfi kærunefndar fjöleignarhúsamála, dags. 22. júlí 2005, gerði nefndin nánari grein fyrir því hvað fælist í hugtakinu „sérafnotaflötur“ og sagði þar meðal annars:

„[F]elur hugtakið sérafnotaflötur í sér einkarétt til afnota og umráða yfir ákveðnum hluta lóðar sem þó er í sameign allra eigenda. Sá réttur felur ekki í sér séreignarrétt samkvæmt skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 yfir viðkomandi fleti heldur einungis afnotarétt, þ.e. kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétt sérafnotaréttarhafa. Um leið tekur sérafnotaréttarhafi á sig stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað við flötinn eins og áður segir.“

Samkvæmt ofangreindu er það álit kærunefndar fjöleignarhúsamála að hin umdeilda innkeyrsla, sem liggur framhjá inngangi að kjallaraíbúð A, sé í heild sameign eigenda fjöleignarhússins en sé jafnframt sérafnotaflötur eiganda bílskúrsins. Kveður nefndin jafnframt á um nánari reglur sem eigi við um eignarhluta er teljist til slíkra sérafnotaflata. Fela reglurnar nánar tiltekið í sér að eigandi bílskúrsins telst sérafnotarétthafi með umráða- og ákvörðunarrétt yfir sérafnotafletinum og ber hann stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað við flötinn samkvæmt áliti nefndarinnar.

Ég fæ ekki betur séð en að þær reglur sem nefndin telur eiga við um sérafnotafleti séu í ósamræmi við þær reglur er gilda um sameignir samkvæmt lögum um fjöleignarhús og ég hef áður vikið að í áliti mínu. Bendi ég í því sambandi sérstaklega á 4. mgr. 35. gr. laganna þar sem segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Ég fæ ekki séð að slíkt samþykki hafi legið fyrir í máli því sem hér er til umfjöllunar. Þannig virðast eigendur fjöleignarhússins að X ekki hafa komið sér saman um að innkeyrslan skuli vera einhvers konar sérafnotaflötur eiganda bílskúrsins og fengið honum aukinn og sérstakan rétt til hagnýtingar innkeyrslunnar umfram aðra eigendur, til dæmis með ákvæðum í eignaskiptayfirlýsingu. Þá tel ég einnig rétt að benda sérstaklega á 43. gr. sömu laga þar sem kveðið er á um að kostnaður er snertir sameign skuli vera sameiginlegur, svo sem nánar er kveðið á um í 44.—46. gr. laganna en samkvæmt því verður einum eigenda sameignar ekki gert að greiða allan stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað við sameign eins og gert virðist ráð fyrir í áliti nefndarinnar.

Í ljósi ofangreinds tel ég að sú niðurstaða kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 56/2004 að innkeyrslan að fjöleignarhúsinu X sé sérafnotaflötur eins eigandans, með þeim réttindum sem nánar er kveðið á um í álitinu, sé ekki í samræmi við lög nr. 26/1994. Þá tel ég að tilvísun nefndarinnar til fyrri álita, venju og námsefnis til löggildingar í fasteignasölu skipti ekki máli í þessu sambandi, enda geta slík atriði og sjónarmið að mínu áliti ekki gengið framar skýrum texta laganna. Ég árétta í þessu sambandi að með lögum nr. 26/1994 var meðal annars stefnt að því að skýra ýmis grundvallarhugtök sem þóttu óljós og á reiki samkvæmt áðurgildandi lögum, svo sem hugtökin „hús“, „séreign“, „sameign“ og „sameign sumra“. (Alþt. 1993—1994, A-deild, bls. 1033.) Ég tel að það væri ekki í samræmi við þennan tilgang laganna að beita hugtökum eins og „sérafnotafleti“ við lausn deilumála er varða nýtingu sameignar, enda er, eins og áður segir, hvergi í lögum nr. 26/1994 eða í reglugerð nr. 881/2001 vikið að sérafnotaflötum í sameign og réttarstöðu þeirri sem kærunefnd fjöleignarhúsamála kveður á um í áliti sínu. Slík framkvæmd er því að mínu mati til þess fallin að valda óvissu um réttarstöðu og nánari merkingu grundvallarhugtaka laganna, einkum sameignar, enda verður ekki betur séð en að þær reglur er nefndin telur gilda um sérafnotafleti séu í ósamræmi við þær reglur sem lögin kveða á um að gildi um sameignir, eins og áður hefur verið vikið að.

Ég tel rétt að taka það fram að með ofangreindum sjónarmiðum er ég ekki að útiloka að kærunefnd fjöleignarhúsamála þurfi við beitingu og túlkun á lögum nr. 26/1994 að grípa til ólögfestra reglna og hugtaka, enda hafa ýmis svið eignaréttarins ekki verið lögfest. Hvað sem því líður tel ég að kærunefnd fjöleignarhúsamála verði að halda sig innan þess ramma sem henni er settur með lögum nr. 26/1994 og að nefndinni sé óheimilt að beita reglum sem ganga gegn skýrum orðum laganna. Þá fæ ég heldur ekki séð að hugtakið „sérafnotaflötur“ hafi skapað sér hefð í íslenskum eignarétti né þær reglur sem nefndin telur að gildi um sameign sem teljist til slíks afnotaflatar. Það er því álit mitt að nefndinni hafi borið að leysa úr máli A á grundvelli þeirra reglna sem kveðið er á um í lögum nr. 26/1994. Í því felst að mínu mati að nefndin hefði þurft að fella hina umdeildu innkeyrslu undir eitthvert þeirra þriggja eignarforma sem kveðið er á um í 10. gr. laganna með hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum um eignarráð yfir viðkomandi svæði og leysa svo úr málinu á grundvelli þeirra reglna sem gilda um viðkomandi eignarform. Það leiðir af eðli máls að þar hlaut að koma til úrlausnar, á grundvelli gagna um stofnun réttar eigenda bílskúrsins við fjöleignarhúsið, hvort honum fylgdi einkabílastæði fyrir framan skúrinn og hver væri þá afmörkuð hlutdeild þess í innkeyrslunni. Í máli A komst nefndin að þeirri niðurstöðu að innkeyrslan væri sameign og fæ ég ekki betur séð en að sú ályktun sé í fullu samræmi við þau gögn sem lögð voru fyrir nefndina. Í ljósi þessa bar nefndinni að leysa úr ágreiningnum á grundvelli þeirra reglna sem gilda um sameignir, enda hefur nefndin ekki vald til þess að beita öðrum reglum um sameignir en þeim sem kveðið er á um í lögum nr. 26/1994. Ég vil taka það fram að í því þarf alls ekki að felast að eigandi bílskúrsins fyrir enda innkeyrslunnar fái ekki notið séreignar sinnar, enda er sú skylda lögð á eigendur fjöleignarhúsa að þeir virði rétt og hagsmuni annarra eigenda við hagnýtingu sameignarinnar, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 13. gr. laganna. Ég tel þó rétt að taka það fram að ég hef í áliti mínu ekki tekið afstöðu til þess afmarkaða ágreiningsefnis sem A lagði fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála.

V. Niðurstaða.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða mín að álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 25/2004, er A lagði fyrir nefndina, hafi ekki verið í samræmi við lög nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Ég tel nánar tiltekið að sú niðurstaða nefndarinnar að umdeild innkeyrsla að fjöleignarhúsinu að X sé í heild „sérafnotaflötur“ bílskúrseiganda sé ekki í samræmi við þær reglur er gilda um sameignir samkvæmt lögum nr. 26/1994. Í ljósi þessa beini ég þeim tilmælum til nefndarinnar að hún taki mál A til meðferðar að nýju, óski hann þess, og leysi þá úr málinu í samræmi við þau sjónarmið sem rakin hafa verið í áliti þessu.

VI. Viðbrögð stjórnvalda.

Í bréfi til kærunefndar fjöleignarhúsamála, dags. 13. febrúar 2006, óskaði ég eftir upplýsingum um hvort A hefði leitað til kærunefndarinnar á ný og þá hvort einhverjar ákvarðanir hefðu verið teknar af því tilefni eða hvort málið væri enn til meðferðar. Mér barst svarbréf kærunefndarinnar 1. mars 2006. Þar segir að A hefði haft samband símleiðis við ritara kærunefndarinnar og hefði honum verið tjáð að málið yrði tekið upp að nýju um leið og hann óskaði þess formlega. Engin slík beiðni hefði komið fram og hefði málið þar af leiðandi ekki verið til meðferðar hjá nefndinni.