A gerði kauptilboð í húseignina Y 26. júlí 1990 og átti hluti kaupverðsins að greiðast með fasteignaveðbréfi. Húseignin skyldi afhent 10. september 1990, en útgáfudagur fasteignaveðbréfs vera í síðasta lagi 25. ágúst 1990. Kauptilboðið var ritað á eyðublað, samþykkt af húsbréfadeild Byggingarsjóðs ríkisins. Var tilboðið gert af hálfu A með fyrirvara um skuldabréfaskipti við húsbréfadeild Byggingarsjóðs ríkisins og tilboðið samþykkt af seljanda með sama fyrirvara. Í kaupsamningi, dags. 14. september 1990, kom fram, að vextir skv. fasteignaveðbréfi skyldu reiknast frá 26. júlí 1990. Fram kom, að A hefði fyrst orðið það ljóst í desember 1990, er honum barst tilkynning vegna fyrstu afborgunar af fasteignaveðbréfinu, að upphafstími vaxtanna væri miðaður við 26. júlí 1990. Húsnæðisstofnun ríkisins féllst ekki á óskir A um leiðréttingu. Taldi A, að sér hefði verið gert að greiða vexti frá 26. júlí til 14. september 1990 eða í einn og hálfan mánuð, án þess að hafa fengið lánsféð og þar með húseignina.
Í bréfi, er ég ritaði A 28. október 1991, tók ég m.a. fram:
"Ég skil kvörtun yðar svo, að þér teljið það hafa verið rangt af Húsnæðisstofnun ríkisins að leggja til grundvallar, þegar starfsmaður stofnunarinnar samdi fasteignaveðbréfið, að upphafstími vaxta, sem í kauptilboðinu var tilgreindur sem samningsdagur, ætti að vera 26. júlí 1990, þ.e. sá dagur sem kauptilboðið var samþykkt.
Í lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins nr. 86/1988, sbr. lög nr. 109/1988, lög nr. 76/1989, lög nr. 70/1990 og lög nr. 124/1990, eru ekki ákvæði um upphafstíma vaxta á fasteignaveðbréfum. Í reglugerð nr. 217/1990 um húsbréfadeild og húsbréfaviðskipti vegna kaupa eða sölu á notuðum íbúðum og kaupa, sölu eða byggingar á nýjum íbúðum segir í 9. gr., að húsbréfadeild kaupi fasteignaveðbréf, sem gefin eru út í tengslum við eigendaskipti á notaðri íbúð, er hlotið hefur samþykki byggingaryfirvalda."
Með bréfi mínu til A, fylgdi í ljósriti greinargerð Húsnæðisstofnunar ríkisins, þar sagði um upphafstíma vaxtanna:
"Í reglugerð nr. 520/1989, sem var í gildi fyrst þegar húsbréfakerfið tók til starfa, voru engin ákvæði um það hvernig fyrsti vaxtadagur skyldi ákvarðaður. Fljótlega tók að myndast sú venja í fasteignaviðskiptum að fyrsti vaxtadagur væri sá dagur er seljandi fasteignar samþykkir kauptilboðið. Á kauptilboðseyðublaði því, sem hannað var af lögfræðingum Húsnæðisstofnunar ríkisins í samvinnu við Félag löggiltra fasteignasala, er gert ráð fyrir að tekið sé fram hver sé fyrsti vaxtadagur fasteignaveðbréfsins, gagngert til þess að auðvelda seljendum mat á verðgildi kauptilboðsins. Þar sem þessi venja hafði myndast þegar gefa átti út nýja reglugerð um húsbréfaviðskipti, var bætt inn í þá reglugerð ákvæði um það hvernig fyrsti vaxtadagur væri fundinn og er það að finna í 2. mgr. 13. gr. reglugerðar nr. 217/1990 (sem tók gildi 1. júní 1990), en þar segir:
"Fasteignaveðbréf ber vexti og verðbætur frá þeim degi sem kaup takast eða frá útgáfudegi þess."
Í þessu ákvæði er að finna tvo valkosti á fyrsta vaxtadegi. Annars vegar þegar kaup takast og hins vegar þegar fasteignaveðbréf er gefið út. Ástæðan fyrir því að reglugerðin gerir ráð fyrir tveim valkostum er sú að í húsbréfakerfinu er að finna afgreiðslur, sem fela ekki í sér kaup á íbúð, þannig að í þeim tilfellum er ekki hægt að tala um að nein kaup hafi tekist. Þegar um er að ræða nýbyggingar, þar sem umsækjandi reisir íbúðina sjálfur fyrir eigin reikning er ekki um nein kaup á íbúð að ræða og verður því að gera ráð fyrir annarri viðmiðun á því hver fyrsti vaxtadagur ætti að vera."
Um þýðingu fyrsta vaxtadags fasteignaveðbréfs í húsbréfaviðskiptum sagði ennfremur í bréfi Húsnæðisstofnunar:
"Í 3. mgr. 3. gr. reglugerðar nr. 217/1990 er kveðið á um mikilvægi fyrsta vaxtadags fasteignaveðbréfa, en þar segir:
"Húsbréfadeildin ráðstafar húsbréfum til seljanda, húsbyggjanda eða byggingaraðila og eru þau gefin út á nafn hans í skiptum fyrir þinglýst fasteignaveðbréf. Þegar skiptin eiga sér stað er fasteignaveðbréf greitt með húsbréfum metnum á reiknuðu verði þeirra miðað við fyrsta vaxtadag fasteignaveðbréfsins, sbr. 27. gr., og skal reiknað verð húsbréfa vera sem næst nafnverði fasteignaveðbréfs á þeim degi. Mismuninn greiðir húsbréfadeildin án vaxta og verðbóta."
Skv. þessari grein ákvarðar fyrsti vaxtadagur fasteignaveðbréfa nafnverð þeirra húsbréfa, sem afgreidd eru, sem greiðsla vegna kaupa á fasteignum. Með því að þekkja nafnverð þeirra húsbréfa, sem fást fyrir fasteignaveðbréf, getur seljandi fasteignar gert sér grein fyrir verðgildi bréfsins. Þess vegna var álitið að mikilvægt væri að reglugerð um húsbréfaviðskipti hefði að geyma leiðbeinandi ákvæði um það hvernig þessi fyrsti vaxtadagur skyldi ákvarðaður."
Í bréfi Húsnæðisstofnunar ríkisins var einnig gerð grein fyrir afgreiðslu stofnunarinnar á málum tengdum kaupum A á húseigninni, en um það sagði:
"Tæpum mánuði eftir að kauptilboðið berst deildinni berst nýtt veðbókarvottorð fyrir [Y] til deildarinnar þar sem fram kemur að engar skuldir sér hvílandi á eigninni. Þetta veðbókarvottorð er dagsett 27. ágúst 1990. Með þetta veðbókarvottorð í höndum var loksins hægt að fara að vinna kauptilboðið og meta veðhæfni eignarinnar. Vinnu við mat á veðhæfni og greiðslugetu kaupanda lauk 14. september 1990, og var fasteignasölu þeirri sem annaðist þessa sölu tilkynnt um að samþykkið væri fengið.
Á fasteignaveðbréfi því, sem Húsbréfadeild vélritaði upp, var gert ráð fyrir að fyrsti vaxtadagur væri samþykktardagur kauptilboðs, enda stóð einungis á kauptilboðseyðublaðinu, að fyrsti vaxtadagur fasteignaveðbréfsins væri "samningsd.". Dagsetningin 26.07.1990 er rækilega tilgreind á fasteignaveðbréfinu, sem fyrsti vaxtadagur. Einnig kemur fram á kaupsamningi þeim er [A] undirritar við frágang sölunnar, að 26.07.90 sé fyrsti vaxtadagur þess fasteignaveðbréfs, sem hann ætlar að afhenda seljanda sem greiðslu. [A] hefur því ekki einungis undirritað og samþykkt þessa dagsetningu á fasteignaveðbréfinu, heldur líka á kaupsamningnum.
Þann 3. október 1990 framselur seljandi fasteignarinnar fasteignaveðbréfið til Húsbréfadeildar og afhendir þá í leiðinni ljósrit af þinglýstum kaupsamningi, með ósk um að skipt verði á því fyrir húsbréf. Þar sem engar athugasemdir höfðu verið gerðar við frágang bréfsins, né heldur hafði neinu verið breytt í fasteignaveðbréfinu, frá því sem Húsbréfadeildin gekk frá því, og að ákvæði kaupsamningsins voru samhljóða fasteignaveðbréfinu, var skipt á skuldabréfum. Seljandi fékk þannig uppgert miðað við verðmæti fasteignaveðbréfsins á fyrsta vaxtadegi þess, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 3. gr. reglugerðar nr. 217/1990. Þeir vextir sem [A] heldur fram að hann hafi greitt of mikið, þ.e. fyrir tímabilið 26.07.90 til 14.09.90, hefur hann því greitt til seljanda fasteignarinnar, með milligöngu Húsbréfadeildar og því eðlilegt að hann snúi sér til seljandans með leiðréttingu á þessum vöxtum telji hann sig hafa greitt meira til seljanda fasteignarinnar en hann hefur samið um við seljandann."
Í niðurstöðum bréfs míns til A sagði svo:
"Fasteignaveðbréf það, sem kvörtun yðar fjallar um, var hluti af því kaupverði, sem þér sömduð um að greiða seljanda fasteignarinnar [Y] fyrir eignina. Samkvæmt texta fasteignabréfsins eruð þér og [S] skuldarar en kröfuhafi [L]. Lagareglur um húsbréfaviðskipti veita síðan seljandanum, þ.e. kröfuhafa samkvæmt fasteignaveðbréfinu, möguleika á því að skipta á því bréfi fyrir húsbréf. Með kauptilboði yðar frá 26. júlí 1990, sem samþykkt var af seljanda þann sama dag, var kominn á samningur um kaupin, þó með fyrirvara um skuldabréfaviðskipti við húsbréfadeild Byggingarsjóðs ríkisins. Samkvæmt þeim samningi, sem þannig var kominn á milli aðila, átti fasteignaveðbréfið að bera vexti frá "samningsd.". Ég tel að framangreindur fyrirvari við samþykkt kauptilboðsins hafi ekki einn og sér leitt til þess, að Húsnæðisstofnun ríkisins hafi borið að nota annan upphafstíma vaxta en þann dag, sem tilboðið var samþykkt. Ber þá einnig að líta til þess, að í kauptilboðinu var afhendingardagur eignarinnar sagður 10. september 1990 og tilboðið gaf ekki tilefni til að miða vexti við þann tíma. Ef það var samkomulag milli yðar og seljanda, að fyrsti vaxtadagur fasteignaveðbréfsins væri annar en 26. júlí 1990, var og nauðsynlegt að leiðrétta það við gerð kaupsamnings og undirritun fasteignaveðbréfsins. Þess var hins vegar ekki gætt og seljandi fasteignarinnar hefur þegar fengið afhent húsbréf í samræmi við verðmæti fasteignaveðbréfsins miðað við vexti frá 26. júlí 1990.
Með hliðsjón af því, sem rakið hefur verið hér að framan, og þeim skýringum, sem fram koma í bréfi Húsnæðisstofnunar frá 15. ágúst s.l., er það niðurstaða mín, að kvörtun yðar gefi ekki tilefni til frekari athugunar af minni hálfu. Úr því máli, sem kvörtun yðar fjallar um og snertir samkv. framansögðu aðeins skipti yðar við seljanda, verður ekki leyst nema fyrir liggi, hvert hafi verið samkomulag yðar og seljanda fasteignarinnar um upphafstíma vaxta. Þar er um að ræða einkaréttarlegt úrlausnarefni, sem eftir atvikum getur átt undir dómstóla."