Álit

I. Hinn 17. janúar 1996 leitaði til mín A, héraðsdómslögmaður, og kvartaði yfir þeim upplýsingum, sem krafist er að fram komi á skráningartöflu, er fylgja skuli eignaskiptayfirlýsingu, sbr. 3. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 538/1995, um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum. Telur A að þær upplýsingar, sem krafist er að fram komi undir liðnum D14 og D15 í nefndri skráningartöflu, séu ekki í samræmi við áskilnað laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, að því er snertir gerð eignaskiptayfirlýsinga. Að mati A fylgi áskilnaði þessum verulegur kostnaður við gerð eignaskiptayfirlýsinga, sem ekki sé lagaheimild fyrir. II. Ég ritaði félagsmálaráðherra bréf 20. mars 1996 og óskaði eftir því, með vísan til 9. gr. laga nr. 13/1987, um umboðsmann Alþingis, að ráðuneyti hans skýrði viðhorf sitt til kvörtunar A. Sérstaklega óskaði ég eftir því, að fram kæmi, á hvaða lagasjónarmiðum framangreind upplýsingagjöf væri byggð. Svar félagsmálaráðuneytisins barst mér í bréfi, dags. 28. júní 1996. Í bréfinu segir svo: "Þau sjónarmið sem liggja til grundvallar þeirri upplýsingagjöf sem farið er fram á í rg. nr. 538/1995 og fylgiskjali með henni eru fyrst og fremst þrenns konar: Í fyrsta lagi er um að ræða neytendasjónarmið, þ.e. að kaupendur fasteigna geti gengið að skýrum, samræmdum upplýsingum um fasteignir, stærð þeirra, gerð o.s.frv. Upplýsingar um fasteignir á fasteignamarkaði hafa hins vegar hingað til oft verið misvísandi og óskýrar. Þannig hafa eignir stundum reynst stærri eða minni en ætlað var o.s.frv., eftir því við hvað er miðað. Í öðru lagi er um að ræða samræmingu á skráningu fasteigna. Í því sambandi má nefna að ósamræmi hefur verið milli tilgreiningar eigna og eignarhluta annars vegar í opinberum skrám og hins vegar í eignaskiptayfirlýsingum fyrir einstakar eignir. Samræmi hefur ekki heldur verið milli opinberrar skráningar mismunandi aðila, t.d. Fasteignamats ríkisins, byggingafulltrúa sveitarfélaga og þinglýsingabóka sýslumannsembætta. Samræmd skráning nýtist ýmsum aðilum, bæði opinberum aðilum, svo sem Fasteignamati ríkisins, og einkaaðilum, sem afla þurfa sér upplýsinga um tiltekna fasteign af einhverjum ástæðum, svo sem veðhöfum. Í þriðja lagi mun vera um að ræða aðlögun að erlendum stöðlum. Það sjónarmið löggjafans, að tengja gerð eignaskiptayfirlýsinga við opinbera skráningu fasteigna, kemur einnig fram í 4. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994. Þar segir að eignaskiptayfirlýsingu, ásamt teikningum og öðrum gögnum, skuli afhenda byggingarfulltrúa til staðfestingar og er honum skylt að senda Fasteignamati ríkisins afrit af henni, sbr. einnig 2. mgr. 17. gr. Þinglýsing eignaskiptayfirlýsingar er síðan háð því skilyrði, meðal annars, að staðfesting byggingarfulltrúa hafi fengist. Um efni eignaskiptayfirlýsinga er fjallað í 17. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Meðal þeirra atriða, sem þar eiga að koma fram, er almenn lýsing á húsinu, svo sem stærð þess og gerð og hvers eðlis það er, sbr. [2. tl. 1. mgr.], og greinargóð lýsing á allri sameign hússins, bæði innan húss og utan, sbr. 7. tl. Til viðbótar þessu skal geta um sérgreiningar o.fl. sem eign eða eignarhluti hefur í fasteignaskrá skv. reglum FMR, sbr. 2. mgr. 17. gr. Reglugerð nr. 538/1995 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum er sett með sérstakri stoð í 5. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994. Í ákvæðinu segir m.a. að nánari reglur um grundvöll, gerð og efni eignaskiptayfirlýsinga skuli setja með reglugerð. Í 3. mgr. 1. gr. rg. nr. 538/1995 segir síðan að öll stærðarskráning, merking og færslur í skráningartöflu skuli vera skv. reglum Fasteignamats ríkisins og byggingafulltrúa um mannvirki. Skráningartafla skal fylgja eignaskiptayfirlýsingu, sbr. 3. mgr. 2. gr. reglugerðarinnar. Ráðuneytið telur að skráningartafla í fylgiskjali með reglugerð nr. 538/1995 hafi fullnægjandi lagastoð í lögum nr. 26/1994, sbr. einkum þó 1. -2. mgr. 17. gr. Um sérstakan tilgang og þýðingu liða nr. D14 og D15 í skráningatöflu FMR og byggingarfulltrúa ber að vísa til fagmanna Fasteignamats ríkisins og Byggingarfulltrúans í Reykjavík. Í því skyni óskaði félagsmálaráðuneytið eftir umsögn um erindi [A] héraðsdómslögmanns. Afrit af umsögn ofangreindra aðila fylgja bréfi þessu." Í bréfi forstjóra Fasteignamats ríkisins til félagsmálaráðuneytisins, dags. 28. maí 1996, vegna kvörtunar A, segir svo: "1) Samræmd skráning opinberra aðila á byggingum. Í 10. gr. laga nr. 94/1976 um skráningu og mat fasteigna segir: "Fasteignamati ríkisins ber að hafa frumkvæði að gagnasöfnun um atriði, sem snerta fasteignir og koma í veg fyrir tvíverknað í því efni." Í 4. mgr. 9. gr. sömu laga segir: "Sveitarstjórn getur lagt fyrir þá aðila, sem leggja teikningar og önnur gögn fyrir byggingarnefnd, að skila þeim einnig í því formi, sem Fasteignamat ríkisins ákveður." Skráningarreglum FMR og byggingarfulltrúa er ætlað m.a. að uppfylla þessi lagaákvæði. Þær hafa hlotið reglugerðargildi með útgáfu reglugerðar nr. 538/1995 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstölu o.fl. í fjöleignarhúsum, sbr. 3. mgr. 1. gr. reglugerðarinnar. Veigamikill hluti af ofangreindum skráningarreglum er sérstök skráningartafla, þar sem merkja skal öll rými hússins og tilgreina stærðir þeirra, auk upplýsinga um hjúpfleti og glugga- og dyraop í dálka D14 og D15. Í framkvæmd hefur verið fallist á, að í D14 yrðu aðeins færðir hjúpfletir hverrar hæðar, en þar af eru gluggar og dyr ákveðin stærð, sem færðar eru í dálk D15. Auk þess skal færa grunnflöt og þakflöt húss í dálk D14. Þessi útfærsla á skráningu í þessa dálka er í samræmi við gr. 7.5. "Húsaeinangrun" í byggingarreglugerð nr. 177/1992 með síðari breytingum. Almennt er hjúpflötur hæðar fundinn sem salarhæð hennar margfölduð með ummáli hennar. Hér er því sjaldnast um umfangsmikla, tímafreka eða flókna útreikninga að ræða. Í fæstum tilvikum er þakflötur óreglulegur og ætti því ekki að valda vandkvæðum í útreikningi. Hins vegar getur verið verulegur ávinningur að því að vita stærðina til að meta magn hitaeinangrunar, þakjárns, málningar o.fl. Botnflötur er sáraeinfaldur í útreikningi, enda aðeins samanlagður flötur rýma á neðstu hæð (kjallara) húss. 2) Neytendavernd. Ýmis hugtök, sem notuð eru um einkennisstærðir húsa hafa mismunandi merkingu í hugum hinna ýmsu aðila, sem þau nota. Dæmi: Fasteignasali skilgreinir stundum brúttóstærð eignar sem samanlagða séreign og sameign. Nettóstærð eignar er þá skv. því stærð séreignar, án þess þó, að fram komi hvort útveggir og milliveggir séreignarinnar séu innifaldir í þeirri stærð eða ekki. Staðallinn ÍST 50 skilgreinir brúttóstærð sem stærð, sem mæld er frá útbrún útveggjar að miðju milliveggja milli eigna eða sameignar. Því er talað um brúttóstærð séreignar og brúttóstærð sameignar. Þessi mismunandi skilningur hefur valdið ágreiningi um stærðir eigna og jafnvel dómsmálum. Uppgefin stærð eignar, t.d. 150 m2 segir ekkert um hvort gat er í plötu, sem rýrir hana eða hvort hluti eignarinnar er með litla eða mikla lofthæð, hluti eignar opið rými o.s.frv. Atriði sem þessi sýna nauðsyn þess, að hús séu skráð á samræmdan hátt. Í fasteignaviðskiptum sem og öðrum viðskiptum varða upplýsingar um það, sem keypt er miklu máli. Kaupi menn sér t.d. íbúð, sem yfirleitt er stærsta fjárfestingin, sem ráðist er í á lífsleiðinni, eru upplýsingar um raunverulega stærð íbúðarinnar oft misvísandi eða haldlitlar, sbr. það sem að ofan er sagt. Kaupi menn sér hins vegar peysu í búð kemur skýrt fram hvaða efni eru í henni, þ.e. hundraðstala af ull, nylon, baðmull o.s.frv. Sama ætti að gilda í fasteignaviðskiptum. Skráðar upplýsingar í skráningartöflunni gefa til kynna kostnað við rekstur og viðhald húss. Rétt þykir hér að benda á, að hér á landi er viðhald útveggja stór hluti af viðhaldi húsa. Upplýsingar um stærðir þeirra geta því skipt verulegu máli þegar ráðist er í kaup á íbúð, t.d. ef fyrirsjáanlegar eru stórviðgerðir á viðkomandi húsi á næstu árum." Í bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík til félagsmálaráðuneytisins, dags. 30. maí 1996, vegna kvörtunar A, sem vísað er til í bréfi ráðuneytisins til mín, segir svo: "Þegar hafist var handa um samningu reglugerðar um eignaskiptayfirlýsingar (nú reglug. nr. 538/1995) á árinu 1995 kom í ljós að samræmdan grundvöll vegna skráningar mannvirkja skorti. Starfshópur á vegum FMR og byggingarfulltrúa varði miklum tíma og orku í að setja reglur um skráningu mannvirkja og gerð skráningartöflu. Starfshópurinn taldi að gerð skráningarreglna og um leið skráningartöflu ætti sér stoð í lögum nr. 94/1976 einkum 9. og 10. grein. Tilgangurinn með skráningarreglunum og skráningartöflunni er að samræma reglur, framsetningu upplýsinga og skilgreiningu hugtaka á landinu öllu, með það í huga að neytendur fái sem bestar yfirsýn og upplýsingar við fasteignaviðskipti. Þýðingarmiklar kennistærðir við gæðamat á byggingum er hjúpur (envelope) þeirra. Í byggingariðnaði á Íslandi hefur þetta hugtak verið lítið notað, en í vaxandi samkeppni og auknum kröfum til hagkvæmi við byggingu og rekstur mannvirkja er mikilvægt að innleiða notkun þess hér á landi og var það mat starfshópsins að innleiða bæri skráningu hjúpflata í dálka D14 og D15 í skráningartöflu. Til nánari útskýringa er hér vitnað í INTERNATIONAL STANDARD, ISO 9836, sem Íslendingar eru aðilar að, en þar er gert ráð fyrir skráningu ákveðinna atriða fyrir mannvirki. [...] Í ÍST 50 er skilgreint hvað hjúpur (envelope) er og hvernig reikna skuli. Auk þess sem þegar hefur komið fram er rétt að benda á að á Íslandi er viðhald útveggja mjög stór hluti viðhalds húsa. Stærðir útveggjaflata segja því mikið um viðhaldskostnað auk varmataps. Í byggingarsamþykkt eru ákvæði um hversu gluggar skuli vera stór hluti af gólfflatarmáli íbúðarherbergja hið minnsta. Gluggastærðir gefa því mikilvægar upplýsingar um nýtingu og stærðir glerflata skipta máli við mat á eigninni. Almennt er hjúpflötur hæðar fundinn sem salarhæð hennar margfölduð með þeim hlut af ummáli hennar sem er útveggir. Hér er því sjaldnast um umfangsmikla, tímafreka né flókna reikninga að ræða. Í sumum tilvikum getur þakflötur verið óreglulegur en ávinningur af því að vita stærðina er verulegur þegar kemur að því að meta magn þakjárns, þakpappa eða málningar o.s.frv." Ég ritaði A bréf 4. júlí 1996 og gaf honum kost á að gera athugasemdir við bréf félagsmálaráðuneytisins. Svar hans barst mér með bréfi 12. júlí 1996. III. Í forsendum og niðurstöðu álits míns, dags. 22. nóvember 1996, segir: "1. Lagaákvæði um eignaskiptayfirlýsingar er að finna í 16. og 17. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, sbr. 1. og 3. gr. laga nr. 136/1995. Í 16. gr. kemur m.a. fram, að gera skuli eignaskiptayfirlýsingu um öll fjöleignarhús, enda liggi ekki fyrir þinglýstur fullnægjandi og glöggur skiptasamningur. Þá skuli gera það skilyrði þinglýsingar eignayfirfærslu fjöleignarhúss eða hluta þess, að eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir og að eignayfirfærslan sé í samræmi við hana. Í 17. gr. er fjallað um efni eignaskiptayfirlýsinga. Ákvæðin hljóða svo: "Í eignaskiptayfirlýsingu skulu eftirfarandi atriði koma fram á skýran og skilmerkilegan hátt: 1. Um hvaða fjöleignarhús er að ræða. Gefa skal það til kynna með götunafni, húsnúmeri og sveitarfélagi. 2. Almenn lýsing á húsinu, svo sem stærð þess og gerð og hvers eðlis það er. 3. Lýsing á hverjum séreignarhluta, staðsetning hans, bæði hæð og innan hæðar, stærð hans í fermetrum og herbergjum ef því er að skipta, hvers eðlis hann er og hvað honum fylgir sérstaklega. 4. Hver sé hlutfallstala (hlutfallstölur) hvers séreignarhluta, á hvaða grundvelli hlutfallstölur séu reiknaðar út og hver hafi gert það. 5. Hvort séreignarhluta fylgi réttur til bílskúrs eða sérstakur réttur til ákveðins bílastæðis og skal það þá tilgreint svo að ekki verði um villst. 6. Hvort séreignarhluta fylgi annars sérstakur réttur til byggingar ofan á eða við hús eða á lóð þess. 7. Greinargóð lýsing á allri sameign hússins og sameiginlegum búnaði, bæði innan húss og utan, þar með talin lóð. 8. Glöggt skal greina ef tiltekið rými eða búnaður er í sameign sumra en ekki allra. Til viðbótar ofangreindum atriðum skal ávallt geta glögglega um sérgreiningar, auðkenni og merkingar, sem eign eða eignarhluti hefur í fasteignaskrá samkvæmt reglum Fasteignamats ríkisins. Eignaskiptayfirlýsingu skal fylgja til þinglýsingar teikning af fjöleignarhúsinu og lóðaruppdráttur þar sem sýnd eru, eftir því sem frekast verður við komið, þau atriði sem tiltekin eru í 1. mgr. Teikningar og uppdrættir skulu vera í blaðstærð A4 og stærðir í fermetrum og rúmmetrum. Eignaskiptayfirlýsingu, ásamt teikningum og öðrum gögnum, skal afhenda byggingarfulltrúa til staðfestingar og er honum skylt að senda Fasteignamati ríkisins afrit af henni. Skal byggingarfulltrúi leita álits stofnunarinnar ef vafi leikur á um greinitölur. Nánari reglur um grundvöll, gerð, efni, form og frágang eignaskiptayfirlýsinga, teikninga og uppdrátta og stærðarútreikninga samkvæmt grein þessari skulu settar af félagsmálaráðherra með reglugerð." Í athugasemdum með ákvæðum 16. og 17. gr. frumvarps þess, er varð að lögum nr. 26/1994, kemur fram að þau séu sama efnis og 3. og 4. gr. laga nr. 59/1976, um fjölbýlishús, sem áður giltu, en talsvert ítarlegri og nákvæmari. Ákvæði 3. og 4. gr. laga nr. 59/1976 áttu rætur í 3. og 4. gr. laga nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa. Í athugasemdum í frumvarpi, er varð að lögum nr. 19/1959, segir svo um þessi ákvæði: "Um 3. gr. Nauðsynlegt er, að vitað sé með vissu, hvernig fjölbýlishús skiptist milli sameigenda. Slík vissa ætti að koma í veg fyrir ýmis þrætuefni, ekki sízt í sambandi við eigendaskipti. Greinin kveður svo á, að sameigendur séu skyldir til að gera með sér skiptasamning og þinglýsa honum. Þegar um nýbyggingar er að ræða, ber nauðsyn til þess, að menn geri slíkan skiptasamning sem fyrst. Það aðhald veitir greinin nýbyggjendum, að hún skyldar þá til að hafa lokið gerð skiptasamningsins og þinglýsingu hans eigi síðar en sambyggingin er fokheld. Hæfilegt er að veita öðrum eins árs frest til að ljúka gerð og þinglýsingu skiptasamnings um þau fjölbýlishús, sem þegar eru fokheld eða fullbúin við gildistöku lagafrumvarps þessa. Grein þessi tryggir, að gerðir verði skiptasamningar um öll þau hús, sem teljast fjölbýlishús samkvæmt frumvarpinu, og þeim þinglýst. Hjá stjórnvöldum þeim, sem þinglýsingar annast, eiga þá jafnan að vera fyrir hendi ítarlegar upplýsingar um skiptingu þessara eigna. Ætti það að vera hagkvæmt fyrir alla aðila og til þæginda og öryggis fyrir þá, er síðar kunna að eignast íbúðir í fjölbýlishúsum. Um 4. gr. Grein þessi kveður á um efni skiptasamnings, er um ræðir í 3. gr. frumvarpsins. Ákvæði þessarar greinar stuðla að samræmingu skiptasamninga og föstu formi þeirra, sem er til þæginda og öryggis. Í fyrsta lagi skal í skiptasamningi gera grein fyrir því, hvaða íbúð hver einstakur sameigandi á. Skal í því sambandi greina sem nákvæmlegast, hvar í húsinu hver íbúð er, svo sem á hvaða hæð hússins hún er og til hvorrar handarinnar á stigagangi. Í öðru lagi skal tiltaka stærð hverrar íbúðar og hvað henni fylgi sérstaklega. Stærð íbúðarinnar er réttast að tilgreina í rúmmetrum og miða við utanmál, sbr. lög nr. 30/1952, um hámark húsaleigu o.fl. Reikna skal í stærð íbúðarinnar allt það húsrými, er henni einni fylgir sérstaklega, og við það eitt miðað, sem íbúðareigandi og fólk hans notar út af fyrir sig. Enn fremur skal lýsa eignarhlutanum, sbr. 7. gr. frumvarpsins, þ.e. tilgreina allt, sem íbúðinni fylgir, enda þótt það sé notað sameiginlega og sé í sameign. Í þriðja lagi skal tiltaka eignarhlutfall hverrar íbúðar í húsinu, sbr. 6. gr. frumvarpsins. [...] (Alþt. 1959, A-deild, bls. 334.)" Það má glöggt ráða af því, sem hér hefur verið rakið, að tilgangurinn með gerð eignaskiptayfirlýsingar er fyrst og fremst sá, að sérhver, sem áhuga hefur á að kynna sér eignarhluta í tilteknu fjöleignarhúsi, fái af lestri eignaskiptayfirlýsingar fyrir fjöleignarhúsið vitneskju um hvaðeina um tiltekna íbúð í fjöleignarhúsinu, að því leyti sem það skiptir máli, að íbúðin er hluti af fjöleignarhúsi, en ekki sjálfstætt hús. Ræður hér vitanlega mestu réttarstaða eiganda eignarhlutans gagnvart eigendum annarra eignarhluta í húsinu. Í þessu felst meðal annars svokölluð neytendavernd, sem félagsmálaráðuneytið vísar til í bréfi sínu, dags. 28. júní 1996. Verður að hafa þennan tilgang í huga við úrlausn um þá reglugerðarheimild, sem félagsmálaráðherra er veitt í 5. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994. 2. Á grundvelli 5. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994 setti félagsmálaráðherra reglugerð nr. 538/1995, um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum. Kemur þar fram, í 3. mgr. 1. gr. og 3. mgr. 2. gr., að öll stærðarskráning, merking og færslur í skráningartöflu skuli vera samkvæmt skráningarreglum Fasteignamats ríkisins og byggingafulltrúa um mannvirki og að skráningartaflan skuli fylgja eignaskiptayfirlýsingu. Umræddar skráningarreglur og skráningartafla fylgja reglugerðinni. Skráningartaflan byggist upp á mismunandi tegundum "lína" og 18 dálkum; D0-D17. Hver "lína" svarar til viðkomandi einingar; mannvirkis í heild, botnplötu, hverrar hæðar, hvers rýmis á hæð og þaks. Fyrir hverja "línu" er svo gert ráð fyrir, að fyllt sé út í dálka eftir því sem við á. Skal þannig auðkenna hvert rými með því að skrá lokun þess (D0), númer (D1), notkun (D2), notkunarflokk (D3) og eignarhald (D4). Þær stærðir, sem færa þarf inn, eru ýmist færðar beint inn eða reiknaðar út frá öðrum stærðum. Skrá skal botnflöt (D5), milliflöt, stiga og op, ef því er að skipta (D5M, D6 og D7), en út úr þessum upplýsingum er reiknaður brúttóflötur (D8). Skrá skal salarhæð (D10) og nettóflöt (D12). Þá skal reikna brúttórúmmál (D11). Sérstaklega er fært flatarmál þess hluta rýmis, þar sem lofthæð er innan við 1,80 m (D9 og D12). Færa skal flatarmál hjúpflata (D14) og flatarmál glugga- og dyraopa (D15). Ennfremur skal reikna út svokallaða birta stærð rýmis (D16) og skiptarúmmál (D17). Fram er komið, að um stærðir hjúpflata og flatarmál glugga- og dyraopa sé látið sitja við upplýsingar í "hæðarlínur" og "þaklínu", þannig að upplýsingarnar eru ekki skráðar fyrir hverja rýmiseiningu. Um tilgang þeirrar kröfu reglugerðar nr. 538/1995, að í eignaskiptayfirlýsingum skuli færðar stærðir hjúpflata annars vegar og glugga- og dyraopa hins vegar, hefur félagsmálaráðuneytið vísað til "fagmanna Fasteignamats ríkisins og Byggingarfulltrúans í Reykjavík". Í bréfum þessara aðila, sem rakin eru hér að ofan, kemur fram að tilgangur með öflun þessara upplýsinga sé að meta magn hitaeinangrunar, þakjárns, þakpappa, málningar o.fl. og að gefa til kynna kostnað við rekstur og viðhald húss, en viðhald útveggja sé stór hluti af viðhaldi húss. Þá gefi gluggastærðir mikilvægar upplýsingar um nýtingu og stærðir glerflata skipti máli við mat á eigninni. 3. Svo sem að framan greinir, er hér til úrlausnar, hvort fullnægjandi lagaheimild sé fyrir þeirri kröfu reglugerðar nr. 538/1995, um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum, að fram komi í eignaskiptayfirlýsingum stærðir hjúpflata og glugga- og dyraopa. Fram er komið í málinu um þessar stærðir, að sjaldnast sé um "... umfangsmikla, tímafreka eða flókna útreikninga að ræða". Samt sem áður er ljóst, að útreikningar þessir geta verið mjög flóknir og tímafrekir, þar sem hjúpfletir eru óreglulegir. Ég tel þannig engan vafa leika á því, að skýra lagaheimild þurfi til stuðnings þessum reglugerðarákvæðum, enda hefur gerð eignaskiptayfirlýsingar kostnað í för með sér fyrir eigendur fjöleignarhúsa og kann ofangreindur þáttur að skipta máli í því sambandi. Lagaheimild til setningar reglugerðar, þar sem nánar eru útfærð þau atriði, sem koma eiga fram í eignaskiptayfirlýsingum, er að finna í 5. mgr. 17. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, svo sem áður hefur komið fram. Um lagastoð þess áskilnaðar, að tilgreina skuli í dálkum nr. 14 og 15 í skráningartöflu flatarmál hjúpflata og flatarmál glugga- og dyraopa, kemur að mínum dómi einungis til athugunar 2. tölul. 1. mgr. 17. gr., en þar segir, að fram skuli koma í eignaskiptayfirlýsingu "Almenn lýsing á húsinu, svo sem stærð þess og gerð og hvers eðlis það er". Ég tel að upplýsingar um flatarmál hjúpflata falli hvorki almennt undir þetta orðalag né verði þeim fundin stoð í tilgangi lagaákvæðisins, svo sem hann var reifaður hér á undan. Þessu til áréttingar má geta þess, að allt ytra byrði húss; þak, útveggir og gaflar, telst til sameignar allra eigenda þess, sbr. 2. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994. Hlutdeild hvers eiganda í þessari sameign er reiknuð út og á að liggja fyrir í eignaskiptayfirlýsingu, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 17. gr. laganna. Upplýsingar um flatarmál hjúpflatar eru því ekki upplýsingar, sem skipta máli að því leyti, að eign sé hluti af fjöleignarhúsi en ekki sjálfstætt hús. Samkvæmt þessu er það niðurstaða mín, að upplýsingar, sem krafist er í dálki D14 í skráningartöflu, geti ekki talist vera hluti af því, sem kallast almenn lýsing húss, og eigi sér því ekki lagastoð. Að því er varðar upplýsingar, sem krafist er að fram komi í dálki D15, flatarmál glugga- og dyraopa, þá tel ég að ekkert bendi til, að þær falli undir 2. tölul. 17. gr. laga nr. 26/1994. Í þessu sambandi nægir að nefna, að ekki er áskilið, að fram komi flatarmál glugga hverrar eignar fyrir sig, heldur er látið sitja við flatarmál glugga- og dyraopa hverrar hæðar fyrir sig, óháð eignarhaldi, en gler í gluggum og hurðum telst til séreignar, sbr. 5. tölul. 5. gr. laganna, og einnig tilteknar hurðir, sbr. 6. tölul. sömu greinar. Í bréfi félagsmálaráðuneytisins til mín segir, að með reglugerð nr. 538/1995 hafi meðal annars verið ætlað að samræma skráningu fasteigna. Í bréfi forstjóra Fasteignamats ríkisins og bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík kemur fram, að þeir telji, að skráningarreglurnar eigi stoð í 9. og 10. gr. laga nr. 94/1976, um skráningu og mat fasteigna. Vegna þessa tel ég rétt að taka fram, að reglugerðin kveður sjálf svo á, að hún hafi verið sett á grundvelli laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Við þetta er að bæta, að samkvæmt 5. gr. auglýsingar nr. 96 frá 31. desember 1969, um staðfestingu forseta Íslands á reglugerð um Stjórnarráð Íslands, ber málefni fasteignaskráningar og fasteignamats undir fjármálaráðuneytið en ekki félagsmálaráðuneytið. Engu breytir í þessu sambandi, að skylt er að afhenda byggingarfulltrúa eignaskiptayfirlýsinguna til staðfestingar né að byggingarfulltrúa er skylt að senda Fasteignamati ríkisins afrit hennar, sbr. 4. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994. Það sama á við um það sjónarmið, sem tiltekið er í bréfi félagsmálaráðuneytisins til mín, að um "aðlögun á erlendum stöðlum" hafi verið að ræða með setningu títtnefndrar reglugerðar. Í þessu sambandi tel ég sérstaka ástæðu til að árétta, að það leysir ekki undan nauðsyn lagaheimildar til þess að mega mæla fyrir um íþyngjandi upplýsingagjöf almennings að um þarfar upplýsingar sé að ræða. Það er hlutverk Alþingis í tilviki, sem hér um ræðir, að ákveða með hliðsjón af þeim hagsmunum, sem í húfi eru, hvaða úrræði, sem íþyngt geta almenningi, skuli vera stjórnsýslunni tæk. Þar sem félagsmálaráðherra skorti samkvæmt framansögðu lagaheimild til þess að leggja framangreinda skyldu á eigendur fjöleignarhúsa, verður að lögum ekki krafist að fram komi í eignaskiptayfirlýsingum stærðir hjúpflata og glugga- og dyraop á grundvelli reglugerðar nr. 538/1995, um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum. IV. Það er samkvæmt ofansögðu niðurstaða mín, að sú krafa, sem leiðir af reglugerð nr. 538/1995, um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum, að skrá skuli flatarmál hjúpflata og flatarmál glugga- og dyraopa í skráningartöflu með eignaskiptayfirlýsingum, eigi sér ekki lagastoð." V. Með bréfi, dags. 20. mars 1997, óskaði ég eftir upplýsingum félagsmálaráðherra um, hvort einhverjar ákvarðanir hefðu verið teknar í framhaldi af áliti mínu. Með bréfi, dags. 14. maí 1997, barst mér svar félagsmálaráðuneytisins. Þar segir meðal annars: "Á síðustu mánuðum hefur þriggja manna nefnd á vegum félagsmálaráðuneytisins unnið að endurskoðun reglugerðar nr. 538/1995, um eignaskiptayfirlýsingar o.fl. Nefnd þessi, sem skilað hefur niðurstöðum sínum til ráðuneytisins, vann einnig að endurskoðun reglna um skráningu mannvirkja sem birtar eru sem fylgiskjal með nefndri reglugerð. Útgáfa nýrrar reglugerðar um eignaskiptingar o.fl. hefur dregist lengur heldur en til stóð, einkum vegna nefndra skráningarreglna sem enn er unnið að, en stefnt er að útgáfu hennar fyrir lok júní á þessu ári. Í nýrri reglugerð mun verða tekið fullt tillit til álits umboðsmanns í fyrrgreindu máli, þannig að framvegis verður eigi gerð sú krafa, að skrá skuli flatarmál hjúpflata og flatarmál glugga- og dyraopa í skráningartöflu með eignaskiptayfirlýsingum." Framangreind reglugerð var birt í Stjórnartíðindum sem reglugerð nr. 471/1997, um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum.