Fjöleignarhús. Starfssvið umboðsmanns Alþingis.

(Mál nr. 9997/2018)

A kvartaði yfir áliti kærunefndar húsamála.

Umboðsmaður benti A á að ágreiningur við stjórn húsfélags væri einkaréttarlegur ágreiningur um framkvæmdir og kostnaðarþátttöku vegna þeirra og félli sem slíkur utan starfssviðs umboðsmanns. Eftir að hafa kynnt sér niðurstöðu kærunnefndarinnar taldi umboðsmaður sig ekki geta gert athugasemd við meðferð málsins og ályktanir hennar.

    

Umboðsmaður lauk málinu með bréfi, dags. 22. mars 2019, sem hljóðar svo:

   

I

Ég vísa til kvörtunar yðar til mín, dags. 3. mars sl., er lýtur að áliti kærunefndar húsamála í máli nr. 12/2018, dags. 7. maí 2018. Þér óskuðuð álits nefndarinnar vegna ágreinings yðar við stjórn húsfélagsins í [...] um hvernig staðið var að ákvarðanatöku vegna framkvæmda á gluggum og lögnum í tveimur stigagöngum hússins og kostnaðar­þátttöku íbúa í öðrum stigagöngum hússins vegna framkvæmdanna.

Í álitsbeiðni yðar til kærunefndar húsamála kröfðust þér að eingöngu eigendur í þeim stigahúsum þar sem framkvæmdirnar fóru fram skyldu greiða allan kostnað sem hlaust af framkvæmdunum í ljósi þess að þeir einir nutu góðs af þeim. Í áliti kærunefndarinnar er kröfu yðar hafnað. Að mati kærunefndarinnar er óumdeilt að um sé að ræða framkvæmdir á sameign hússins og því sé ljóst að ágreiningurinn snúist fyrst og fremst um hvernig staðið var að ákvarðanatöku um framkvæmdirnar og kostnaðarþátttöku. Niðurstaða nefndarinnar var sú að umræddar ákvarðanir um framkvæmdir í sameign hússins hafi verið lögmætar og því skiptist kostnaðurinn á milli eigenda samkvæmt hlutfallstölum. Þér eruð ósáttir við niðurstöðu nefndarinnar en þér teljið að kærunefndin hafi horft fram hjá lögbrotum við vinnslu málsins þar sem ekki hafi verið staðið rétt að ákvarðanatöku um framkvæmdir á lögnum og gluggum heldur hafi hússtjórnin beitt blekkingum og misnotað vald sitt til að ráðast í framkvæmdir sem eingöngu eru til hagsbóta fyrir suma eigendur. Þá teljið þér jafnframt að staðreyndavillur séu í álitinu og að nefndin hafi ekki dregið forsvaranlegar ályktanir af gögnum málsins. Krafa yðar um að þeir sem fengu nýjar lagnir greiði alfarið fyrir þær stendur því óhögguð. 

  

II

Af ofangreindu er ljóst að ágreiningur yðar við stjórn húsfélagsins í [...] er einkaréttarlegur ágreiningur um framkvæmdir og kostnaðarþátttöku vegna þeirra og fellur sem slíkur utan starfs­sviðs umboðsmanns Alþingis eins og það er afmarkað í 3. gr. laga nr. 85/1997, um umboðsmann Alþingis. Samkvæmt 1. og 2. mgr. 3. gr. laganna nær starfssvið umboðsmanns einvörðungu til stjórnsýslu ríkis og sveitar­félaga og til starfsemi þeirra einkaaðila sem hafa að lögum fengið opinbert vald til að taka ákvarðanir um rétt eða skyldu manna í merkingu 2. mgr. 1. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Með lögum nr. 26/1994, um fjöl­eignarhús, var farin sú leið að stofna til sjálf­stæðrar kæru­nefndar sem eigendur fjöleignarhúsa geta leitað til með ágreiningsmál sín og fengið rökstutt álit. Í 4. mgr. 80. gr. laganna segir að kæru­nefndin skuli láta í té álit sitt svo fljótt sem kostur sé og jafnan innan tveggja mánaða frá því að erindi barst henni. Ágrein­ings­efnum verði eigi skotið til annars stjórnvalds. Telji kæru­nefndin að lög nr. 26/1994 hafi verið brotin og að á rétt aðila sé hallað beinir hún til­mælum til gagnaðila um úrbætur, sbr. 5. mgr. sömu greinar. Ekki er því um það að ræða að kæru­nefndin kveði upp úr­skurði sem eru bindandi fyrir aðila og þeim ber skilyrðislaust að fara eftir. Þannig er í lögunum tekið fram að aðilar geti lagt ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laganna.

Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga nr. 85/1997, um umboðsmann Alþingis, er það hlutverk umboðsmanns að hafa eftir­­lit með stjórn­sýslu ríkis og sveitar­félaga á þann hátt sem nánar greinir í lögunum. Kæru­nefnd húsamála er sem slík hluti af stjórnsýslu ríkisins en úrlausnir hennar eru ekki stjórnvalds­ákvarðanir og falla ekki undir gildis­­­svið stjórn­sýslulaga nr. 37/1993, sbr. 2. mgr. 1. gr. laganna. Sem hluta af stjórn­­sýslu ríkisins ber nefndinni hins vegar að gæta almennra stjórnsýslu­reglna í störfum sínum eftir því sem við getur átt. Nánari ákvæði um störf kærunefndarinnar eru í reglugerð nr. 881/2001, um kærunefnd fjöleignar­húsamála, en kærunefnd húsamála tók við hlutverki þeirrar nefndar við sameiningu úrskurðar- og kærunefnda samkvæmt lögum nr. 66/2010. Ég minni á að þarna hefur löggjafinn ákveðið að koma upp nefnd sem býr yfir ákveðinni þekkingu til að veita eigendum fjöleignarhúsa álit um það sem nefndin telur vera skilning á efni laganna og samræmda framkvæmd þeirra.

Í ljósi þess sem að framan segir um stöðu nefndarinnar og eðli þess ágreinings sem hún fjallar um beinist eftirlit umboðsmanns Alþingis með starfi nefndarinnar fyrst og fremst að því hvort nefndin hafi við úrlausn ein­stakra mála gætt þeirra almennu stjórnsýslureglna sem við eiga í hverju tilviki, hinna sérstöku reglna sem settar hafa verið um störf nefndarinnar og að hún hafi að öðru leyti hagað störfum sínum í sam­ræmi við lög og vandaða stjórnsýsluhætti.

Að því marki sem úrlausn nefndarinnar í einstöku máli byggist á mati á atvikum, svo sem hvort og hvernig ákvarðanir eru teknar á húsfundum, er umboðs­maður Alþingis almennt ekki í stakk búinn til að taka slíkt mat til endurskoðunar liggi fyrir að nefndin hafi við þá úrlausn fylgt þeim reglum sem eftirlit umboðsmanns beinist að samkvæmt framansögðu. Þar verður að hafa í huga að lög nr. 85/1997 eru byggð á þeirri forsendu að umboðsmaður og dómstólar skipti með sér verkum með ákveðnum hætti og að mál geti verið þannig vaxin að heppi­legra sé að leyst verði úr þeim fyrir dómstólum. Ég nefni í þessu sambandi c-lið 4. mgr. 3. gr. laga nr. 85/1997, þar sem tekið er fram að starfssvið umboðs­manns taki ekki til ákvarðana og annarra at­hafna stjórnvalda þegar samkvæmt beinum lagafyrirmælum er ætlast til að menn leiti leið­réttingar með málskoti til dómstóla, og c-lið 2. mgr. 10. gr. laganna, þar sem tekið er fram að varði kvörtun réttar­ágreining sem á undir dómstóla og eðlilegt er að þeir leysi úr geti umboðsmaður lokið máli með ábendingu um það. Þetta bendi ég á þar sem tekið er fram í 6. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994, um fjöl­eignar­­hús, að aðilar geti lagt ágreining fyrir dómstóla með venju­legum hætti.

  

III

Ég skil kvörtun yðar svo að hún beinist fyrst og fremst að því hvort nefndin hafi lagt fullnægjandi mat á það lagalega álitaefni hvort fyrir lægi samþykki fyrir framkvæmdum í skilningi laga nr. 26/1994, m.a. vegna þeirrar afstöðu yðar að fundarboð hafi verið villandi. Samkvæmt áliti nefndarinnar þarf einfaldan meirihluta eigenda miðað við hlutfalls­tölur á löglega boðuðum húsfundi til að samþykkja framkvæmdir af þessu tagi með vísan til D-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Í álitinu er ekki fallist á að fundarboðið hafi verið villandi og hægt að skilja sem svo að ræða ætti fóðrun lagna undir fjöleignarhúsinu öllu heldur hafi verið vísað til þess að fjalla ætti um viðgerðir á lögnum í tilteknum stigahúsum. Þá segir í álitinu að miðað við þær upplýsingar sem kærunefndin hafi undir höndum hafi 11 eigendur fyrir jafnmarga eignarhluta af 24 setið fundinn og hafi tillagan verið samþykkt einróma. Þá segir jafnframt í niðurstöðum nefndarinnar að í 1. mgr. 42. gr. fjöleignarhúsalaganna að húsfundur geti tekið ákvarðanir skv. C-, D- og E- liðum 41. gr. laganna án tillits til fundarsóknar enda sé hann löglega boðaður og haldinn. Með hliðsjón af ofangreindu telur nefndin að fyrir liggi lögmætar ákvarðanir um framkvæmdir á sameign hússins og því skuli kostnaðarskipting skiptast á milli eigenda eftir hlutfallstölum í viðkomandi sameign, sbr. A-liður 45. gr. laganna. Eftir að hafa kynnt mér framangreinda niðurstöðu tel ég mig ekki geta gert athugasemd við meðferð málsins og ályktanir nefndarinnar og fæ ekki annað ráðið en að nefndin hafi við úrlausn á máli yðar farið að þeim reglum sem gilda um störf nefndarinnar.

Með hliðsjón af ofangreindu lýk ég því umfjöllun minni um málið með vísan til 1. mgr. og c-liðar 2. mgr. 10. gr. laga nr. 85/1997, um umboðsmann Alþingis.