Álit

I.

Hinn 18. ágúst 1999 leitaði A til mín og kvartaði yfir frávísun kærunefndar fjöleignarhúsamála á beiðni hans um álitsgerð. Telur hann að kærunefndinni hafi borið að taka beiðni hans til meðferðar þar sem hún varðaði ágreining um skiptingu sameiginlegs kostnaðar eða leiðbeina honum hafi annmarkar verið á málatilbúnaði hans.

Ég lauk máli þessu með áliti, dags. 3. apríl 2001.

II.

Málavextir eru þeir að með erindi til kærunefndar fjöleignarhúsamála, dags. 22. júní 1999, fór A fram á álit kærunefndar vegna ágreinings hans við stjórn Húsfélagsins X sem hann á aðild að sem eigandi séreignar í húsinu. Í erindinu tók A fram að hann hefði ekki fengið fundarboð vegna aðalfundar húsfélagsins árið 1999. Hafði hann ekki vitað af því að slíkur fundur hafi verið haldinn fyrr en honum barst afrit af ársreikningi félagsins fyrir árið 1998. Við lestur ársreikningsins taldi hann að inneign sín í hússjóði hefði lækkað milli ára en inneign annarra hækkað. Af erindinu má ráða að hann hafi reynt að fá skýringar hjá stjórn húsfélagsins en einungis fengið þau svör hjá formanninum að hann hefði „greitt minna en [honum] bæri í sameiginlegan sjóð félagsins um ótiltekinn tíma“. Benti A á að hann hefði „ekki fengið viðunandi skýringar á þessum mistökum“ en þau hafi komið honum mjög á óvart þar sem hann taldi sig hafa greitt skilvíslega þá reikninga sem honum höfðu borist. Fór hann fram á það við kærunefndina að hún athugaði hvort þessi fullyrðing formanns ætti við rök að styðjast, þ.e. „hvort jafnskiptum og hlutaskiptum kostnaði [væri] rétt deilt niður á árin 1997 og 1998 og sömuleiðis að finna út [hvernig] hinar miklu eignatilfærslur innan íbúðaeigenda verða skýrðar á fyrrnefndu tímabili“.

Með bréfi kærunefndar undirrituðu af ritara nefndarinnar, dags. 5. ágúst 1999, til A var erindi hans vísað frá nefndinni. Um ástæður frávísunarinnar sagði í bréfinu:

„Kærunefnd hefur móttekið erindi yðar og tekið það til umfjöllunar. Lögbundið hlutverk kærunefndar fjöleignarhúsamála er að fjalla um ágreining milli eigenda í fjöleignarhúsum um réttindi þeirra og skyldur samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. 1. mgr. 80. gr. þeirra laga. Í erindi yðar er farið þess á leit að nefndin úrskurði hvort sú fullyrðing formanns húsfélagsins eigi við rök að styðjast að þér hafið greitt minna en yður bar í sameiginlegan hússjóð félagsins um ótiltekinn tíma og „hvort jafnskiptum og hlutfallsskiptum kostnaði sé rétt deilt niður á árin 1997 og 1998 og sömuleiðis að finna út hvers vegna hinar miklu eignatilfærslur innan íbúðareigenda verða skýrðar á fyrrnefndu tímabili“. Samkvæmt 6. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hvílir sú skylda á stjórn húsfélaga að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, þ.m.t. efnahag og fjárhagsstöðu. Hér er því ekki um að ræða ágreining sem fellur innan verksviðs nefndarinnar heldur atriði sem yður ber að leita skýringa á hjá stjórn húsfélagsins. Þá er það ekki hlutverk kærunefndar að yfirfara ársreikninga húsfélaga eða endurskoða fjármál þeirra.

Vegna ítrekaðra erinda yðar til nefndarinnar vill nefndin benda á að komi upp ágreiningur milli eigenda fjöleignarhúss er rétt að boða til húsfundar, ræða málin og reyna ná sáttum. Ef eigendur treysta sér ekki til þess að ræða málin sín á milli verður að fá utanaðkomandi aðila til að halda fund með aðilum og reyna að ná sáttum. Rétt er á slíkum fundi að bera upp öll þau ágreiningsmál sem eru á milli aðila og reyna að finna lausn á þeim.

Með vísan til ofangreinds er máli þessu vísað frá kærunefnd.“

III.

Með bréfi, dags. 24. ágúst 1999, óskaði ég eftir því með vísan til 7. og 9. gr. laga nr. 85/1997, um umboðsmann Alþingis, að kærunefnd fjöleignarhúsamála léti mér í té gögn málsins og skýrði viðhorf sitt til kvörtunar A. Sérstaklega var óskað eftir upplýsingum um hver væri grundvöllur þeirrar sáttameðferðar sem A var bent á í svari kærunefndarinnar og hvort slík meðferð væri skilyrði þess, að kært verði til nefndarinnar. Þá var í tilefni af því að ritari kærunefndar skrifaði undir bréf nefndarinnar til A, óskað eftir upplýsingum um hvort kærunefnd fjöleignarhúsamála hefði komið saman og fundað um mál A áður en ákvörðun um að vísa því frá var tekin. Svar kærunefndar barst með bréfi, dags. 13. september 1999. Þar segir meðal annars svo um ástæður frávísunarinnar:

„Í 7. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er kveðið á um að félagsmálaráðherra skuli með reglugerð setja nánari ákvæði um erindi til kærunefndar, störf hennar, verkefni, valdsvið, starfsskilyrði o.fl. Slík reglugerð hefur ekki verið sett, en undirbúningur að setningu hennar er hafinn. Kærunefnd hefur mótað sér starfsreglur um málsmeðferð hjá nefndinni sem fram koma í kynningarriti og á eyðublaði nefndarinnar.

Lögbundið hlutverk kærunefndar fjöleignarhúsamála er að fjalla um ágreining milli eigenda í fjöleignarhúsum um réttindi þeirra og skyldur samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. 1. mgr. 80. gr. þeirra laga. Áður en kærunefnd tekur mál til meðferðar þarf það að hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags. Sé álitsbeiðandi ekki búinn að fá afgreiðslu húsfélags á máli vísar nefndin málinu frá. Stafar þetta af því að þar til reynt hefur á mál á formlegum vettvangi húsfélags er í raun ekki ljóst hvort ágreiningur sé fyrir hendi. Í álitsbeiðni þarf að koma fram með skýrum hætti hvert ágreiningsefnið sé, hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni. Uppfylli erindi til nefndarinnar ekki þessi skilyrði er því vísað frá.

Kærunefnd fjöleignarhúsamála er ekki ætlað að veita eigendum upplýsingar, ráðgjöf og leiðbeiningar um réttindi þeirra og skyldur samkvæmt lögunum heldur hefur félagsmálaráðuneytið falið Íbúðalánasjóði það hlutverk, sbr. 78. gr. laga nr. 26/1994. Kærunefnd hefur hins vegar mótað þá starfsreglu, í þeim tilvikum þegar málum er vísað frá nefndinni, að leiðbeina aðilum um réttindi þeirra og skyldur samkvæmt lögunum.

Á grundvelli fundarsamþykktar hefur formanni og ritara nefndarinnar verið falið að fara yfir innkomnar álitsbeiðnir og vísa þeim erindum frá sem ekki uppfylla skilyrði um málatilbúnað fyrir nefndinni. Er það gert til að flýta málsmeðferð. Var sá háttur hafður á varðandi erindi [A].

Þau atriði sem fram koma í erindi [A] til kærunefndar eru þess eðlis að honum ber að leita skýringar á þeim hjá stjórn húsfélagsins. Ef ágreiningur er til staðar eftir skýringar stjórnarinnar, þ.e. hvort tiltekinn kostnaður skiptist jafnt á milli eigenda eða eftir hlutfallstölum eignarhluta, er hægt að leita álits nefndarinnar á því að uppfylltum skilyrðum um málatilbúnað fyrir nefndinni. Þá uppfyllir erindið ekki það skilyrði að ágreiningsefnið sé tilgreint nákvæmlega. Í erindinu er þess farið á leit að nefndin kanni hvort jafnskiptum og hlutfallsskiptum kostnaði sé rétt deilt niður á árin 1997 og 1998. Þar sem af erindinu verður ekki ráðið hvaða kostnaður það sé nákvæmlega sem ágreiningur er um getur kærunefnd ekki tekið afstöðu til þess atriðis.

Ástæða þess að nefndin gerir tillögu að sáttameðferð eru ítrekuð erindi [A] til nefndarinnar. Ritari kærunefndar hefur ítrekað leiðbeint [A] um ákvæði laga nr. 26/1994 og þau skilyrði sem erindi til kærunefndar þurfa að uppfylla. Húsfundir hljóta, eðli málsins samkvæmt, að vera sá vettvangur þar sem eigendur fjöleignarhúsa eiga að reyna að ráða málum sínum til lykta. Eðlilegt hlýtur að vera, ef eigendur treysta sér ekki til að ræða sín á milli, að fenginn sé utanaðkomandi hlutlaus aðili til að halda fund með aðilum þar sem reynt er að ná sáttum.

Að öðru leyti er vísað til frávísunarbréfs kærunefndar, dags. 5. ágúst 1999, varðandi ástæður frávísunar.“

A var gefinn kostur á að gera athugasemdir við bréf kærunefndar með bréfi, dags. 15. september 1999. Það gerði hann með bréfi, dags. 20. september 1999. Þar segir A meðal annars að hann hafi gert ítrekaðar tilraunir til að reyna að leysa málið áður en hann leitaði til kærunefndarinnar.

Hinn 13. október 1999 ritaði ég kærunefndinni öðru sinni bréf þar sem ég óskaði eftir, með vísan til 7. gr. laga nr. 85/1997, um umboðsmann Alþingis, að kærunefnd fjöleignarhúsamála léti í té afrit af fundarsamþykkt nefndarinnar þar sem fram kemur sú ákvörðun að fela formanni og ritara nefndarinnar að fara yfir innkomnar álitsbeiðnir og vísa þeim erindum frá sem ekki uppfylla skilyrði um málatilbúnað fyrir nefndinni. Svar kærunefndarinnar barst með bréfi, dags. 17. nóvember 1999. Meðfylgjandi bréfinu var fundargerð fyrsta fundar kærunefndar fjöleignarhúsamála sem haldinn var þann 17. mars 1995. Í bréfinu segir meðal annars:

„[…] Á fundinum var m.a. tekið fyrir að móta verklagsreglur nefndarinnar. Svo sem sjá má af bókun af fundinum var það atriði rætt hvort afgreiða ætti utan fundar erindi sem augljóslega bæri að vísa frá eða hvort nefndin vildi sjá áður öll erindi sem henni bærust. Samkvæmt bókun voru nefndarmenn sammála um að fyrir hendi þyrfti að vera ágreiningur milli eigenda fjöleignarhúss og að tilnefna þyrfti gagnaðila að þeim ágreiningi til að mál væri tækt fyrir nefndinni. Þá yrði að koma fram skýr kröfugerð af hálfu álitsbeiðanda. Á fundinum var ákveðið að formaður og ritari færu yfir innkomnar álitsbeiðnir og vísuðu þeim erindum frá sem augljóslega uppfylltu ekki þessi skilyrði. Hefur nefndin starfað samkvæmt því vinnulagi frá upphafi. Þess skal getið að allt frá því nefndin tók til starfa hefur verið leitast við að leiðbeina álitsbeiðendum og þeim gefinn kostur á að lagfæra álitsbeiðnir sínar ef þess er nokkur kostur áður en máli hefur verið vísað frá. Hefur nefndin í því skyni gengið langt í því að freista þess að skilgreina ágreiningsefnið og kemur það þá fram í niðurstöðum hennar þar sem í slíkum tilvikum segir: „Kærunefnd telur að skilja beri álitsbeiðni svo að krafa álitsbeiðanda sé eftirfarandi“ (Sjá t.d. mál 31/1996). Að öðru leyti vísast til bréfs kærunefndar til yðar, dags. 13. september 1999.“

Með bréfi, dags. 19. nóvember 1999, gaf ég A kost á að koma að athugasemdum við framangreint bréf nefndarinnar. Svar hans barst mér með bréfi 2. desember s.á.

IV.

1.

Kvörtun A beinist að frávísun kærunefndar fjöleignarhúsamála á beiðni hans um álitsgerð vegna ágreinings hans við Húsfélagið X. Varðaði ágreiningurinn nánar tiltekið inneign A í hússjóð félagsins samkvæmt ársreikningi fyrir árið 1998. Í beiðni sinni til nefndarinnar vefengdi A kostnaðarskiptingu húsfélagsins á sameiginlegum kostnaði í ársreikningnum. Telur hann að nefndinni hafi borið að taka beiðnina til meðferðar. Þá bendir hann á að hafi ágallar verið á málatilbúnaði hans hafi nefndinni borið að leiðbeina honum og gefa honum frest til að bæta úr þeim áður en hún vísaði erindinu frá.

2.

Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 85/1997, um umboðsmann Alþingis, getur hver sá sem telur sig hafa verið beittan rangsleitni af hálfu stjórnvalds kvartað til umboðsmanns Alþingis. Af verksviði og valdheimildum kærunefndar fjöleignarhúsamála, eins og því er markað í lögum nr. 26/1994, um fjöleignarhús, verður ráðið að nefndin telst til stjórnsýslu ríkisins enda komið á fót með lögum, nefndarmenn skipaðir af ráðherra og starfsemi nefndarinnar rekin fyrir almannafé, sbr. 79. gr. laga nr. 26/1994. Með vísan til þessa tel ég að kærunefndin sé stjórnvald í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga nr. 85/1997. Er það því niðurstaða mín að fullnægt sé skilyrðum laga nr. 85/1997 til þess að ég taki kvörtun A til athugunar.

3.

Ákvæði um kærunefnd fjöleignarhúsamála er í 79. og 80. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Samkvæmt 79. gr. skipar félagsmálaráðherra kærunefnd fjöleignarhúsamála til þriggja ára í senn. Skulu nefndarmenn vera þrír og a.m.k. tveir þeirra lögfræðingar. Skipar ráðherra tvo nefndarmenn án tilnefningar, annan sem formann sem verður að fullnægja almennum skilyrðum héraðsdómara. Þriðji nefndarmaðurinn skal skipaður eftir tilnefningu frá Húseigendafélaginu. Kostnaður við störf kærunefndar greiðist úr ríkissjóði, sbr. 3. mgr. greinarinnar.

Almennt ákvæði meðal annars um verkefni og valdsvið kærunefndarinnar er í 80. gr. fyrrnefndra laga. Er ákvæðið nánar svohljóðandi:

„Greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geta þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndarinnar og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið.

Erindi til kærunefndar skal vera skriflegt og í því skal skilmerkilega greina hvert sé ágreiningsefnið, hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni.

Skal kærunefnd gefa gagnaðila kost á að tjá sig og koma sjónarmiðum sínum og kröfum á framfæri. Skal gefa honum stuttan frest í því skyni. Heimilt er kærunefnd að kalla eftir öllum nauðsynlegum upplýsingum og gögnum og óska umsagnar frá öðrum sem málið snertir eða við kemur.

Kærunefndin skal láta í té rökstutt álit svo fljótt sem kostur er og jafnan innan tveggja mánaða frá því að erindi barst henni. Ágreiningsefnum verður eigi skotið til annars stjórnvalds.

Telji kærunefndin að lög þessi hafi verið brotin og að á rétt aðila sé hallað beinir hún tilmælum til gagnaðila um úrbætur.

Aðilar geta lagt ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti.

Félagsmálaráðherra skal með reglugerð setja nánari ákvæði um erindi til kærunefndar, störf hennar, verkefni, valdsvið, starfsskilyrði o.fl.“

Eins og fram kemur í svari kærunefndarinnar, dags. 13. september 1999, til mín hefur félagsmálaráðherra ekki sett reglugerð þá sem honum ber að setja samkvæmt 7. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 og á meðal annars að geyma nánari ákvæði um erindi til kærunefndarinnar, störf hennar, verkefni, valdsvið og starfsskilyrði. Bendir nefndin á að hún hafi hins vegar mótað sér starfsreglur um málsmeðferð fyrir nefndinni sem finna megi í kynningarriti nefndarinnar og á eyðublaði sem hún hafi látið útbúa.

Í þeim kafla kynningarrits kærunefndarinnar sem kallast „málsmeðferð“ er nánar fjallað um málsmeðferð fyrir nefndinni. Er kaflinn svohljóðandi:

„Eftir að erindi berst er það lagt fram á næsta fundi kærunefndar. Ef málatilbúnaður álitsbeiðanda er fullnægjandi er gagnaðila veittur 10 daga frestur til að tjá sig um álitsbeiðnina. Greinargerð gagnaðila er síðan lögð fram og afrit sent álitsbeiðanda. Þegar allar upplýsingar eru taldar liggja fyrir er málið tekið til úrlausnar og álitsgerð undirrituð í kjölfarið. Ef málatilbúnaður álitsbeiðanda er ófullnægjandi er álitsbeiðanda gefinn 10 daga frestur til að bæta úr, annars er mál hans fellt niður. Hugsanlegt er einnig að máli sé vísað frá, þegar í upphafi eða síðar. Frávísun þegar í upphafi getur t.d. stafað af því, að ágreiningur reynist ekki vera um túlkun á lögum um fjöleignarhús, heldur t.d. verksamning vegna framkvæmda við húsið, eða að álitsbeiðandi hefur ekki leitað eftir afgreiðslu húsfélags varðandi umkvörtunarefni sitt. Frávísun á síðari stigum getur t.d. stafað af því, að sönnunarvandamál séu svo mikil að ekki verði leyst úr nema með sönnunarfærslu fyrir dómi.“

Í sama riti undir kafla sem ber heitið „um hvað er deilt?“ eru tekin dæmi um ágreiningsefni sem kærunefndin hefur tekið fyrir. Eru þau svohljóðandi:

„Kostnaðarskipting, hugtakið hús, hvað telst nægjanlegur meirihluti fyrir ákvörðun?, bílastæði, ársreikningar, aðalfundur, eignarhald, einhliða viðgerðarréttur, kattahald, hundahald, húsfundur, lóð.“

Þá kemur fram undir kaflanum „kostnaðarskipting“ að algengasta ágreiningsefnið sem lagt er fyrir kærunefndina er skipting á sameiginlegum kostnaði. Eru eftirfarandi dæmi nefnd:

„Lagnir, hiti, utanhússviðhald, húsvörður, rekstur á samkomusal, rekstur á bílskýli, kaup á tækjum í þvottahús, gervihnattadiskur, lagning teppis á stigagang, lagning göngustígs á lóð.“

Samkvæmt framangreindu hefur kærunefndin tekið fyrir ágreiningsefni sem varða ársreikninga og sameiginlegan kostnað.

4.

Frávísun kærunefndar fjöleignarhúsamála á álitsbeiðni A byggir á því að ekki sé um að ræða ágreining um réttindi og skyldur eigenda í fjöleignarhúsum, sbr. 1. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, heldur atriði sem A eigi að fá skýringu á hjá stjórn húsfélagsins, sbr. 6. mgr. 69. gr. laganna.

Í málinu liggur fyrir að álitsbeiðni A varðaði ágreining við húsfélagið um inneign hans í hússjóð félagsins. Taldi hann að inneign sín samkvæmt ársreikningi hefði lækkað meðan inneign annarra hefði hækkað. Vefengdi A því kostnaðarskiptingu húsfélagsins á sameiginlegum kostnaði. Af álitsbeiðninni má ráða að A telur að upplýst hafi verið um þetta á aðalfundi húsfélagsins sem hann var ekki boðaður á. Í sömu beiðni sem og í kvörtun A til mín kemur fram að hann hafi ítrekað leitað skýringa hjá stjórn húsfélagsins en án árangurs.

Lög nr. 26/1994, um fjöleignarhús, hafa að geyma reglur um réttindi og skyldur eigenda fjöleignarhúsa, sbr. 1. mgr. 1. gr. laganna. Komi upp ágreiningur milli eigenda fjöleignarhúsa um réttindi þeirra og skyldur samkvæmt lögunum geta þeir leitað til kærunefndar fjöleignarhúsamála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið, sbr. 1. mgr. 80. gr. Í athugasemdum sem fylgdi frumvarpi því er síðar varð að lögum nr. 26/1994 segir meðal annars svo um kærunefndina:

„[…] Loks er í frumvarpinu lagt til að sett verði á fót sérstök kærunefnd fjöleignarhúsamála, sem eigendur geti leitað til með ágreiningsmál sín og fengið frá rökstutt álit. […] Það er álit nefndarinnar að brýn þörf sé á slíkum opinberum álitsgjafa á þessu sviði. […] Sameignin og hin nána samvinna og samneyti sem hún kallar á, gerir það að verkum að á þessu sviði framar öðrum er sérstök þörf á að skjótur endi sé bundinn á deilumál og þrætur. Að öðrum kosti er voðinn vís, ósættið getur magnast upp og eyðilagt alla samvinnu og gert öll samskipti óþolandi fyrir alla aðila.“ (Alþt. 1993-94, A-deild, bls. 1035.)

Í framangreindu ákvæði laganna er ekki fjallað nánar um verkefni eða valdsvið nefndarinnar. Þá hefur ekki verið sett reglugerð um þetta efni, sbr. 7. mgr. 80. gr. Af þessu leiðir að öll þau ágreiningsmál sem varða réttindi og skyldur eigenda fjöleignarhúsa samkvæmt lögum nr. 26/1994 falla undir valdsvið kærunefndar. Rétt er að taka fram að ekki er í lögunum kveðið sérstaklega á um það að ágreiningur milli eigenda þurfi fyrst að hafa fengið umfjöllun á húsfundi áður en nefndin tekur málið til umfjöllunar. Bendi ég á að það getur verið vandkvæðum bundið fyrir eiganda að boða til húsfundar þar sem a.m.k. ¼ félagsmanna annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta þarf að standa að boðun hans, sbr. 2. tölul. 1. mgr. 60. gr. laganna. Í lögunum er ekki heldur kveðið á um það að kærunefndinni sé heimilt að vísa ágreiningsefni til annars aðila sökum ítrekaðra erinda tiltekins álitsbeiðanda til nefndarinnar. Ber kærunefndinni eins og hér að framan er rakið að fjalla um ágreining milli eigenda falli hann innan marka laga nr. 26/1994. Þá tel ég rétt að vekja athygli á því að fái eigandi ekki þær upplýsingar eða skýringar hjá stjórn og framkvæmdastjóra húsfélags samkvæmt 69. gr. laga nr. 26/1994, sem hann telur þörf á vegna stöðu sinnar gagnvart hússjóði eða kostnaðarskiptingu, þar sem hann telur fyrirliggjandi upplýsingar ekki réttar, eru almennt líkur á því að uppi sé ágreiningur milli viðkomandi eiganda og húsfélagsins og þar með ágreiningur sem eigandinn getur leitað úrlausnar kærunefndarinnar um. Það getur síðan farið eftir atvikum hvort af hálfu húsfélagsins koma fram skýringar þegar því er gefinn kostur á að tjá sig um erindi eigandans, sbr. 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994, sem leiða til þess að ágreiningur sé ekki lengur fyrir hendi og ekki þurfi að koma til frekari afgreiðslu kærunefndarinnar.

Í kafla III í lögum nr. 26/1994 sem ber heitið „nánar um réttindi og skyldur“ eru ítarlegar reglur um skiptingu sameiginlegs kostnaðar, sbr. 43.-47. gr. laganna. Í ákvæðunum eru reglur um hvaða kostnaður telst sameiginlegur, hvort hann sé sameiginlegur öllum eigendunum eða sumum, skiptingu sameiginlegs kostnaðar, frávik frá þeim og skyldu til greiðslu hans. Ég tel að af erindi A til kærunefndarinnar megi ráða að hann telur inneign sína í hússjóði of lága miðað við þær greiðslur sem hann hefur innt af hendi og þá í samanburði við inneign annarra eigenda í árslok 1998. Ég tel því að líta verði svo á að þarna hafi verið uppi ágreiningur sem hann gat að lögum leitað með til kærunefndarinnar og óskað eftir álitsgerð um. Af málatilbúnaði A verður jafnframt ráðið að hann telji að þar kunni að hafa áhrif að ekki hafi verið staðið rétt að kostnaðarskiptingu innan húsfélagsins. Í þessu sambandi vek ég ennfremur athygli á því sem fram kom í kafla 3 hér að framan um að nefndin hafi tekið ágreining um ársreikninga fyrir og að „algengasta ágreiningsefnið“ fyrir nefndinni sé skipting á sameiginlegum kostnaði.

Í svarbréfi kærunefndarinnar til mín, dags. 13. september 1999, tekur nefndin fram að beiðni A hafi jafnframt ekki uppfyllt það skilyrði að tilgreina ágreiningsefnið nákvæmlega. Varðandi þessa frávísunarástæðu nefndarinnar tel ég rétt að vekja athygli á því að í umræddu kynningarriti kærunefndar er tekið fram að sé málatilbúnaður álitsbeiðanda ófullnægjandi sé honum gefinn 10 daga frestur til að bæta úr göllum á beiðninni. Í samræmi við þetta bendir kærunefndin á í svarbréfi sínu til mín, dags. 17. nóvember 1999, að hún hafi allt frá upphafi leitast við að leiðbeina álitsbeiðendum og gefa þeim kost á að lagfæra álitsbeiðnir sínar áður en þeim hafi verið vísað frá. Með vísan til þessa og þeirrar niðurstöðu minnar að ágreiningur A sé ágreiningur sem fellur undir valdsvið kærunefndar tel ég að nefndin hafi átt að gefa A 10 daga frest til að bæta úr göllum á málatilbúnaði sínum fyrir nefndinni hafi hann talist ófullkominn.

Að framansögðu athuguðu fellst ég ekki á þá niðurstöðu kærunefndar fjöleignarhúsamála að vísa beiðni A um álitsgerð frá nefndinni. Tel ég að umræddur ágreiningur hafi fallið undir verksvið nefndarinnar eins og það er markað í lögum nr. 26/1994. Í þessu sambandi tel ég rétt að benda á að með hliðsjón af 48. gr. laganna, sem fjallar um lögveð, voru hagsmunir A miklir að fá úr þessum ágreiningi skorið. Ég tek hins vegar fram að með þessari niðurstöðu minni hef ég ekki tekið neina efnislega afstöðu til álitsbeiðni A.

5.

Í tilefni af því að ritari kærunefndar skrifaði undir bréf nefndarinnar til A óskaði ég eftir upplýsingum um hvort kærunefndin hefði komið saman og fundað um mál hans áður en ákvörðun var tekin um að vísa því frá nefndinni. Í svari nefndarinnar til mín, dags. 13. september 1999, er tekið fram að á „grundvelli fundarsamþykktar [hafi] formanni og ritara nefndarinnar verið falið að fara yfir innkomnar álitsbeiðnir og vísa þeim erindum frá sem ekki uppfylla skilyrði um málatilbúnað fyrir nefndinni“. Er tekið fram að það sé gert til að flýta málsmeðferð og að sá háttur hafi verið hafður á um erindi A. Í bréfi nefndarinnar til mín, dags. 17. nóvember 1999, er þetta ítrekað og tekið fram að nefndarmenn hafi verið sammála um að formaður og ritari hefðu eingöngu heimild til að vísa þeim erindum frá sem augljóslega uppfylltu ekki þau skilyrði að um væri að ræða ágreining milli eigenda fjöleignarhúss, að gagnaðili væri tilnefndur og að kröfugerð álitsbeiðanda væri skýr.

Í lögum nr. 26/1994 er ekki kveðið á um sérstakt valdframsal til formanns og ritara kærunefndar fjöleignarhúsamála. Ég tek þó fram að þótt ekki sé sérstaklega kveðið á um slíkt framsal í lögunum leiðir af almennum reglum stjórnsýsluréttar að nefndarmenn í kærunefndinni geta að vissu marki skipt með sér verkum en heimild til slíks innra framsal valds er ekki ótakmörkuð og á aðeins við sérstakar aðstæður. Á þessum grundvelli og einnig að því virtu að kærunefnd fjöleignarhúsamála er álitsgefandi og tekur því ekki stjórnvaldsákvarðanir í merkingu stjórnsýslulaga tel ég að nefndinni kunni að vera heimilt að fela formanni nefndarinnar að vísa frá erindum fyrir hönd hennar sem augljóslega uppfylla ekki þau skilyrði að um sé að ræða ágreining milli eigenda fjöleignarhúss í skilningi laga nr. 26/1994, t.d. þegar ágreiningur er um verksamning. Ég get hins vegar ekki fallist á að lög heimili framsal valds út fyrir nefndina eins og til ritara hennar með þeim hætti að honum sé falið að meta hvort nefndin taki mál til meðferðar og vísa því frá ef hann telur svo ekki vera. Ég tek jafnframt fram að sé um innra valdframsal til formanns að ræða verður með tilliti til réttaröryggissjónarmiða og vandaðra stjórnsýsluhátta að vera kveðið á um það með skýrum hætti í fundargerð nefndar. Af afriti B- og C-hluta fundargerðar fyrsta fundar kærunefndar fjöleignarhúsamála sem haldinn var 17. mars 1995 sem barst mér með bréfi nefndarinnar, dags. 17. nóvember 1999, fæ ég hins vegar ekki séð að nefndin hafi tekið ákvörðun um slíkt valdframsal. Þá tek ég fram að þótt framsal til formanns sé heimilt í slíkum undantekningartilvikum tel ég að nefnd eins og kærunefnd fjöleignarhúsamála, og þá sérstaklega með hliðsjón af skipun hennar og tilgangi, geti ekki framselt vald sitt til að ákveða hvort tiltekinn fyrirliggjandi ágreiningur milli eigenda í fjöleignarhúsi falli undir valdsvið nefndarinnar eða hvort hann uppfylli skilyrði um málatilbúnað fyrir henni til formanns hennar a.m.k. ef um vafatilvik er að ræða.

V.

Niðurstaða.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða mín að kærunefnd fjöleignarhúsamála hafi ekki verið heimilt að vísa erindi A frá nefndinni. Er það álit mitt að erindi A hafi lotið að ágreiningi um réttindi og skyldur samkvæmt lögum nr. 26/1994, um fjöleignarhús, og því hafi hann með réttu geta óskað álitsgerðar kærunefndarinnar, sbr. 80. gr. framangreindra laga. Hefði nefndinni borið að leiðbeina honum og gefa honum frest til að bæta úr ágöllum á erindi hans til nefndarinnar hafi málatilbúnaður hans ekki verið fullnægjandi. Það eru því tilmæli mín til kærunefndar fjöleignarhúsamála að hún taki mál A til skoðunar að nýju komi fram ósk um það frá honum og taki þá mið af þeim sjónarmiðum sem fram koma í áliti þessu.

VI.

Í tilefni af áliti mínu leitaði A til kærunefndar fjöleignarhúsamála 15. apríl 2001 og óskaði eftir endurupptöku málsins. Hinn 27. ágúst 2001 leitaði A til mín að nýju og kvartaði yfir drætti á afgreiðslu nefndarinnar. Ég lauk því máli 9. október 2001 með vísan til þess að fyrirsjáanlegt væri að kærunefndin myndi taka erindi hans til afgreiðslu innan skamms. Erindi A var svo afgreitt af kærunefndinni með bréfi, dags. 27. desember 2001. Með bréfi til mín, dags. 23. janúar 2002, kvartaði A yfir efnislegri niðurstöðu kærunefndarinnar. Af því tilefni óskaði ég eftir skýringum kærunefndarinnar á tilteknum atriðum ásamt frekari gögnum. Hefur nefndin svarað erindi mínu og verður gerð grein fyrir lyktum málsins í skýrslu minni fyrir árið 2002.