Álit

Í bréfi mínu, dags. 10. júní 1998, sagði:

„I.

Ég vísa til kvörtunar þeirrar, sem þér hafið borið fram vegna ítrekaðra uppsagna menntamálaráðuneytisins á afnotarétti yðar af landspildu […], en á henni hafið þér starfrækt gróðrarstöð allt frá árinu 1982.

II.

1.

Rétt yðar til spildunnar leiðið þér af tveimur samningum, sem skólanefnd Héraðsskólans að Laugarvatni gerði við X um afnot af henni, en þeir voru undirritaðir 3. október 1981 og 31. janúar 1982. Munuð þér hafa yfirtekið réttindi og skyldur leigutaka samkvæmt samningum þessum um mitt ár 1982. Í fyrri samningnum er svohljóðandi ákvæði:

„Leigutími er til 5 ára og gildir frá fardögum 1981 til fardaga 1986 og framlengist um eitt ár í senn ef honum er ekki sagt upp af öðrum hvorum aðilja fyrir áramót á því fardagaári.“

Um leigutíma og uppsögn segir svo í seinni samningnum:

„Lóðin er leigð frá 1. jan. 1982 til 1. jan. 1987, en framlengist þá um eitt ár í senn, ef hvorugur aðili hefur sagt samningnum upp.

Uppsögn samnings þarf að tilkynna viðkomandi aðila 3 mánuðum áður en gildistími rennur út.“

Þegar stofnað var til afnotaréttar að spildunni, yður til handa, mun hún hafa verið í óskiptri sameign ríkisins og sveitarfélaga í Árnessýslu. Með samningi þessara aðila, dags. 5. janúar 1996, sem gerður var um skiptingu eigna þeirra á Laugarvatni, varð ríkið eitt eigandi spildunnar.

2.

Uppsögn á afnotarétti yðar var fyrst sett fram með bréfi lögmanns menntamálaráðuneytisins fyrir hönd þess, dags. 18. desember 1992, sem móttekið var af lögmanni yðar 23. sama mánaðar. Segir í bréfinu, að uppsögnin sé gerð af ráðuneytinu „í umboði eigenda lands á Laugarvatni“. Þá kemur þar fram, að uppsögnin gildi hvort sem lögskipti jarðareiganda og leiguliða fari eftir áðurgreindum samningum eða ábúðarlögum.

Með bréfi lögmanns menntamálaráðuneytisins til yðar, dags. 21. desember 1993, var uppsögn áréttuð, en ekki liggur fyrir hvenær það barst yður. Er þar gerð grein fyrir framangreindum efnisatriðum með sama hætti og þá er uppsögn var fyrst sett fram. Þá segir meðal annars svo í bréfi þessu:

„Þessi ítrekun er send til að taka af öll tvímæli um að jarðareigandi hafi fullnægt ákvæði 30. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 um tilkynningu á uppsögn, ef talið verður að uppsögn samkvæmt fyrri tilkynningu hafi að einhverju leyti fallið niður, og ber ykkur þá að rýma hið leigða land á fardögum vorið 1994.

[...]

Eins og ykkur hefur áður verið gerð grein fyrir er ástæða uppsagnarinnar sú að af hálfu jarðareigenda hefur verið ákveðið að núverandi leiguland ykkar á Laugarvatni verði framvegis ekki nýtt fyrir starfsemi gróðrarstöðvar, heldur tekið til eigin þarfa jarðareiganda vegna nýtingar í þágu skólanna á Laugarvatni og almenningsnota.“

Uppsögn var enn ítrekuð með bréfi lögmanns menntamála-ráðuneytisins til yðar, dags. 19. desember 1994. Er efni þess bréfs sambærilegt bréfi ráðuneytisins frá 21. desember 1993, þó að því undanskildu, að í engu er vikið að framtíðarnýtingu landsins. Ekki liggur fyrir, hvenær bréf þetta barst yður.

Uppsögn var enn á ný sett fram með bréfi lögmanns menntamálaráðuneytisins til yðar, dags. 20. desember 1995. Af áritun á bréfið verður ráðið, að það hafi verið móttekið af yður 21. sama mánaðar. Þegar gerð hefur verið grein fyrir áformum eigenda landsins um framtíðarnýtingu þess, segir meðal annars svo í bréfi þessu:

„Af hálfu umbj.m. hefur ykkur þegar verið sagt upp leigu á landi því sem þið hafið haft til afnota undir og við gróðurhús […]. Yfirúttekt hefur farið fram og umbj.m. hefur boðið fram greiðslu samkvæmt henni, en þrátt fyrir það hafið þið ekki rýmt hið leigða og samkvæmt bréfi lögmanns ykkar, dags. 5. október s.l., er það ætlun ykkar að „halda áfram rekstri á lögbýlinu […], með sama hætti og verið hefur, eða þar til samningar um fullar bætur liggja fyrir“. Undirritaður hefur áður gert ykkur grein fyrir sjónarmiðum umbj.m. til þess hvaða greiðslur honum beri lögum samkvæmt að inna af hendi til ykkar í tilefni af uppsögn á leigunni og er ekki ástæða til að endurtaka það hér. Ítrekaðar viðræður um að leysa mál þetta með samkomulagi, þ.m.t. um flutning á starfsemi ykkar á annan stað […] hafa því miður ekki borið árangur. [...]

Þar sem því hefur verið lýst yfir af ykkar hálfu að þið munið ekki skila hinu leigða landi, þrátt fyrir uppsögn, hefur umbj.m. falið mér að tilkynna ykkur enn á ný uppsögn á samningum ykkar um leigu á landi undir og við gróðurhús […]. Sem fyrr tekur uppsögnin jafnt til þess hvort sem lögskipti jarðareiganda og leigutaka fara eftir leigusamningum, upphaflega gerðum við [X], dags. 3. október 1981 og 31. janúar [1982], eða ábúðarlögum. Tekið skal fram vegna sjónarmiða, sem fram koma í bréfi lögmanns ykkar frá 5. október s.l., að verði litið svo á að lögskipti vegna leigunnar fari fram samkvæmt ábúðarlögum og þið hafið lífstíðarábúð á leigulandinu, byggir umbj.m. rétt sinn til uppsagnarinnar á 3. mgr. 5. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 um að eiganda sé heimilt að taka jörð eða jarðarhluta úr lífstíðarábúð vegna eigin þarfa. Þessi tilkynning er send ykkur til að taka af öll tvímæli um að jarðareigandi hafi fullnægt ákvæði 2. mgr. 30. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 um tilkynningu á uppsögn, ef talið verður að uppsögn samkvæmt fyrri tilkynningum hafi að einhverju leyti fallið niður, og ber ykkur þá að hafa rýmt hið leigða eigi síðar en á fardögum vorið 1995. Sem fyrr stendur ykkur til boða að skila hinu leigða fyrr og fá þá þær greiðslur sem yfirúttektin hljóðar um greiddar í samræmi við reglur ábúðarlaga.”

Loks ber hér að geta uppsagnarbréfs, sem menntamála-ráðherra ritaði yður 23. desember 1997. Er það efnislega samhljóða uppsagnarbréfinu frá 20. desember 1995, en að auki er þar lýst þeirri afstöðu ráðuneytisins, að í samræmi við 1. mgr. 5. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 og þar sem jörðin Laugarvatn sé skólajörð, sé afnotaréttur yðar tímabundinn og miðist við þau tímamörk, sem tilgreind eru í upphaflegum samningum um hið leigða land frá 3. október 1981 og 31. janúar 1982.

III.

Í tilefni af kvörtun yðar ritaði ég menntamálaráðherra bréf hinn 26. september 1996 og óskaði eftir því, með vísan til 7. og 9. gr. laga nr. 13/1987, um umboðsmann Alþingis, að ráðuneyti hans skýrði viðhorf sitt til kvörtunarinnar og léti mér í té gögn málsins. Þá óskaði ég sérstaklega eftir því, að ráðuneytið skýrði lagagrundvöll uppsagnarinnar og á hvaða sjónarmiðum hún væri byggð.

Mér barst svarbréf menntamálaráðuneytisins 13. desember 1996. Er þar gerð grein fyrir aðdraganda uppsagnar og atburðarás málsins ítarlega rakin. Þá skýrir ráðuneytið viðhorf sitt til kvörtunarinnar. Varpar sú skýring ágætu ljósi á þann ágreining, sem hér er til umfjöllunar. Er hún í meginatriðum svohljóðandi:

„Fyrir liggur sú ákvörðun eigenda landsins að nýta það með öðrum hætti í framtíðinni, en eins og kveðið er á um í bókun IV með samningi eigenda Laugarvatns, dags. 5. janúar 1996, er það ætlun eigenda Laugarvatns að land í næsta nágrenni [Y], þ.e. garður við húsið og svæðið frá gufubaði að nýja hússtjórnarskólanum verði skipulegt sem sameiginlegt útivistarsvæði og skrúðgarður til afnota fyrir nemendur skólanna á Laugarvatni, íbúa þar og ferðamenn. Þessi ákvörðun eigenda Laugarvatns hefur legið fyrir allt frá árinu 1992 eða áður en [A] og [B] var fyrst tilkynnt um uppsögn á leiguafnotum þeirra af landi á umræddu svæði.

[...]

Af hálfu ráðuneytisins hefur í uppsagnarbréfum til [A] og [B] verið tekið fram að uppsögnin taki jafnt til þess hvort sem lögskipti jarðareiganda og leigutaka fari eftir leigusamningum, upphaflega gerðum við [X], dags. 3. október 1981 og 31. janúar [1982], eða ábúðarlögum. Ástæða þessa er sú að [A] og [B] hafa aldrei samið sérstaklega við eigendur Laugarvatns um afnot af lóð gróðrarstöðvarinnar, heldur leiða þau afnot sín af leigusamningum sem fyrri eigandi gróðurhúsa á lóðinni hafði gert við skólanefnd héraðsskólans. Þessir leigusamningar eru tímabundnir og með sérstökum uppsagnar-ákvæðum. Eftir gerð þessara leigusamninga og eftir að [A] og [B] tóku við afnotum af leigulóðinni hefur gróðrarstöðin fengið lögbýlisréttindi og af því kann að leiða að um leiguréttindi þeirra fari eftir ábúðarlögum.

Það er afstaða ráðuneytisins að þó svo að talið yrði að um ábúðarréttindi [A] og [B] fari eftir ábúðarlögum þá hafi áðurgreindir leigusamningar engu að síður gildi í skiptum þeirra við jarðareiganda og af því leiði að þau hafi ekki öðlast lífstíðarábúð á lóð gróðrarstöðvarinnar. Í 1. mgr. 5. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 segir að jarðir í eigu ríkis, sveitarfélaga, opinberra sjóða og stofnana, skuli byggja lífstíð leigutaka, „nema nauðsyn beri til að ráðstafa jörð, svo sem embættisjörðum, skólajörðum, jörð, sem sveitarfélag á innan hreppsins, og jörðum, sem líkt stendur á um, þær skal byggja tiltekinn tíma“. Jörðin Laugarvatn er skólajörð og það er afstaða ráðuneytisins að þó svo að lóð gróðrarstöðvarinnar hafi fengið lögbýlisréttindi eftir gerð umræddra leigusamninga þá haldi ákvæði leigusamninganna um leigutíma gildi sínu í samræmi við þá heimild sem fram kemur [í] 1. mgr. 5. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 og [A] og [B] hafi að þessu leyti ekki öðlast frekari rétt heldur sem sá aðili sem þau leiða afnotaheimild sína frá.

En eins og tekið hefur verið fram í uppsagnarbréfum ráðuneytisins er á því byggt af hálfu ráðuneytisins að ef litið yrði svo á að [A] og [B] hafi öðlast lífstíðarábúð, þá hafi ráðuneytið rétt til að segja þeim upp leiguafnotum í samræmi við heimild í 3. mgr. 5. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976. [...]

Það að ráðuneytið hefur birt [A] og [B] uppsögn leiguafnotanna fyrir jól byggist á því að talið hefur verið rétt að gæta þess í hvívetna að uppfyllt væri það ákvæði 2. mgr. 30. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 að birta uppsögn fyrir jól, miðað við næstu fardaga, ef talið yrði að ábúðarlög giltu um uppsögnina. Ráðuneytið getur ekki fallist á að um ítrekaðar tilefnislausar uppsagnir hafi verið að ræða. Ástæður þess að uppsögnin hefur verið endurnýjuð eru annars vegar að ráðuneytið hefur talið nauðsynlegt vegna framangreindrar lagareglu að endurnýja tilkynningar sínar um uppsögnina og hins vegar vilji ráðuneytisins til að láta á það reyna, hvort leysa mætti mál þetta með samkomulagi.

Fram hefur komið að uppsögn leigunnar var fyrst tilkynnt fyrir jól 1992 og þá miðað við að hinu leigða yrði skilað á fardögum 1993. Eins og lesa má í framangreindri lýsingu á samskiptum aðila hefur ráðuneytið frá upphafi viljað leita leiða til að leysa mál þetta með samkomulagi og jafnan lagt á það áherslu að það vildi fyrir sitt leyti stuðla að því að [A] og [B] fengju aðstöðu á öðrum stað á Laugarvatni til að byggja upp gróðrarstöð. Jafnframt hefur ráðuneytið verið tilbúið að veita [A] og [B] hæfilegan aðlögunartíma til að flytja starfsemi sína eða ljúka henni og ítrekað óskað eftir svörum þar um. Eins og jafnan þegar uppsögn á leigu á sér stað ræðst það af viðbrögðum leigutaka í hvaða mæli leigusali þarf að grípa til aðgerða til að fá hið leigða rýmt. Ráðuneytið hefur í lengstu lög viljað forðast að grípa til harkalegra aðgerða til að rýma hina leigðu lóð og hefur viljað láta reyna á það hvort samkomulag næðist við leigutakana um afhendingu á hinu leigða og afhendingartíma. Í þessu efni ber að hafa í huga að sameigendur Laugarvatns höfðu frá því að þeir hófu viðræður um skiptingu lands á Laugarvatni jafnan gert ráð fyrir að gefa [A] og [B] kost á landi undir gróðrarstöð á öðrum stað á Laugarvatni og kynnt þeim þann kost. Í hinum endanlega samningstexta sameigendanna var út frá því gengið að [A] og [B] þyrftu að segja til um það fyrir árslok 1996 hvort þau hefðu hug á því að nýta sér boð um lóð á nýjum stað. Af þessu tilefni taldi ráðuneytið heldur ekki rétt að grípa til aðgerða til að fá umráð yfir núverandi lóð gróðrarstöðvarinnar fyrr en þessi frestur væri endanlega útrunninn. Leigutökunum hefur hins vegar allt frá árinu 1992 verið ljós sú ákvörðun eigenda Laugarvatns að gróðrarstöð yrði ekki til frambúðar á núverandi stað á bakka Laugarvatns.

Vegna kvörtunarinnar og orða þar um truflun á rekstri gróðrarstöðvarinnar er rétt að taka fram að [A] og [B] hefur allt frá því að uppsögnin var fyrst sett fram verið frjálst að láta sjálf af afnotunum og fá þá mat og uppgjör vegna eigna sinna á lóðinni í samræmi við ákvæði 16. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976. Ef þau telja að lög standi til þess að þau eigi rétt á frekari greiðslum úr hendi eiganda Laugarvatns vegna eignanna heldur en leiddu af ábúðarlögum, hefur þeim með sama hætti verið frjálst að láta á það reyna fyrir dómstólum í kjölfar þess að þau skiluðu hinu leigða.

Af hálfu ráðuneytisins hefur ítrekað verið tekið fram að fallist sé á að um mat og uppgjör vegna eigna [A] og [B] á leigulóð gróðrarstöðvarinnar við lok afnotanna fari eftir reglum 16. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976. Raunar hafi bæði úttekt og yfirúttekt farið fram af því tilefni, en ekki kom til uppgjörs á grundvelli þeirra, þar sem leigutakarnir afhentu ekki hið leigða. Það er afstaða ráðuneytisins að lög standi ekki til þess að [A] og [B] eigi kröfu til frekari greiðslna úr hendi jarðareiganda í tilefni af uppsögn leiguafnotanna og skilum á hinu leigða landi, heldur en metnar eru samkvæmt 16. [gr.] ábúðarlaga nr. 64/1976. Af málatilbúnaði [A] og [B] má hins vegar ráða að þau telja sig eiga kröfu á frekari greiðslum eða því sem þau nefna í bréfum sínum „fullar bætur“. Það er eins og áður segir afstaða ráðu-neytisins að mat samkvæmt 16. gr. ábúðarlaga feli að lögum í sér „fullar bætur“ í tilefni af ábúðarlokum samkvæmt uppsögn af hendi jarðareiganda, ef ábúðarlög gilda um rétt leigutaka, en minnt skal á að [A] og [B] hafa talið sig hafa öðlast lífstíðarábúð og þar með að um réttindi þeirra fari eftir ábúðarlögum.

Ráðuneytið vekur athygli á því að eftir að bréf lögmanns [A] og [B] frá 5. október 1995 kom fram verður í raun ekki annað séð en mál þetta snúist um það hvaða greiðslur [A] og [B] eigi að fá fyrir eignir þeirra á leigulóðinni við lok afnota af henni. Fram er komið að ráðuneytið telur að lög standi ekki til frekari greiðslna úr hendi eiganda Laugarvatns heldur en leiðir af mati samkvæmt 16. gr. ábúðarlaga, en leigutakarnir telja það ekki „fullar bætur“. Ráðuneytið hefur í viðræðum við leigutaka og lögmann þeirra minnt á að þarna sé um að ræða lögfræðilegt ágreiningsefni sem leigutakarnir eigi kost á því að bera undir dómstóla, ef þau telja á sig hallað í mati samkvæmt ábúðarlögunum.“

Athugasemdir yðar í tilefni bréfs menntamálaráðuneytisins bárust mér með bréfi, dags. 2. apríl 1997. Þar segir meðal annars:

„Af því sem kemur fram [...] má ljóst vera að ráðuneytið viðurkennir „skólanefnd Héraðsskólans á Laugarvatni“ sem fullgildan samningsaðila f.h. ráðuneytis-ins við gerð landleigusamninga á Laugarvatni. Á árinu 1982 bjuggum við að [Z]. Hinn 5. júní 1982 keyptum við Gróðrarstöðina á Laugarvatni, sem var forsenda þess að við ætluðum að setjast þar að og byggja okkur upp. 2. júní 1982 féll skólanefnd Héraðsskólans á Laugarvatni frá forkaupsrétti að stöðinni og er sú yfirlýsing undirrituð af [C] formanni skólanefndar og [D] oddvita Laugardalshrepps. Hinn 5. október 1984 sóttum við um lögbýlisrétt og var það samþykkt af þar til bærum aðilum og mælt með því að svo yrði af skólanefnd Héraðsskólans á Laugarvatni, í umboði menntamálaráðuneytisins, og jarðanefnd Árnessýslu.“

IV.

1.

Í málinu er ekki ágreiningur um það, að áðurgreindir samningar frá 3. október 1981 og 31. janúar 1982 um leigu á landspildu […], hafi af hálfu leigusala verið gerðir af aðila, sem bær var til að ráðstafa henni á þann veg. Er það og álit mitt með hliðsjón af þeim gögnum, sem lögð hafa verið fyrir mig, að sá aðili, sem hér um ræðir, skólanefnd Héraðsskólans á Laugarvatni, hafi í raun farið með eignarráð yfir spildunni allt fram til ársins 1991, en þá var Mennta-skólanum á Laugarvatni falinn rekstur og umsjón með héraðsskólanum þar og skólanefnd hans leyst frá störfum. Þá verður að líta svo á, að skólanefnd héraðsskólans hafi samþykkt yfirtöku yðar á réttindum og skyldum samkvæmt samningum þessum í kjölfar þess að þér hófuð rekstur gróðrarstöðvar á spildunni um mitt ár 1982. Öðluðust þér þar með ótvíræðan rétt til afnota af hinu leigða landi. Um afnotaréttinn fór við stofnun hans eftir ákvæðum framangreindra samninga og almennum reglum leiguréttar. Að óbreyttri skipan var uppsögn leiguafnota af hálfu leigusala þannig ekki háð sérstökum efnislegum skilyrðum frá og með lokum þess fimm ára leigutíma, sem samningarnir kváðu á um. Þurfti þá aðeins að gæta þess, að fullnægt væri skýrum samningsákvæðum um uppsögn og uppsagnarfrest.

2.

Í ábúðarlögum nr. 64/1976 eru ákvæði um réttarstöðu aðila ábúðarsamnings. Er þar öðru fremur lögð áhersla á að vernda hagsmuni leiguliða og tryggja stöðu hans gagnvart landsdrottni. Verður meðal annars á þeim grunni ekki vikið frá ákvæðum laganna í ábúðarsamningi, nema um þau atriði, sem lögin mæla sjálf fyrir um, að geti verið háð samkomulagi aðila.

Samningar um leiguábúð í skilningi ábúðarlaga taka samkvæmt 1. gr. laganna einungis til leigu á jörðum eða lögbýlum, sem ætluð eru til búrekstrar, að nánari skilyrðum fullnægðum. Segir í 1. mgr. tilvitnaðs lagaákvæðis, að jörð eða lögbýli teljist hvert það býli, sem sérstaklega sé metið til verðs í fasteignamati, með ákveðnum landamerkjum eða með ákveðnum tún- og engjamerkjum, ef um hjáleigu eða býli er að ræða, sem hefur sameiginlegt beitiland með annarri jörð eða jörðum. Enn fremur verður býlið að hafa það landrými eða búrekstraraðstöðu, að það framfleyti minnst 10 kúgildum. Auk þess sé á landinu nauðsynlegur húsakostur til að nytja jörðina. Þá er mælt fyrir um það í 3. mgr. 1. gr., eins og henni var breytt með 1. gr. laga nr. 93/1984, að jörð eða lögbýli í skilningi ábúðarlaga teljist enn fremur býli, sem hlotið hafi samþykki landbúnaðarráðuneytisins sem ný býli. Fram að gildistöku laga nr. 93/1984 var stofnun lögbýlis hins vegar háð samþykki jarðanefndar og staðfestingu landnámsstjórnar. Um heimild til stofnunar nýbýlis fer nú eftir 22. og 23. gr. jarðalaga nr. 65/1976, sbr. 10. gr. laga nr. 90/1984. Þannig segir í 1. mgr. 22. gr. jarðalaga, að heimild landbúnaðarráðuneytisins þurfi til þess að stofna nýtt býli til búvöruframleiðslu. Eru þar með talin býli, sem sett eru á laggirnar til ylræktar, garðræktar, fiskræktar og loðdýraræktar eða til smáiðnaðar og þjónustu, sem tengd er landbúnaði. Umsókn um heimild til stofnunar nýbýlis þurfa meðal annars að fylgja gögn, er sýni, að umsækjandi hafi tryggt sér umráðarétt yfir landi og annarri búrekstraraðstöðu, sbr. 2. mgr. 22. gr. jarðalaga.

Á meðal gagna málsins er ljósrit af bréfi formanns skólanefndar Héraðsskólans á Laugarvatni til landbúnaðar-ráðuneytisins, dags. 3. nóvember 1984, þar sem mælt var með því, að gróðrarstöð yðar yrði veittur lögbýlisréttur. Meðmæli þessi lýsa ekki aðeins vitneskju skólanefndarinnar um þau áform yðar á þessum tíma að setja á stofn nýbýli á hinu leigða landi, heldur felst jafnframt í þeim samþykki hennar fyrir þeirri ráðstöfun. Þá hef ég undir höndum afrit af tveimur bréfum landbúnaðarráðuneytisins til lögmanns yðar, dags. 16. og 21. apríl 1998. Er í fyrra bréfinu staðfest, að garðyrkjubýli yðar sé í tölu lögbýla samkvæmt jarðaskrá ráðuneytisins, en í því síðara kemur fram, að svo hafi verið allt frá fardagaárinu 1982/1983. Í ljósi þessa og þess, sem annars liggur fyrir um samskipti yðar og fulltrúa eigenda umræddrar landspildu, tel ég að líta verði svo á, að afnotaréttur yðar teljist nú til ábúðarréttar í skilningi ábúðarlaga nr. 64/1976. Í því felst, að um réttarstöðu yðar sem leigutaka umræddrar landspildu fer nú eftir ákvæðum þeirra laga, að því marki sem henni telst ekki hafa verið skipað með öðrum hætti í samræmi við heimildir laganna. Telst þeirri skipan, sem hér um ræðir, hafa verið komið á eigi síðar en á árinu 1985, en ekki er hér þörf á að afmarka upphafstíma ábúðar yðar með skýrari hætti.

3.

Samkvæmt 3. gr. ábúðarlaga skal byggja jörð frá fardaga til fardaga. Um ábúðartíma segir svo í 1. mgr. 5. gr. laganna:

„Jarðir skal byggja hið skemmsta til 5 ára í senn. Jarðir í eigu ríkis, sveitarfélaga, opinberra sjóða og stofnana, skal byggja lífstíð leigutaka, nema nauðsyn beri til að ráðstafa jörð, svo sem embættisjörðum, skólajörðum, jörð, sem sveitarfélag á innan hreppsins, og jörðum, sem líkt stendur á um, þær skal byggja tiltekinn tíma.“

Í athugasemdum, sem fylgdu frumvarpi því er varð að lögum nr. 64/1976, segir meðal annars svo um þetta ákvæði:

„Skylt var að byggja allar jarðir ævilangt, en frumvarpið gerir ráð fyrir skemmstum leigutíma 5 árum, að öðru leyti skulu samningsaðilar frjálsir að semja um tímalengd samnings.“ (Alþt. 1975–1976, A-deild, bls. 1798.)

Þá er í 6. gr. laganna mælt fyrir um það, að hafi landsdrottinn vanrækt að gera byggingarbréf fyrir jörð, skuli litið svo á, að hún hafi verið byggð lífstíð leigutaka. Í athugasemdum með frumvarpi til ábúðarlaga eru meðal annars færð þau rök fyrir þessari tilhögun, að hún „ætti að verka hvetjandi, þannig að jarðareigendur gæti þess að ganga á lögformlegan hátt frá ábúðarsamningi“. (Alþt. 1975–1976, A-deild, bls. 1798.)

Af framangreindum ákvæðum leiðir, að sé ekki sérstaklega vikið að ábúðartíma í byggingarbréfi, skuli litið svo á, að ábúðarréttur stofnist til fimm ára í senn, enda ráð fyrir því gert, að sérstaklega sé samið um lengri tímabundinn leigumála og lífstíðarábúð. Sé hins vegar látið hjá líða að gefa byggingarbréf út, gildir tilvitnuð 6. gr. ábúðarlaga alfarið um ábúðartíma.

Verulegur vafi er uppi í máli þessu um tímamörk ábúðar yðar. Stafar hann annars vegar af því, að upphaflegur vilji samningsaðila stóð aðeins til tímabundins leigumála og ekkert hefur komið fram sem bendir til þess, að ætlun landsdrottins hafi síðar orðið önnur. Má í þessu sambandi minna á það, að þér leiðið rétt yðar til umræddrar spildu af samningum, sem gerðir voru við annan leigutaka. Hins vegar má draga það í efa, að ábúðarréttur yðar styðjist í raun við heimildarskjal, sem talist geti byggingarbréf í skilningi ábúðarlaga.

4.

Sé út frá því gengið, að stofnast hafi ótímabundinn ábúðarréttur yður til handa, en að öðrum kosti er að mínu áliti ekki ástæða til frekari umfjöllunar af minni hálfu í tilefni af kvörtun yðar, verður þeim afnotarétti að meginstefnu til því aðeins slitið af hálfu landsdrottins, að um vanefndir á ábúðarskyldum yðar sé að ræða. Frá þessu er þó ein veigamikil undantekning. Er kveðið á um hana í 3. mgr. 5. gr. ábúðarlaga. Ákvæðið hljóðar svo:

„Heimilt er eiganda að taka jörð eða jarðarhluta úr lífstíðarábúð vegna eigin þarfa eða til ábúðar handa sjálfum sér, barni sínu, barnabarni, kjörbarni, fósturbarni, systkini eða foreldri, nema landsdrottinn hafi fallið frá þessum rétti í byggingarbréfi.“

Samkvæmt þessu hefur landsdrottinn skýlausan rétt til að segja lífstíðarábúð upp, ef hann hyggst ráðstafa jörð með þeim hætti, sem í ákvæðinu greinir. Verður leiguliði að hlíta uppsögn á þessum grunni, enda sé öðrum skilyrðum útbyggingar fullnægt. Komi síðar í ljós, að aðrar ástæður hafi í raun legið að baki uppsögn, telst hún ógild og á leiguliði heimtingu á að fá jörðina aftur til umráða, ef hann krefst þess, innan árs frá því að hann flutti af jörðinni, auk bóta, sbr. 4. mgr. 5. gr. ábúðarlaga. Á ákvæðið, sem ætlað er að vernda leiguliða fyrir uppsögn á grundvelli svokallaðra yfirskinsástæðna, reynir því eingöngu í kjölfar þess, að leiguliði flytur burt af jörð að undangenginni uppsögn.

Þegar uppsögn styðst við það ákvæði ábúðarlaga, sem hér um ræðir, er það ófrávíkjanlegt skilyrði útbyggingar, að ábúð hafi verið sagt upp í samræmi við 2. mgr. 30. gr. laganna. Segir þar, að uppsögn skuli sannanlega hafa átt sér stað fyrir jól, miðað við næstu fardaga. Þá hefur þess jafnan verið krafist, að getið sé um þessar ástæður uppsagnar í tilkynningu um ábúðarslit. Að öðru leyti er þessi útbyggingarástæða ekki bundin takmörkunum, sem hér skipta máli.

Í uppsagnarbréfum menntamálaráðuneytisins frá 18. desember 1992 og 19. desember 1994 er ekki gerð grein fyrir ástæðum útbyggingar. Þeirra er hins vegar skýrlega getið í uppsagnarbréfi, sem yður var ritað 21. desember 1993. Þannig segir þar, „að af hálfu jarðareiganda [hafi] verið ákveðið að núverandi leiguland [yðar] á Laugarvatni verði framvegis ekki nýtt fyrir starfsemi gróðrarstöðvar, heldur tekið til eigin þarfa jarðareiganda vegna nýtingar í þágu skólanna á Laugarvatni og almenningsnota“. Í tveimur öðrum uppsagnarbréfum, sem ég hef undir höndum og dagsett eru 20. desember 1995 og 23. desember 1997, eru sömu ástæður útbyggingar tilgreindar og að auki vísað um heimild fyrir henni til 3. mgr. 5. gr. ábúðarlaga. Tilkynningar um uppsögn, sem miðuðu að því að þér létuð af ábúð eigi síðar en á fardögum árin 1994, 1996 og 1998, hafa þannig að geyma afdráttarlausar yfirlýsingar landeiganda um þau áform hans, að taka umrædda landspildu úr ábúð til eigin þarfa. Fullnægðu þessar uppsagnir því þeim áskilnaði ábúðarlaga, að ástæður útbyggingar séu tilgreindar þar. Þá liggur ekkert fyrir um það, að jarðareigandi hafi með einum eða öðrum hætti afsalað sér rétti til útbyggingar á þessum grundvelli. Hins vegar er óvissa um það, hvort uppsagnirnar hafi verið birtar yður innan þeirra tímamarka, sem 2. mgr. 30. gr. ábúðarlaga áskilur samkvæmt framansögðu. Gefur kvörtun yðar reyndar ekki tilefni til þess að um það álitaefni sé fjallað hér, með því að hún lýtur einvörðungu að efnislegri heimild landsdrottins til að binda endi á ábúðarrétt yðar með uppsögn. Rísi ágreiningur um þetta atriði er það og í verkahring dómstóla að leysa úr því undir rekstri útburðarmáls samkvæmt lögum nr. 90/1989, um aðför.

Í 16. gr. ábúðarlaga segir, að ef leiguliði eigi hús, hlut í húsum eða umbætur á jörð, sé landsdrottni skylt að kaupa þær eignir á því verði sem mat úttektarmanna segi til um. Vilji leiguliði eigi hlíta þeirri úttekt, getur hann innan tveggja vikna krafist yfirúttektar eða yfirmats, sbr. 44. gr. ábúðarlaga. Leiguliði getur síðan að endingu lagt málið fyrir dómstóla, vilji hann ekki una niðurstöðu yfirúttektarmanna. Ágreiningur um fjárhagslegt uppgjör við ábúðarlok getur hins vegar ekki staðið því í vegi, að útbyggingu á grundvelli 3. mgr. 5. gr. ábúðarlaga verði við komið.

Enn sem komið er hefur boðuðum uppsögnum ekki verið fylgt eftir af hálfu landsdrottins með aðfararbeiðni til dómstóla á grundvelli ákvæða 12. kafla aðfararlaga. Hefur sú niðurstaða augljóslega helgast af þeim eindregna vilja landsdrottins, að leysa málið í samkomulagi við yður.

5.

Þegar allt það, sem rakið er hér að framan, er virt, er það álit mitt, að kvörtun yðar gefi ekki tilefni til sérstakra athugasemda af minni hálfu. Er afskiptum mínum af málinu því lokið, sbr. a-lið 2. mgr. 10. gr. laga nr. 85/1997, um umboðsmann Alþingis.“