Álit

Umboðsmaður hafði til athugunar kvartanir frá eigendum fjöleignarhúss í Reykjavík í tilefni af deilum er risu við gerð eignaskiptayfirlýsingar um eignina. Af hálfu eigendanna voru meðal annars uppi mismunandi viðhorf til þýðingar þess að byggingarfulltrúinn í Reykjavík hefði staðfest yfirlýsinguna án þess að hún hefði verið árituð um samþykki eigenda fjöleignarhússins í samræmi við 2. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Beindist önnur kvörtunin að því að sýslumaður hefði neitað að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingunni þrátt fyrir að byggingarfulltrúi hefði samþykkt hana. Í hinni kvörtuninni voru gerðar athugasemdir við að byggingarfulltrúinn í Reykjavík hefði samþykkt yfirlýsinguna án þess að samþykki eigenda lægi fyrir og þar með hefði hann samþykkt að í yfirlýsingunni kæmi fram rétt lýsing á stærð og skiptingu eignarinnar en um það væri ágreiningur milli eigenda fjöleignarhússins.

Í ljósi þess að það leiddi af lögum að án samþykkis eigenda eða að undangenginni þeirri meðferð sem lög nr. 26/1994, um fjöleignarhús, kvæðu á um yrði skiptayfirlýsingu ekki þinglýst taldi umboðsmaður Alþingis ekki tilefni til þess að hann fjallaði sérstaklega um atvik í málum þeirra einstaklinga er leituðu til hans með kvörtun. Sú framkvæmd byggingarfulltrúans í Reykjavík sem lýst var í kvörtununum gaf umboðsmanni hins vegar tilefni til að huga að því hvort rétt væri að hann tæki til athugunar að eigin frumkvæði, sbr. 5. gr. laga nr. 85/1997, um umboðsmann Alþingis, hvort lög stæðu til þess að byggingarfulltrúi samþykkti eignaskiptayfirlýsingu vegna fjöleignarhúss án þess að fyrir lægi samþykki eigenda á efni hennar. Í tilefni af framangreindu ritaði umboðsmaður Alþingis byggingarfulltrúanum í Reykjavík bréf þar sem hann óskaði eftir upplýsingum frá honum og afstöðu til álitaefnisins. Í svarbréfi byggingarfulltrúans staðfesti hann að hann hefði áritað yfirlýsinguna og sagði að það væri almennt svo að hann gengi ekki eftir því að samþykki eigenda eignar á eignaskiptayfirlýsingu lægi fyrir þegar hann samþykkti hana.

Að fengnu svari byggingarfulltrúans ritaði umboðsmaður félagsmálaráðuneytinu bréf þar sem hann rakti ákvæði laga nr. 26/1994. Benti umboðsmaður meðal annars á að samkvæmt 2. mgr. 16. gr. laganna skyldi eignaskiptayfirlýsing undirrituð af öllum eigendum eða eftir atvikum stjórn húsfélags. Ennfremur vísaði hann til 4. mgr. 17. gr. laganna þar sem sagði meðal annars að yfirlýsinguna, ásamt teikningum og öðrum gögnum, skyldi afhenda byggingarfulltrúa til staðfestingar og væri honum skylt að senda Fasteignamati ríkisins afrit af henni. Þessu næst gerði umboðsmaður grein fyrir ákvæðum í 1. mgr. 26. gr. og 1. mgr. 27. gr. reglugerðar nr. 910/2000, um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning

hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum, en í síðarnefnda ákvæðinu segði að í áritun byggingarfulltrúa fælist staðfesting á viðtöku eignaskiptayfirlýsingar og að hún hefði verið yfirfarin og væri í samræmi við reglugerðina og lög um fjöleignarhús og fyrirliggjandi gögn hjá embætti hans. Í bréfi sínu til ráðuneytisins óskaði umboðsmaður eftir því að það lýsti afstöðu sinni til þess hvort það teldi byggingarfulltrúa heimilt að staðfesta eignaskiptayfirlýsingu án þess að hún hefði hlotið samþykki eigenda viðkomandi eignar í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga. Teldi ráðuneytið svo vera óskaði umboðsmaður eftir þeim sjónarmiðum sem byggju að baki þeirri afstöðu, meðal annars um það hvernig slík staðfesting samrýmdist orðalagi í 27. gr. reglugerðar nr. 910/2000. Jafnframt óskaði umboðsmaður eftir upplýsingum um það hvort aðkoma byggingarfulltrúa að þessu leyti hefði verið samræmd af hálfu félagsmálaráðuneytisins hjá byggingarfulltrúum um landið.

Í svarbréfi sínu til umboðsmanns fjallaði félagsmálaráðuneytið almennt um tilgang og skyldu til þess að gera eignaskiptayfirlýsingar og rakti laga- og reglugerðarákvæði þar að lútandi. Að því er varðaði hlutverk byggingarfulltrúa kom meðal annars fram að ráðuneytið teldi að færa mætti fyrir því rök að ákveðið hagræði fælist í því að leita samþykkis byggingarfulltrúa áður en aflað væri undirskrifta eigenda. Hins vegar vægju þyngra þau rök að eignaskiptayfirlýsing bæri með sér vilja eigenda fjöleignarhúss og réttaröryggis vegna hvíldi á byggingarfulltrúa sú rannsóknarskylda að kanna hvort undirritun væri í samræmi við innihald og efni yfirlýsingar. Sagði í bréfinu að til að forðast ákveðna réttaróvissu væri óvarlegt að byggingarfulltrúi gæfi samþykki sitt á eignaskiptayfirlýsingu þar sem tilskilinn fjöldi eigenda hefði augljóslega ekki undirritað hana. Með samþykki sínu á óundirritaða eignaskiptayfirlýsingu hefði byggingarfulltrúi staðfest skjal sem samkvæmt fjöleignarhúsalögum nr. 26/1994 og reglugerð nr. 910/2000 uppfyllti ekki skilyrði eignaskiptayfirlýsingar. Taldi ráðuneytið að beina yrði tilmælum til byggingarfulltrúa um að þeir staðreyndu hvort eignaskiptayfirlýsing uppfyllti formskilyrði fjöleignarhúsalaga áður en skipting innan fjöleignarhúss væri færð í opinberar skrár.

Í tilefni af svari félagsmálaráðuneytisins sendi umboðsmaður ráðuneytinu annað bréf þar sem hann óskaði eftir upplýsingum um hvað gert hefði verið af hálfu ráðuneytisins til að koma umræddum „tilmælum“ til byggingarfulltrúa. Með bréfi, dags. 6. janúar 2006, skýrði félagsmálaráðuneytið umboðsmanni Alþingis frá því að það hefði sent bréf, dags. sama dag, til allra sveitarfélaga þar sem vakin hefði verið athygli á erindi umboðsmanns ásamt því að kynna afstöðu ráðuneytisins til málsins. Í bréfi ráðuneytisins til sveitarfélaganna var einnig að finna framangreind tilmæli til byggingarfulltrúa um hvernig standa skyldi að staðfestingum á eignaskiptayfirlýsingum.