Fasteignaskráning og fasteignamat. Endurskoðun upplýsinga í fasteignaskrá. Fjöleignarhús.

(Mál nr. 10480/2020)

A, fyrir hönd erfingja látinnar móður sinnar, kvartaði yfir úrskurði samgöngu- og sveitarstjórnarráðuneytisins þar sem staðfest var ákvörðun Þjóðskrár Íslands um að synja beiðni hans um að skráning fjöleignarhúss yrði leiðrétt. Taldi A að tveir af fjórum eignarhlutum hússins væru ranglega skráðir á sama fasteignanúmerinu.

Athugun setts umboðsmanns Alþingis laut að því hvort niðurstaða ráðuneytisins hefði verið byggð á réttum grundvelli og þar með hvort úrskurðurinn hefði verið í samræmi við lög. Þar skipti máli hvort leyst hefði verið með fullnægjandi hætti úr beiðni A, þar á meðal hvort afstaða stjórnvalda um fjölda eignarhluta hefði verið studd viðhlítandi gögnum.

Settur umboðsmaður benti á að samkvæmt lögum um skráningu og mat fasteigna væri unnt að breyta upplýsingum í fasteignaskrá ef talin væri þörf á að endurskoða þær. Samkvæmt ákvæði þar um gæti sá sem teldi sig eiga hagsmuna að gæta í lýsingu fasteignar eða mati krafist endurskoðunar. Ákvæðið væri meðal annars reist á því sjónarmiði að upplýsingar í fasteignaskrá ættu á hverjum tíma að vera eins réttar og kostur væri. Ef fram kæmi beiðni um endurskoðun upplýsinga í fasteignaskrá vegna þess að þær væru rangar yrði þjóðskrá að setja beiðnina í viðeigandi farveg í samræmi við lagalegan grundvöll hennar og þá hagsmuni sem kynnu að tengjast henni.

Settur umboðsmaður vísaði til þess að samkvæmt sameignarsamningi um húsið yrði ekki annað ráðið en að eignarhlutar þess hefðu verið fjórir og það hefði síðan haldist óbreytt. Ekki væri því unnt að fallast á þá afstöðu sem hefði verið byggt á í úrskurði ráðuneytisins að núverandi upplýsingar í fasteignaskrá um að eignarhlutarnir væru þrír ættu stoð í sameignarsamningnum. Ráðuneytið hefði því ekki tekið fullnægjandi afstöðu til beiðni A í samræmi við lög um skráningu og mat fasteigna. Þar með væri ekki sýnt fram á að ráðuneytið hefði lagt viðhlítandi grundvöll að málinu og þar með að úrskurður þess hefði verið í samræmi við lög.

Settur umboðsmaður beindi því til ráðuneytisins að taka málið til meðferðar að nýju, kæmi fram beiðni þess efnis, og að það leysti þá úr því í samræmi við þau sjónarmið sem hefðu verið rakin í álitinu. Jafnframt beindi hann því til ráðuneytisins að taka framvegis mið af þeim sjónarmiðum sem kæmu fram í álitinu. Auk þess sendi hann Þjóðskrá Íslands afrit af álitinu til upplýsinga.

  

I Kvörtun og afmörkun athugunar

Hinn 31. mars 2020 leitaði A, fyrir hönd erfingja látinnar móður sinnar, til umboðsmanns Alþingis og kvartaði yfir úrskurði samgöngu- og sveitarstjórnarráðuneytisins 18. febrúar sama ár. Með úrskurðinum staðfesti ráðuneytið ákvörðun Þjóðskrár Íslands um að synja beiðni A um að skráning tiltekinnar fasteignar yrði leiðrétt. Beiðnin var byggð á því að gerð hafi verið mistök þegar tveir af fjórum eignarhlutum hússins voru skráðir á eitt fastanúmer, nú fasteigna­númer, í fasteignaskrá. Leiðrétta eigi mistökin með því að skrá hvorn eignarhlutann um sig með sérstöku fasteignanúmeri.

Af úrskurði ráðuneytisins verður ráðið að niðurstaða þess hafi meðal annars verið byggð á þeirri afstöðu að skráning hússins ætti stoð í gildandi sameignarsamningi og að ekki hafi verið unnt að fallast á að mistök hafi verið gerð þegar eignarhlutarnir tveir voru báðir skráðir á eitt númer.

Hinn 1. nóvember 2020 var undirritaður settur í embætti umboðs­manns Alþingis á grundvelli 3. mgr. 14. gr. laga nr. 85/1997, um umboðsmann Alþingis, og hefur farið með mál þetta frá þeim tíma.

Í kvörtuninni er vísað til þess að úrskurður ráðuneytisins hafi verið byggður á röngum forsendum og að ekki hafi verið tekin afstaða til þeirra röksemda að fjöldi eignarhluta í húsinu skuli vera skráður í samræmi við fyrirliggjandi sameignarsamning. Með hliðsjón af þessu hefur athugun mín lotið að því hvort niðurstaða ráðuneytisins hafi verið byggð á réttum grundvelli og þar með hvort úrskurðurinn hafi verið í samræmi við lög. Þar skiptir máli hvort leyst hafi verið með fullnægjandi hætti úr beiðni A, þar á meðal hvort afstaða stjórnvalda um fjölda eignarhluta í húsinu styðjist við viðhlítandi gögn.

Ég lauk máli þessu með áliti, dags. 11. nóvember 2020.

  

II Málavextir

1 Skráning hússins

Af gögnum málsins verður ráðið að húsið sem um ræðir hafi verið byggt á 7. áratug síðustu aldar. Í þinglýstum sameignarsamningi 1. mars 1965 er húsinu lýst sem kjallara og tveimur íbúðarhæðum auk tveggja bílskúra og kjallara undir þeim. Á hvorri íbúðarhæð sé aðeins ein íbúð. Þá er 2. gr. samningsins svohljóðandi: 

„Um eignarrétt og afnotarétt hinna einstöku eignarhluta hússins fer sem hér segir.

a. [B], [...], er eigandi fyrstu íbúðarhæðar hússins, ásamt bílskúr þeim, sem fjær er húsinu. Telst eignarhluti þessi 35,1% af öllu húsinu og fylgja lóðarréttindi í sama hlutfalli.

b. [C], [...], er eigandi efri íbúðarhæðar hússins, ásamt bílskúr þeim sem nær er húsinu. Telst sá eignarhluti 35,1% af öllu húsinu og fylgja lóðarréttindi í sama hlutfalli.

Sami á einnig kjallara undir báðum bílskúrum og eitt herbergi í kjallara hússins, sem liggur að kjallaranum undir bílskúrnum og innangengt á það þaðan. Þessi eignarhluti telst 11,4% af húseigninni og fylgir lóð í sama hlutfalli. Er þannig öll eign [C] í fasteigninni 46,5%.

c. [D], [...] er eigandi að kjallara hússins að undanteknu einu herbergi, sem liggur að bílskúrskjallaranum, hefur inngang þaðan og fylgir þeim eignarhluta.

Þessi eignarhluti telst 18,4% af allri eigninni og fylgja lóðarréttindi í sama hlutfalli.“

Samkvæmt 7. gr. samningsins samþykkja allir eigendur að í kjallara undir bílskúrum verði rekinn iðnaður. Í 8. gr. er kveðið á um að hver samnings­aðila skuldbindi sig til að selja aðeins eignarhluta sinn með því skilyrði að hinn nýi eigandi gerist aðili að samningnum enda beri að skoða skuldbindingu þessa sem kvöð hvílandi á eignarhluta hvers aðila.

Samkvæmt teikningu af húsinu, sem samþykkt var á fundi byggingar­nefndar 24. september 1964, er kjallarinn undir bílskúrum, sbr. síðari málsgrein b-liðar 2. gr. samningsins, merktur sem „geymslur“. Þess skal einnig getið að hinn kjallari hússins, sbr. c-lið sömu greinar, var samþykktur sem íbúð á fundi byggingarnefndar 13. júlí 1995.

Samkvæmt gildandi skráningu hússins í fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands eru þrjár íbúðir skráðar í húsinu, hver með sitt fasteignanúmer. Á fyrsta númerinu er kjallarinn, sem samþykktur var sem íbúð árið 1995, skráður. Á öðru númerinu er íbúð á 1. hæð hússins skráð auk bílskúrs. Á þriðja fasteignanúmerinu er íbúð á 2. hæð hússins skráð sem og bílskúr auk kjallarans undir bílskúrunum, sem merktur er sem geymslur á teikningum. Í málinu er deilt um hvort þessi hluti hússins skuli skráður sem ein eða tvær fasteignir, sbr. b-lið 2. gr. sameignarsamningsins. Í gögnum málsins kemur m.a. fram að atvinnustarfsemi hafi verið stunduð í kjallaranum undir bílskúrum á tímabilinu 1965-1985, en frá þeim tíma hafi þar verið ósamþykkt íbúð.

2 Eignayfirfærslur á eignarhlutum hússins

Faðir A varð einn af eigendum hússins í júlí 1965. Samkvæmt þinglýstu afsalsbréfi 11. þess mánaðar seldi og afsalaði C honum „eignarhluta [sínum] í húseigninni nr. [...] við [...] í [...], sem er nánar tiltekið 6 herbergja íbúð á efri hæð hússins, ásamt bílskúr, skúrinn sem nær er húsinu, sameiginlegum kyndiklefa og sorpgeymslu, og lóðarréttindum samkvæmt eignarhlutföllum“. Í beinu framhaldi sagði: „Eignarhluti þessi telst vera 35,1% af allri eigninni.“

Í málinu liggur einnig fyrir afsalsbréf 11. febrúar 1985 sem var þinglýst sama ár. Með því var föður A seldur og afsalaður „eignarhluti“ sem var nánar tiltekið lýst sem „geymsluhúsnæði undir bílskúrum áföstum við húsið og eitt herbergi þar inn af“. Næsta setning afsals­bréfsins hljóðaði svo: „Eignarhluti þessi telst vera 11,4% af allri eigninni.“ Í niðurlagi afsalsbréfsins kom fram að faðir A væri lýstur réttur og löglegur eigandi „framangreinds eignarhluta húseignarinnar“.

Móðir A varð ein eigandi framangreindra hluta hússins á árinu 1996 þegar faðir hans afsalaði henni þeim samkvæmt þinglýstu afsali þar um. Samkvæmt gögnum málsins féll hún síðan frá í lok árs 2018. Af gögnum verður ráðið að erfingjar hennar hafi þá hafist handa um sölu þeirra hluta hússins sem höfðu verið í eigu hennar. Hafi þá komið í ljós að kjallarinn undir bílskúrum væri ekki samþykktur sem íbúð, þótt hann hefði verið nýttur sem slíkur frá árinu 1985. Erfingjarnir hafi því leitað til byggingarfulltrúa sveitarfélagsins með erindi um að þessi hluti hússins yrði samþykktur sem íbúð, en þá hafi komið í ljós að hann væri skráður á sama fasteignanúmeri og íbúðin á efri hæð hússins. Hafi þeim verið leiðbeint um að hægt væri að freista þess að fá rangar skráningar leiðréttar hjá fasteignaskrá.

3 Beiðni um leiðréttingu á skráningu hússins

Í framhaldi af samskiptum sínum við byggingarfulltrúa sveitar­félagsins leitaði A til Þjóðskrár Íslands, sem nú heldur fasteigna­skrá, 4. apríl 2019. Átti hann í kjölfarið í nokkrum samskiptum við stofnunina og sóttist eftir að skráning hússins yrði leiðrétt þannig að framangreindir hlutar hússins, íbúðin á efri hæðinni og kjallarinn undir bílskúrunum, sem hann kallaði í upphafi íbúðir, fengju hvor um sig fasteignanúmer. Lýsti hann því meðal annars að skráning umræddra hluta hússins á einu númeri gerði erfingjum ókleift „að selja íbúðir“ þeirra nema í einu lagi. Auk þess vísaði hann til hagsmuna íbúa hússins, af því að skráning þess væri rétt, er tengdust öryggi og viðbragðsaðilum.

Í kjölfar þess að þjóðskrá varð ekki við ósk A leitaði hann til samgöngu- og sveitarstjórnarráðuneytisins 5. júní sama ár. Lýsti hann þá þeirri afstöðu að mistök hafi verið gerð þegar umræddir tveir hlutar hússins voru skráðir með sama fastanúmeri, þótt þeir hafi verið í eigu sömu aðila, þ.e. foreldra hans. Mistökin hafi átt sér stað án vitundar og vilja eigenda og þau bæri að leiðrétta í fasteignaskrá. Í samskiptum við ráðuneytið benti A meðal annars á að tveimur aðskildum málum hafi verið blandað saman. Erindi hans lyti ekki að því að „eignum“ í húsinu yrði fjölgað, heldur að röng skráning á fjölda þeirra yrði leiðrétt.

Sem fyrr segir staðfesti ráðuneytið ákvörðun þjóðskrár með úrskurði 18. febrúar 2020 og byggði þar á svipuðum sjónarmiðum og þjóð­skrá. Í upphafi úrskurðarins kemur fram að ráðið verði af kærunni að þess sé krafist að „íbúðir“ í húsinu „fái hvor sitt fastanúmerið í fasteigna­skrá“. Í niðurstöðukafla úrskurðarins er þess getið að af ákvæðum laga um skráningu og mat fasteigna, nr. 6/2001, og ákvæðum eldri laga um sama efni telji ráðuneytið ljóst að það hafi ávallt verið hlutverk sveitarfélaga að sjá um forskráningu fasteigna, þ.e. að veita byggingarleyfi, stofna fasteignir eða samþykkja breytingar á þeim í samræmi við gildandi deiliskipulag sveitarfélags hverju sinni. Í fram­haldi eru rakin ákvæði laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, sem varða eignaskiptayfirlýsingar sem og ákvæði fyrrgreinds sameignar­samnings. Síðan segir:

„Ráðuneytið telur ljóst að núverandi skráning eignarinnar að [...] eigi sér stoð í sameignarsamningnum frá árinu 1965. Á þeim tíma virðist sem umrætt rými undir bílskúrunum hafi verið skráð sem geymsla og hafi það ekki breyst frá þeim tíma. Þá liggur fyrir að frá árinu 1994 þegar að fastanúmerakerfi fasteigna var komið á hafa verið skráðar þrjár fasteignir í húsinu að [...] en ekki fjórar. Líkt og rakið hefur verið telja kærendur að þar sé um mistök að ræða sem beri að leiðrétta.“

Í kjölfarið er vísað til þess að á árunum 1965 og 1985 hafi verið gerðar eignayfirfærslur, sem áður hafa verið nefndar, að hluta fasteignarinnar. Af þeim afsölum telji ráðuneytið ljóst að „eigna­yfir­færslur hafi verið gerðar á milli aðila án þess að eignaskipta­yfir­lýsingu hafi verið breytt í samræmi við þær breytingar“. Liggi ekkert fyrir um að Fasteignamati ríkisins hafi á þeim tíma borist tilkynningar frá byggingarfulltrúa „um breytingu á húsnæðinu“, en eigendum hafi á þeim tíma „borið að óska eftir slíkum breytingum“ hjá sveitarfélaginu. Síðan segir: 

„Af gögnum málsins verður því ekki annað séð en að fasteignin að [...] hafi allt til dagsins í dag verið skráð sem þrjár íbúðareignir ásamt geymslu og bílskúrum í fasteignaskrá. Af framangreindu sé þannig ekki unnt að fallast á það með kærendum að um mistök hafi verið að ræða í fasteignaskrá þegar fasteignin að [...] var skráð með þrjú fastanúmer við upptöku fastanúmera­kerfisins árið 1994. Þá telur ráðuneytið með vísan til alls þess sem rakið hefur verið að fallast megi á það með [þjóðskrá] að núgildandi sameignarsamningur frá árinu 1965 endurspegli ekki fasteignina eins og hún er í dag, enda sé framangreindur sameignarsamningur á engan hátt nægjanlega glöggur. Eigi að vera unnt að skrá fjórar íbúðir að [...], líkt og kærendur hafa krafist, er það mat ráðu­neytisins að slíkt sé ekki mögulegt nema gerð verði ný eignaskiptayfirlýsing fyrir fasteignina í samræmi við fyrirmæli 16. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.“

Var fallist á með þjóðskrá að það væri fyrst og fremst hlutverk hennar „að skrá fasteignir í fasteignaskrá á grundvelli fyrirliggjandi gagna, en ekki að eiga frumkvæði að slíkum breytingum“. Taldi ráðuneytið að stofnuninni væri þannig ekki unnt að verða við beiðni A nema til kæmi „tilkynning um slíkt“ frá byggingarfulltrúa sveitarfélagsins ásamt eignaskiptayfirlýsingu fyrir eignina.

   

III Samskipti umboðsmanns Alþingis og samgöngu- og sveitarstjórnarráðuneytisins

Umboðsmaður Alþingis ritaði samgöngu- og sveitarstjórnar­ráðu­neytinu bréf 5. júní 2020. Þar óskaði hann meðal annars eftir að ráðu­neytið gerði grein fyrir afstöðu sinni til þess hvaða þýðingu eigna­yfirfærslan árið 1985 hefði með tilliti til ákvörðunar um skráningu á séreignarhlutum í húsinu, óháð því hverjir væru eigendur þeirra.

Í svari, dags. 23. júlí 2020, sem barst 11. ágúst sama ár, kemur fram að ráðuneytið árétti það sem fram komi í úrskurðinum um að það líti svo á að eignin hafi upphaflega verið skráð sem þrjár íbúðareignir ásamt geymslu og bílskúrum í fasteignaskrá. Hafi geymslan upphaflega verið í eigu eiganda efri hæðar, en þegar foreldrar A hafi keypt efri hæðina hafi geymslan ekki fylgt með í þeim kaupum. Hafi sá hluti fasteignarinnar, alls 11,4% af eigninni, „aldrei verið skráður sem íbúðarhúsnæði og því ekki fengið sér fastanúmer“. Þegar foreldrar A hafi síðan keypt þann hluta húsnæðisins árið 1985 hafi eigendur hússins aftur orðið þrír líkt og upphaflega. Það breyti hins vegar ekki þeirri staðreynd að umræddur eignarhluti hafi áfram verið skráður sem geymsla. Líkt og fram komi í úrskurðinum verði þannig ekki séð að eignayfirfærslan árið 1985 hafi haft einhverja sérstaka þýðingu með tilliti til ákvörðunar um skráningu á séreignarhlutum í húsinu, enda hafi áfram verið skráðar þrjár íbúðir í húsinu auk geymslunnar.

Umboðsmaður óskaði einnig eftir því að ráðuneytið, eftir atvikum með atbeina þjóðskrár, upplýsti um hvort og þá hvaða gögn lægju fyrir sem varpað gætu ljósi á hvernig staðið hafi verið að birtingu ákvörðunar um að skrá framangreinda séreignarhluta sem hafi verið í eigu föður A sem eitt fastanúmer þegar það kerfi hafi verið tekið upp og síðar fasteignanúmerakerfi. Af þessu tilefni kemur fram af hálfu ráðuneytisins að hjá þjóðskrá sé ekki að finna nein gögn um þetta, eins og komi fram í umsögn stofnunarinnar. Að öðru leyti vísi ráðuneytið til umsagnarinnar og taki undir sjónarmið sem þar komi fram. Þar kemur eftirfarandi fram:

„Þegar fastanúmerakerfið var tekið upp hjá FMR þá voru númerin sett á þau mannvirki sem voru til í þinglýsingabók og byggt var á þinglýstum gögnum. Í þessu tilviki er byggt á núgildandi eignaskiptayfirlýsingu frá árinu 1965. Samkvæmt eigna­skiptayfirlýsingunni eru fasteignirnar aðeins þrjár, [...] Þjóð­skrá Íslands tók enga stjórnvaldsákvörðun um skráningu fasteignanna við upptöku númerakerfisins, aðeins var byggt á fyrirliggjandi gögnum hjá sýslumanni.

Þó svo að eigendur hafi farið með einstaka hluta fasteignarinnar sem séreignarhluta sem hlaut kaupum og sölu þá er ekki þar með sagt að um fasteign í skilningi laganna hafi verið um að ræða. Til þess hefði þurft að breyta eignaskiptayfirlýsingu hússins og fjölga fasteignunum í fjórar. Með öðrum orðum, þó að [C] hafi haldið eftir hluta af sinni eign, þ.e. kjallaranum og herbergi þegar hann selur húsnæðið til [föður A] árið 1965, þá hefur það ekki í för með sér að það sé orðið að sérstöku þinglýsingarandlagi árið 1985 þegar hann „selur“ kjallarann og herbergið til [föður A]. Kjallararými og herbergið í kjallaranum er partur af fasteigninni [...]“

Athugasemdir A við bréf ráðuneytisins bárust umboðsmanni 27. ágúst 2020. Að  beiðni umboðsmanns barst skráningarsaga hússins frá stjórnvöldum 5. nóvember 2020.

   

IV Álit setts umboðsmanns Alþingis

1 Endurskoðun upplýsinga í fasteignaskrá

Í þessu máli er deilt um hvort leyst hafi verið með fullnægjandi hætti úr beiðni A um að upplýsingar í fasteignaskrá yrðu leiðréttar. Um fasteignaskrá er fjallað í lögum nr. 6/2001, um skráningu og mat fasteigna, og reglugerð nr. 406/1978, um fasteignaskráningu og fasteignamat. Samkvæmt 2. mgr. 3. gr. laganna skal skrá fasteignir, hluta þeirra og einstök mannvirki sem sérstakar eindir í fasteignaskrá svo sem segir í a- til g-liðum ákvæðisins. Er þar meðal annars kveðið á um að skrá skuli séreignarhluta í fjöleignarhúsum samkvæmt lögum um fjöleignarhús og hluta mannvirkja ef um sérstaka notkun þeirra er að ræða.

Af ákvæðum laganna verður ráðið að upplýsingar í fasteignaskrá geti einkum tekið breytingum eftir tveimur leiðum. Annars vegar ef nýtt skráningarandlag er stofnað eða því breytt. Í samræmi við stefnumörkun laganna er það þá á ábyrgð sveitarstjórnar viðkomandi sveitarfélags að koma upplýsingum þar um til Þjóðskrár Íslands, sbr. 19. gr. Hins vegar er unnt að breyta upplýsingum í fasteignaskrá ef talin er þörf á að endurskoða þær, sbr. 21. gr. sömu laga, en ákvæðið er svohljóðandi:

„Þjóðskrá Íslands getur, hvenær sem hún telur þörf á, látið endurskoða upplýsingar sem fyrir liggja um einstakar fasteignir, einstakar tegundir fasteigna eða fasteignir á tilteknum svæðum.

Slík endurskoðun skal jafnan fara fram ef sýnt er að upp­lýsingar í fasteignaskrá gefa ekki rétta lýsingu á fasteign eða fasteignum sem um ræðir.

Eigandi fasteignar eða annar aðili, sem telur sig eiga hags­muna að gæta í lýsingu fasteignar eða mati, getur krafist endur­skoðunar skv. 1. mgr. Séu þessir hagsmunir að mati stofnunarinnar svo miklir að réttlæti endurskoðun skal sú endurskoðun fara fram svo fljótt sem við verður komið.

Breyting á fasteignaskrá, hvernig sem til hennar er stofnað, skal tilkynnt skráðum eiganda fasteignar bréflega strax og slík breyting hefur verið gerð.“

Í athugasemdum við 11. gr. frumvarps er varð að lögum um skráningu og mat fasteigna, nr. 94/1976, sem var sama efnis og tilvitnað ákvæði, kom fram að greinin fjallaði efnislega um endurskoðun þeirra upplýsinga sem á hverjum tíma væru skráðar í fasteignaskrá. Fjölluðu tvær fyrstu málsgreinarnar um heimildir fasteignaskrár sjálfrar en hin þriðja um heimildir eiganda eða annarra hagsmunaaðila, til dæmis sveitarstjórna, til að krefjast endurskoðunar af þessu tagi. Þá sagði að stefna laganna væri „að upplýsingar skrárinnar [væru] á hverjum tíma eins nálægt sanni og kostur [væri]“ og því væri „þessi heimild tilraun til að virkja hagsmuni mismunandi aðila til að koma þessu til leiðar“. (Alþt. 1975-1976, A-deild, bls. 448.)

Af framangreindu er ljóst að bæði einkaaðilar sem og opinberir aðilar hafa hagsmuni af því að skráning fasteignaupplýsinga í fasteigna­skrá sé rétt. Þannig hefur skráning þessara upplýsinga meðal annars áhrif á hagsmuni sem tengjast viðskiptum með fasteignir, sjá hér til hliðsjónar dóm Hæstaréttar frá 1. júní 2006 í máli nr. 549/2005, og um skattlagningu og brunabótamat, sbr. 1. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, um tekjustofna sveitarfélaga, og 2. gr. laga nr. 48/1994, um bruna­tryggingar. Ef fram kemur beiðni um að upplýsingar í fasteignaskrá verði endurskoðaðar vegna þess að þær séu rangar verður þjóðskrá því að setja beiðnina í viðeigandi farveg í samræmi við þann lagalega grundvöll og þá hagsmuni sem hér hefur verið gerð grein fyrir. Við meðferð slíkrar beiðni verður þjóðskrá jafnframt að gæta ákvæða stjórnsýslulaga nr. 37/1993, sbr. til hliðsjónar álit umboðs­manns Alþingis 13. mars 1995 í máli nr. 823/1993 (SUA 1995:114).

Telja verður ljóst að markmið þeirrar endurskoðunar sem mælt er fyrir um í 21. gr. laga nr. 6/2001 sé þá í fyrsta lagi að ganga úr skugga um hvort misræmi sé milli upplýsinga í fasteignaskrá og þess sem fram kemur í viðhlítandi heimildum þannig að upplýsingarnar gefi ekki rétta lýsingu á fasteign, sbr. 2. mgr. Ef svo ber undir, leiðir af 3. mgr. 21. gr. að meta verður hvort hagsmunir þess sem krefst endurskoðunar séu svo miklir að það réttlæti endurskoðun.

Í þessu sambandi verður að gæta þess að hlutverk Þjóðskrár Íslands samkvæmt lögum nr. 6/2001 er að fara með yfirstjórn fasteignaskráningar og rekstur fasteignaskrár sem og að meginábyrgð á að réttar upplýsingar berist í skrána hvílir á sveitarstjórnum. Í þessu ljósi nefni ég að eftir atvikum kann að vera rétt að þjóðskrá leiti umsagnar sveitar­stjórnar um kröfu um endurskoðun upplýsinga í fasteigna­skrá í samræmi við meginreglur stjórnsýsluréttar um frjálsa álits­umleitan, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga. Þá leiðir einnig af því sem hér hefur verið rakið að þjóðskrá er ekki falið að leysa úr ágreiningi um eignarréttarlega stöðu fasteigna, heldur að tryggja að þeim sé rétt lýst í fasteignaskrá. Verður af þeim sökum að gæta varfærni við endurskoðun upplýsinga á grundvelli 21. gr. laganna.

2 Afstaða ráðuneytisins til beiðni A um leiðréttingu

Með beiðni til Þjóðskrár Íslands fór A, fyrir hönd erfingja móður sinnar, þess á leit við stofnunina að upplýsingar um tiltekið hús í fasteignaskrá yrðu „leiðréttar“. Af samskiptum hans við þjóðskrá og síðar við samgöngu- og sveitarstjórnar­ráðuneytið verður ráðið að hann hafi talið að tveir af fjórum eignar­hlutum hússins væru ranglega skráðir á sama fasteignanúmerinu. Þetta væru sjálfstæðir eignarhlutar og ættu þeir hvor um sig að vera skráðir með fasteigna­númeri. Að þessu virtu verður ekki annað séð en að í beiðninni hafi falist krafa um endurskoðun upplýsinga í fasteignaskrá á grundvelli 3. mgr. 21. gr. laga nr. 6/2001. Krafan laut að því að upplýsingar um fjölda eignarhluta hússins yrðu skráðar í samræmi við það sem A taldi mega ráða af gögnum um raunverulega skipan þess. Úrskurður ráðu­neytisins var á hinn bóginn reistur á þeirri afstöðu að skráning hússins ætti stoð í gögnum um það og að ekki hefðu verið gerð mistök þegar eignarhlutar þess voru skráðir á þremur fastanúmerum.

Þegar tekin er afstaða til þess hvort upplýsingar um húsið í fasteignaskrá gefi rétta lýsingu á því verður að líta til reglna sem gilda um skráningu upplýsinga um fjöleignarhús. Eins og áður er rakið skal samkvæmt c-lið 2. mgr. 3. gr. laga nr. 6/2001 skrá sem sérstakar eindir í fasteignaskrá séreignarhluta í fjöleignarhúsum samkvæmt lögum þar um. Í 4. gr. þeirra laga, nr. 26/1994, er mælt fyrir um að séreign samkvæmt lögunum sé afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls. Í 11. gr. sömu laga kemur fram að hver eignarhluti teljist, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega og eignar­hluta í sameign, sérstök fasteign, enda sé fullnægt skilyrðum um skráningu og mat fasteigna.

Um eignaskiptayfirlýsingar er fjallað í 16.-18. gr. laga nr. 26/1994. Þar kemur meðal annars fram að gera skuli slíka yfirlýsingu um öll fjöleignarhús, enda liggi ekki fyrir þinglýstur fullnægjandi og glöggur skiptasamningur. Þá felst í 77. gr. sömu laga að þinglýstir samningar, sem gerðir voru fyrir gildistöku laganna, halda gildi sínu, að svo miklu leyti sem ákvæði þeirra fara ekki í bága við ófrávíkjanleg ákvæði þeirra.

Um eignaskiptayfirlýsingar og skráningu upplýsinga um fjöleignar­hús í fasteignaskrá er svo nánar fjallað í reglugerð nr. 910/2000, um eigna­skiptayfirlýsingu, útreikning o.fl. í fjöleignar­húsum. Af framan­greindu leiðir að samkvæmt 1. mgr. 12. gr. laga nr. 6/2001, eins og ákvæðinu var breytt með 5. gr. laga nr. 83/2008, skal hver séreignarhluti í fjöleignarhúsi bera fast auðkenni, fasteignanúmer, sem þjóðskrá úthlutar, sbr. áður fastanúmer.

Sem fyrr segir var húsið sem um ræðir í þessu máli byggt á 7. áratug síðustu aldar. Eigendur þess gerðu með sér sameignarsamning í mars árið 1965. Á þeim tíma voru í gildi lög nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa. Samkvæmt 3. gr. þeirra skyldi gera skiptasamning um öll fjölbýlishús, sem fleiri en einn eigandi væri að. Sameignarsamningurinn var því lögboðinn skrif­legur gerningur þáverandi eigenda hússins sem lagði grundvöll að réttindum og skyldum eigenda innbyrðis og gagnvart einstökum hlutum þess og lóðar.

Þar sem ekki liggur fyrir að ákvæði sameignarsamningsins fari í bága við ófrávíkjanleg ákvæði laga nr. 26/1994 verður ekki annað ráðið en að samningurinn sé enn í gildi, sbr. 77. gr. sömu laga, svo sem lagt hefur verið til grundvallar. Hvað sem líður breyttri eignaraðild frá því að samningurinn var gerður sem og breyttri notkun einstakra rýma hússins er ekki annað að sjá en að ákvæði hans séu skýr og glögg um skipan hússins. Ekki liggja heldur fyrir upplýsingar um að eigendur þess í gegnum tíðina hafi gert ráðstafanir sem hafi breytt eða raskað efni samningsins, að minnsta kosti ekki að því marki sem hér hefur þýðingu.

Eins og ráðið verður af ákvæði 2. gr. sameignarsamningsins, sem er tekið upp orðrétt í II. kafla, er þar gert ráð fyrir að fjórir „eignarhlutar“ séu í húsinu og að þeir hafi við gerð samningsins verið í eigu þriggja einstaklinga. Í b-lið 2. gr. er greint frá því að sami einstaklingur hafi þá verið eigandi annars vegar þess eignarhluta sem er tilgreindur sem efri íbúðarhæð hússins ásamt bílskúr og hins vegar eignarhlutans sem er afmarkaður sem kjallari undir báðum bílskúrum ásamt einu herbergi í kjallara hússins. Eignarhlutfall fyrrgreinda eignar­hlutans í húsinu er tilgreint sem 35,1% og eignarhlutfall þess síðar­nefnda 11,4%. Í niðurlagi ákvæðisins kemur því næst fram að „öll eign“ umrædds einstaklings í húsinu hafi verið 46,5%. Samkvæmt upplýsingum um húsið í fasteignaskrá eru þessir eignarhlutar nú skráðir á sama fasteignanúmerinu, en beiðni A laut að því að þær upplýsingar yrðu endurskoðaðar þannig að eignarhlutarnir fengju hvor um sig fasteignanúmer.

Samkvæmt gögnum málsins verður þannig ekki annað ráðið en að eignarhlutar hússins, sem nú kallast séreignarhlutar í samræmi við hugtakanotkun laga nr. 26/1994, hafi verið fjórir. Þá liggur ekki fyrir að gerðar hafi verið breytingar þar um, svo sem með sameiningu þeirra eignarhluta sem fjallað er um í b-lið 2. gr. sameignarsamningsins. Ég bendi jafnframt á að ekki verður annað séð en að síðari eignayfirfærslur, sem raktar eru í kafla II.2, séu í samræmi við þann skilning á efni samningsins.

Þá skal tekið fram að þótt sami einstaklingur hafi verið til­greindur sem eigandi tveggja eignarhluta hússins samkvæmt b-lið 2. gr. samningsins og að þeir hafi aftur orðið eign eins einstaklings árið 1985 verður ekki séð á hvaða gögnum um húsið sú afstaða byggist að annar eignarhlutinn „tilheyri“ hinum, eins og þjóðskrá hefur vísað til við meðferð málsins.

Í tilefni af afstöðu stjórnvalda í málinu skal jafnframt tekið fram að ekki verður séð að fjöldi íbúða í húsinu, hvorki í upphafi né síðar, hafi afgerandi þýðingu við mat á fjölda eignarhluta hússins. A hefur þannig vísað til þess að eignarhlutinn undir bílskúrunum hafi um árabil verið nýttur fyrir iðnaðarstarfsemi, sbr. 7. gr. sameignarsamningsins, og síðar sem ósamþykkt íbúð. Vegna umfjöllunar stjórnvalda í þessu máli um hvort unnt hafi verið að skrá síðastnefndan eignarhluta sem íbúð í fasteignaskrá skal þess enn fremur getið að niðurstaða um beiðni A laut ekki að því hvort skilyrði væru til að fá eignarhlutann samþykktan sem íbúð og því síður að upplýsingar um það yrðu færðar í skrána. Það hafði því ekki þýðingu fyrir úrlausn um beiðnina hvernig stóð til að nýta eignarhlutann ef fallist yrði á hana.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið að framan get ég ekki fallist á þá afstöðu sem byggt var á í úrskurði ráðuneytisins að núverandi upplýsingar um fjölda eignarhluta hússins í fasteignaskrá eigi stoð í sameignarsamningnum. Af því leiðir að það er álit mitt að ekki hafi verið tekin fullnægjandi afstaða til beiðni A í samræmi við 21. gr. laga nr. 6/2001. Niðurstaða mín er því sú að ráðuneytið hafi ekki sýnt fram á að það hafi lagt viðhlítandi grundvöll að málinu og þar með að úrskurður þess hafi verið í samræmi við lög.

   

V Niðurstaða

Það er álit mitt að úrskurður samgöngu- og sveitarstjórnar­ráðuneytisins 18. febrúar 2020, þar sem ákvörðun Þjóðskrár Íslands um að synja beiðni A, fyrir hönd erfingja móður sinnar, um leið­réttingu á skráningu tiltekins húss, hafi ekki verið í samræmi við lög. Er niðurstaða mín byggð á því að ekki hafi verið tekin fullnægjandi afstaða til beiðninnar samkvæmt 21. gr. laga nr. 6/2001, um skráningu og mat fasteigna. Þar hefur þýðingu að ekki verður fallist á þá afstöðu stjórnvalda, að upplýsingar um húsið í fasteignaskrá eigi stoð í sam­eignar­samningi frá 1965, og þar með að ráðuneytið hafi lagt viðhlítandi grundvöll að niðurstöðu sinni.

Ég beini því til ráðuneytisins að taka mál erfingjanna til meðferðar að nýju, komi fram beiðni þess efnis frá þeim, og að það leysi þá úr því í samræmi við þau sjónarmið sem hafa verið rakin í álitinu. Jafnframt beini ég því til ráðuneytisins að taka framvegis mið af þeim sjónarmiðum sem koma fram í álitinu. Ég hef auk þess ákveðið að senda Þjóðskrá Íslands afrit af álitinu til upplýsinga.

 

 

Kjartan Bjarni Björgvinsson