I
Vísað er til kvörtunar yðar 28. mars sl. yfir úrskurði kærunefndar húsamála 15. sama mánaðar í máli nr. 3/2022. Með úrskurðinum hafnaði nefndin kröfum yðar um viðurkenningu á lögmæti riftunar húsaleigusamnings og að leigusala yðar yrði gert að endurgreiða tryggingarfé sem hann hafði ráðstafað til vangoldinnar leigu. Í kvörtuninni eru einkum gerðar athugasemdir við að nefndin hafi ekki leiðbeint yður um að leggja fram frekari gögn sem hefðu sýnt fram á eðli þess ónæðis og hávaða sem þér teljið yður hafa orðið fyrir auk þess sem þér dragið í efa hæfi nefndarmanna þar sem ákvarðanir nefndarinnar í öðru máli yðar hafi sætt tilmælum af hálfu umboðsmanns Alþingis.
Að beiðni umboðsmanns bárust gögn málsins og skýringar nefndarinnar 2. júní og 7. júlí sl. og athugasemdir yðar við þær bárust 21. júlí sl.
II
1
Sá ágreiningur sem var til meðferðar hjá kærunefnd húsamála er einkaréttarlegur og fellur sem slíkur utan starfssviðs umboðsmanns Alþingis eins og það er afmarkað í 3. gr. laga nr. 85/1997, um umboðsmann Alþingis. Á hinn bóginn er nefndin hluti af stjórnsýslu ríkisins og fellur af þeirri ástæðu undir eftirlit umboðsmanns, sbr. 1. mgr. 2. gr. laga nr. 85/1997.
Í ljósi þess sem að framan greinir um stöðu nefndarinnar og eðli þess ágreinings sem hún fjallar um beinist eftirlit umboðsmanns Alþingis með störfum nefndarinnar fyrst og fremst að því að kanna hvort hún hafi við meðferð og úrlausn mála gætt skráðra og óskráðra reglna stjórnsýsluréttar, nánari reglna sem settar hafa verið um störf nefndarinnar og að öðru leyti hagað störfum sínum í samræmi við lög og vandaða stjórnsýsluhætti. Að því marki sem úrlausn nefndarinnar byggist á mati á atvikum hefur umboðsmaður hins vegar almennt ekki forsendur til að taka slíkt mat til endurskoðunar enda liggi fyrir að nefndin hafi við þá úrlausn fylgt þeim reglum sem eftirlit umboðsmanns beinist að samkvæmt framansögðu.
2
Í málinu liggja fyrir gögn um samskipti yðar við leigusala í aðdraganda riftunaryfirlýsingar yðar. Samkvæmt þeim báruð þér fram kvörtun við hann 31. ágúst 2020 þar sem þér gerðuð athugasemdir við hávaða og ónæði vegna umgengni nágranna og óskuðuð eftir úrbótum. Þá lögðuð þér fram sambærilega kvörtun 21. ágúst síðastliðið ár. Í svari leigusala kom m.a. fram að óánægja yðar frá upphafi búsetu væri ljós og lagði hann til að þér flyttuð út, en allar líkur væru á að unnt væri að semja um styttri uppsagnarfrest en mælt væri fyrir um í leigusamningi. Í kjölfarið áttu sér stað bréfaskipti þar sem m.a. var rætt um að frændi yðar tæki við leigusamningnum í ljósi þess að þér hygðust flytja úr húsnæðinu. Spurðust þér fyrir um hvort slíkt fyrirkomulag væri ásættanlegt eða hvort leigusali væri með tillögur að „annarskonar samningsrofi [ykkar] á milli“. Með bréfi 1. september 2021 lýstuð þér yfir riftun á leigusamningum með vísan til þess að leigusali hefði ekki staðið við sinn hluta samkomulags á öllum þeim vandamálum sem komið hefðu upp.
Í úrskurði kærunefndar húsamála kom eftirfarandi fram um mat hennar á lögmæti riftunaryfirlýsingar yðar:
Í riftunarbréfi sóknaraðila er ekki að finna nákvæma útlistun á því ónæði vegna hávaða sem nágranni hans á að hafa valdið honum ítrekað og lýsingar á öðrum athugasemdum hans almennt orðaðar. Gögn málsins benda ekki til annars en að kvartanir sóknaraðila vegna hávaða frá nágranna hefðu síðast borist varnaraðila í lok ágúst 2020 en að aðrar kvartanir hefðu fyrst borist í ágúst 2021. [...] Engin gögn sýna að hvaða leyti umræddur nágranni hafi farið gegn settum umgengnisreglum eða að varnaraðili hafi vanrækt skyldur sínar samkvæmt 4. mgr. 30. gr. húsaleigulaga. Telur kærunefnd því ekki efni til að fallast á kröfu sóknaraðila um viðurkenningu á lögmæti riftunar hans.
Um riftun leigusamnings leigjanda er fjallað í 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Þar segir í 1. mgr. að leigjanda sé heimilt að rifta leigusamningi í nánar tilteknum tilvikum sem talin eru upp í átta töluliðum. Þér byggðuð riftun yðar á 6. tölulið þeirrar málsgreinar en samkvæmt henni er riftun heimil ef eðlilegum afnotum eða heimilisfriði leigjanda er verulega raskað með ónæði og óþægindum vegna verulegra eða ítrekaðra brota annarra þeirra sem afnot hafa af sama húsi, á umgengnis- eða grenndarreglum, enda hafi leigusali þrátt fyrir skriflegar áskoranir vanrækt skyldur sínar samkvæmt 4. mgr. 30. gr. laganna eða atvik séu að öðru leyti með þeim hætti að eðlilegt sé og sanngjarnt að leigjandi megi rifta leigusamningi. Slík atvik geti t.d. bæði varðað eðli brota og ónæðis og eins að frekari brot og óþægindi séu fyrirsjáanleg og líkleg. Í téðri 4. mgr. 30. gr. segir að leigusala sé skylt að hlutast til um að aðrir þeir sem afnot hafi að húsi því sem hið leigða húsnæði sé í fari að settum umgengnisreglum og gæti að öðru leyti ákvæða VI. kafla laganna á þann veg að hagsmunir leigjanda séu tryggðir.
Í 60. gr. húsaleigulaga eru jafnframt sett frekari skilyrði fyrir riftun leigusamnings. Þannig skal tilkynning um riftun vera skrifleg og skal henni fylgja rökstuðningur fyrir riftuninni, sbr. 2. mgr. greinarinnar, en neyti leigjandi ekki réttar síns til riftunar samkvæmt 1. mgr. innan átta vikna frá því að honum varð kunnugt um vanefndir leigusala eða leigusali hefur að fullu bætt úr því sem aflaga fór fellur réttur leigjanda til riftunar niður, sbr. 4. mgr. sömu lagagreinar.
Sem fyrr greinir gerið þér athugasemdir við að kærunefndin hafi ekki leiðbeint yður um að leggja fram frekari gögn sem hefðu sýnt fram á eðli þess ónæðis og hávaða sem þér teljið yður hafa orðið fyrir. Í skýringum nefndarinnar til umboðsmanns kemur eftirfarandi fram um þetta atriði:
Því er til að svara að nefndin tók til úrlausnar lögmæti riftunarinnar og lagði þannig mat á þau gögn og upplýsingar sem [A] tefldi fram gagnvart gagnaðila við riftun hans á samningnum og í aðdraganda hennar. Eins og sjá má af framangreindum gögnum brást gagnaðili við í báðum tilfellum sem kvartanir [A] bárust um hávaða og ónæði frá nágranna og er ekkert sem bendir til annars en að viðbrögð gagnaðila hafi verið í samræmi við efni kvartananna. Þess utan fór hann fram á riftun vegna ónæðis en lagði jafnframt til að frændi hans tæki við leigusamningnum. Nefndin féllst ekki á að riftun á grundvelli almennt orðaðra athugasemda um hávaða og umgengnisónæði frá nágranna sem gagnaðili var þar að auki þegar búinn að bregðast [við] gæti verið lögmæt. Þannig telur nefndin að þrátt fyrir að [A] hefði undir rekstri málsins hjá nefndinni útskýrt nánar hvað hafi falist í téðu ónæði þá skiptir það máli hvernig málið var framsett gagnvart gagnaðila á þeim tíma sem atvikin áttu sér stað enda hafa viðbrögð hans meðal annars þýðingu við mat á lögmæti riftunar á grundvelli 6. tölul. 60. gr. húsaleigulaga. Af greinargerð gagnaðila var hægt að ráða að hann hefði fengið sömu upplýsingar um téðan hávaða og umgengnisónæði og lágu fyrir nefndinni enda tíundar hann þar hvaða gögn lágu fyrir honum. Engin mótmæli bárust frá [A] við þann hluta málatilbúnaðar varnaraðila. Taldi nefndin því engin efni til þess að beina því sérstaklega til [A] undir meðferð málsins hjá kærunefnd að hann legði fram gögn sem styddu frekar kröfu um viðurkenningu á lögmæti riftunar hans enda taldi nefndin málið nægilega upplýst.
Samkvæmt 1. mgr. 7. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skal stjórnvald veita þeim sem til þess leita nauðsynlega aðstoð og leiðbeiningar varðandi þau mál sem snerta starfsvið þess. Þá hvílir sú skylda á stjórnvöldum samkvæmt 10. gr. sömu laga að sjá til þess að mál sé nægjanlega upplýst áður en ákvörðun er tekin í því. Fer það eftir eðli stjórnsýslumáls, svo og þeim réttarheimildum sem ákvörðun grundvallast á hverju sinni, hvaða upplýsinga stjórnvald þarf að afla svo rannsókn þess teljist fullnægjandi. Af samspili þessara ákvæða hefur verið litið svo á að þegar aðili veitir ekki þær upplýsingar eða leggur ekki fram gögn sem eru nauðsynleg til að upplýsa mál, og með sanngirni má ætlast til að hann geti lagt fram, beri stjórnvaldi að vekja athygli hans á því, gefa honum kost á úrbótum og leiðbeina honum um hugsanlegar afleiðingar þess sé það ekki gert, sbr. til hliðsjónar álit umboðsmanns Alþingis 19. september 2022 í máli nr. 11653/2022.
Af áðurröktum lagagrundvelli húsaleigulaga leiðir að kærunefnd húsamála bar við mat á lögmæti riftunarinnar að leysa úr því hvort eðlilegum afnotum eða heimilisfriði yðar hefði verið verulega raskað með ónæði og óþægindum vegna verulegra eða ítrekaðra brota annarra þeirra sem afnot höfðu af húsinu, á umgengnis- eða grenndarreglum, og þá hvort leigusali hefði þrátt fyrir skriflegar áskoranir vanrækt skyldu sínar samkvæmt 4. mgr. 30. gr. sömu laga. Líkt og fram kemur í skýringum nefndarinnar kann það að skipta máli við þetta mat hvernig riftun og aðdragandi hennar er framsett gagnvart leigusala á þeim tíma er umrædd atvik áttu sér stað enda hafa viðbrögð hans þýðingu við mat á lögmæti riftunar. Voru samskipti yðar við leigusala í aðdraganda riftunarinnar og í kjölfar hennar sem fyrr segir á meðal gagna málsins.
Að fengnum skýringum nefndarinnar verður ráðið mat hennar hafi fyrst og fremst byggst á því að athugasemdir yðar og þær upplýsingar sem þér komuð á framfæri við leigusala vegna umrædds ónæðis hafi ekki fullnægt skilyrðum 6. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga fyrir lögmætri riftun. Eins og málið lá fyrir nefndinni samkvæmt framangreindu get ég ekki séð að tilefni hafi verið til að leiðbeina yður sérstaklega um að leggja fram frekari gögn. Tel ég því ekki fram komið að nefndin hafi brotið gegn leiðbeiningar- og rannsóknarskyldu sinni, sbr. áðurnefndum ákvæðum 1. mgr. 7. gr. og 10. gr. stjórnsýslulaga.
Hvað varðar athugasemdir yðar um hæfi nefndarmanna tek ég fram að þótt úrlausn nefndarmanna í aðskildu máli sama aðila hafi sætt aðfinnslum eftirlitsaðila leiðir það eitt og sér ekki til þess að þeir teljist vanhæfir til meðferðar máls.
Að öðru leyti tel ég þær athugasemdir sem fram koma í kvörtun yðar ekki gefa tilefni til frekari umfjöllunar af minni hálfu.
III
Með vísan til framangreinds læt ég athugun minni á kvörtun yðar lokið, sbr. a-lið 2. mgr. 10. gr. laga nr. 85/1997.