Álit

I.

Hinn 23. janúar 2002 leitaði A, til mín og kvartaði yfir afgreiðslu kærunefndar fjöleignarhúsamála frá 27. desember 2001 á erindi hans. Af kvörtuninni má ráða að hún beinist að því að kærunefndin hafi ekki leyst nægjanlega úr álitsbeiðni A einkum er lýtur að skiptingu á sameiginlegum kostnaði húsfélagsins X sem hann á aðild að og beiðni hans um að fá að skoða reikninga húsfélagsins. Telur hann að sameiginlegum kostnaði sé ranglega skipt niður á íbúðareigendur miðað við eignarprósentu. Af kvörtuninni má jafnframt ráða að A sé ósáttur við að hafa ekki fengið tækifæri til þess að tjá sig um greinargerð húsfélagsins í tilefni af álitsbeiðni hans. Þá kvartar A yfir þeim tíma sem það tók kærunefndina að afgreiða erindi hans. Að síðustu gerir hann athugasemd við að ritari nefndarinnar hafi undirritað fyrrnefnda afgreiðslu hennar í máli hans.

Ég lauk máli þessu með áliti, dags. 17. október 2002.

II.

Málavextir eru þeir að 18. ágúst 1999 leitaði A til mín og kvartaði yfir frávísun kærunefndar fjöleignarhúsamála á beiðni hans um álitsgerð vegna ágreinings við húsfélagið að X sem hann á aðild að. Beindist beiðni hans einkum að skiptingu sameiginlegs kostnaðar. Ég lauk máli A með áliti, dags. 3. apríl 2001, þar sem ég komst meðal annars að þeirri niðurstöðu að kærunefndinni hefði ekki verið heimilt að vísa erindi A frá nefndinni. Voru það tilmæli mín til nefndarinnar að hún tæki mál A til skoðunar að nýju kæmi fram ósk um það frá honum og tæki þá mið af þeim sjónarmiðum sem fram komu í álitinu, sjá álit í máli nr. 2813/1999.

Með erindi, dags. 15. apríl 2001, leitaði A til kærunefndar fjöleignarhúsamála að nýju. Í gögnum málsins kemur fram að erindið hafi verið lagt fyrir nefndina 26. apríl s.á. og samþykkt hafi verið að afla frekari upplýsinga hjá A. Í kjölfar bréfs hans, dags. 17. maí 2001, var samþykkt á fundi nefndarinnar 6. júní s.á. að senda húsfélaginu beiðni hans til umsagnar. Í bréfi kærunefndarinnar til húsfélagsins, dags. 22. júní 2001, er húsfélaginu veittur frestur til 4. júlí s.á.

Hinn 27. ágúst 2001 leitaði A til mín á ný og kvartaði yfir drætti á afgreiðslu kærunefndar á fyrrnefndu erindi hans. Ég lauk umfjöllun minni um þessa kvörtun A 9. október s.á. þar sem fyrirsjáanlegt var að kærunefndin myndi taka erindi hans til afgreiðslu innan skamms, sbr. bréf nefndarinnar til mín, dags. 19. september s.á.

Með bréfi, dags. 19. september 2001, ítrekaði nefndin erindi sitt til húsfélagsins og gaf því frest til 1. október s.á. til að svara erindinu. Á fundi kærunefndar 4. október s.á. samþykkti nefndin að senda húsfélaginu erindi þar sem ágreiningur A við húsfélagið var skilgreindur enn frekar og óskað upplýsinga um tiltekin atriði. Hljóðar bréf kærunefndar, dags. 2. nóvember 2001, til húsfélagsins meðal annars svo:

„Í erindi álitsbeiðanda kemur fram að ágreiningur aðila í ofangreindu máli sé um eftirtalin atriði:

1. Álitsbeiðandi telur að ákvörðun aðalfundar húsfélagsins sem haldinn var á árinu 1999 um hækkun húsgjalda hafi verið ólögmæt og óskar eftir skýringum við því hvers vegna innistæða hans í hússjóði hafi lækkað óeðlilega.

Álitsbeiðandi bendir á að hann hafi ekki verið boðaður á aðalfund húsfélagsins sem haldinn var á árinu 1999. Húsfundurinn hafi hvorki verið boðaður skriflega né auglýstur á áberandi stað samkvæmt venju. Þegar ársreikningur fyrir árið 1998 hafi verið settur í póstkassann hjá honum hafi hann kannað hvort ekki ætti að fara að halda aðalfund og fengið þær upplýsingar að fundurinn hafi verið haldinn tveimur dögum áður.

Álitsbeiðandi bendir á að það hafi vakið athygli hans að inneign hans í hússjóði hafi lækkað töluvert frá fyrra ári en á sama tíma hafi inneign flestra annarra eigenda aukist verulega. Álitsbeiðandi hafi vakið athygli hússtjórnar á þessu og hafi formaður húsfélagsins gefið þau svör að álitsbeiðandi hafi greitt minna en honum hafi borið í hússjóðinn um ótiltekinn tíma. Engar frekari skýringar hafi hann fengið en telji að um mistök sé að ræða enda hafi hann greitt reikningana skilvíslega.

Þá hafi verið ákveðið á fundinum að hækka hússjóðsgjaldið hjá honum úr 2.696 kr. í 3.475 kr., auk þess sem bætt hafi verið við gjaldi í framkvæmdasjóð 1.507 kr. Eins og fram komi í fundargerð aðalfundarins hafi hússjóðsgjaldið ekki verið hækkað hjá öðrum eigendum.

2. Álitsbeiðandi telur að sameiginlegum kostnaði sé ekki rétt skipt niður í ársreikningum húsfélagsins 1997, 1998 og 1999.

Álitsbeiðandi telur að við skiptingu sameiginlegs kostnaðar sé ekki farið eftir reglum 45. gr. laga nr. 26/1994 og bendir í því sambandi t.d. á viðhald sameignar og kostnað vegna lóðar. Í ársreikningunum skorti nákvæmar sundurliðanir og vill álitsbeiðandi fá nákvæmari skýringar á þessum útgjöldum og upplýsingar um það hverjir hafi þegið laun vegna tiltekinna starfa. Sem dæmi megi nefna að í ársreikningi 1998 sé kostnaði vegna viðhalds sameignar 161.827 kr. skipt jafnt á milli eigenda án frekari útskýringa. Þá komi fram í ársreikningi fyrir árið 1999 að kostnaður vegna lóðar sé 57.137 kr. án þess að þar sé útlistað um hvaða kostnað sé að ræða. Álitsbeiðandi bendir á að hætt sé við því að röng kostnaðarskipting leiði af sér ranga niðurstöðu reikninga og gefi ekki rétta mynd af fjárhagsstöðu hvers og eins í hússjóði og verði eigendur minnstu íbúðanna nær undantekningarlaust verst úti.

3. Álitsbeiðandi telur að útreikningur hlutfallstölu í eignaskiptasamningi sé rangur.

Í eignaskiptasamningi fyrir [X] í Reykjavík sé eignarhluti álitsbeiðanda tilgreindur sem íbúð 32,8 m2, ásamt herbergi 9,4 m2 og geymslu 0,7 m2 eins og raunar komi fram á samþykktri teikningu af kjallara sé umrætt herbergi ekkert annað en geymsla en öfugt við aðrar íbúðir virðist það talið sem íbúðarhúsnæði. Álitsbeiðandi óskar því eftir að það upplýsist hvort þessi útfærsla hækki ekki hlutfallstölu hans í sameign og þar með hlutdeild í sameiginlegum kostnaði. Þá óskar álitsbeiðandi upplýsinga um hvers vegna sé ekki farið eftir hlutfallstölum þegar deilt sé niður matshluta í sameign, sbr. 15. gr. laga nr. 26/1994. Þá bendir álitsbeiðandi á að eftir gerð eignaskiptasamnings hafi hússjóðsgjaldið hjá honum hækkað úr 1.850 kr. í 2.696 kr. eða um ca. 46,5%. Álitsbeiðandi bendir á að íbúð í kjallara að [X] ásamt geymslu sé talin 42,9 m2 eða 5,82% í matshlutanum og 1,82% af heildareigninni. Íbúð á 1. hæð til hægri 81,3 m2 og geymsla 9,2 m2 samtals 90,5 eða 11,51% í matshlutanum og 3,55 af heildareigninni. Álitsbeiðandi óskar eftir skýringum á þessu ósamræmi og bendir á að skv. 14. gr. laga nr. 26/1994 skuli eignarhluti í sameign reiknaður út eftir hlutfallstölu en í eignaskiptasamningnum séu allar íbúðirnar með sömu hlutfallstölu í sameign.

4. Álitsbeiðandi óskar eftir að kærunefnd fái upplýsingar um hvers vegna húsfélagið fór ekki eftir áliti nefndarinnar frá 12. mars 1997 varðandi framvísun ársreikninga fyrir árin 1994 og 1995.

Með vísan til ofangreinds bendir kærunefnd á að samkvæmt 6. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er stjórn húsfélags skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Kærunefnd telur að ágreiningur aðila snúist fyrst og fremst um atriði sem stjórn húsfélagsins ber að veita álitsbeiðanda skýringar og upplýsingar um. Til að kærunefnd geti tekið ágreining aðila til efnislegrar úrlausnar er hér með óskað eftir upplýsingum um eftirtalin atriði:

1. Hvernig var staðið að fundarboðun aðalfundar húsfélagsins sem haldinn var 2. júní 1999.

2. Hvers vegna inneign [A] í hússjóði hafi lækkað frá fyrra ári.

3. Hver voru rökin fyrir samþykkt aðalfundar 2. júní 1999 um að hækka hússjóðsgjald hjá [A] úr 2.696 kr. í 3.475 kr. og hvort sú fullyrðing eigi við rök að styðjast að hússjóðsgjaldið hafi ekki hækkað sambærilega hjá öðrum eigendum.

4. Í ársreikningi fyrir árið 1997 kemur fram að kostnaður vegna viðhalds sameignar 55.356 kr. og kostnaður vegna lóðar 56.814 kr. falli undir jafnskiptan kostnað. Óskað er eftir upplýsingum um hvaða kostnaður þetta sé nákvæmlega.

5. Í ársreikningi fyrir árið 1998 kemur fram að kostnaður vegna viðhalds sameignar 161.827 kr. og kostnaður vegna lóðar 7.812 kr. falli undir jafnskiptan kostnað. Óskað er eftir upplýsingum um hvaða kostnaður þetta sé nákvæmlega.

6. Í ársreikningi fyrir árið 1999 kemur fram að kostnaður vegna viðhalds sameignar 28.199 kr. og kostnaður vegna lóðar 57.157 kr. falli undir jafnskiptan kostnað. Óskað er eftir upplýsingum um hvaða kostnaður þetta sé nákvæmlega.

7. Hvort einhverjir þiggi laun vegna tiltekinna starfa í þágu húsfélagsins.

8. Óskað er eftir upplýsingum um hvort ársreikningar hafa verið gerðir fyrir árin 1994 og 1995.

Óskað er eftir ofangreindum upplýsingum sem allra fyrst, eða í síðasta lagi fimmtudaginn 15. nóvember nk., til þess að hægt sé að ljúka afgreiðslu málsins.“

Í svarbréfi húsfélagsins sem barst kærunefndinni 26. nóvember 2001 sagði meðal annars svo:

„1.) [...]

Enginn í núverandi stjórn sat í stjórn húsfélagsins þegar boðun aðalfundarins átti sér stað. Þeir núverandi stjórnarmenn sem bjuggu í fjölbýlishúsinu þá telja sig fullvissa um það að boðun fundarins hafi verið samkvæmt viðtekinni venju, þ.e. með bréfi í póstkassa hvers og eins og með auglýsingu á vegg.

2.) [...]

Með tilkomu laga nr. 26/1994 eru teknir fram í 45. grein þeir kostnaðarliðir sem skulu vera jafnskiptir milli íbúða. Þessir kostnaðarliðir höfðu verið hlutfallsskiptir áður. Það liggur í hlutarins eðli að þær íbúðir sem eru undir meðalstærð íbúða í tilteknu fjölbýlishúsi verða fyrir kostnaðarauka við þessa breytingu. Húsgjöld í umræddu húsfélagi voru þó ekki endurskoðuð í kjölfar nýju laganna, heldur greiddu íbúðareigendur óbreytt gjald í hússjóð miðað við stærð íbúða. Niðurstaðan varð sú að eigendur stærstu íbúðanna söfnuðu í sjóð á meðan inneignir minnstu íbúðanna annaðhvort stóðu í stað eða minnkuðu. Það var ekki fyrr en 1999 að húsgjöld í umræddu húsfélagi voru endurskoðuð vegna þessa. Á árinu 1998 minnkaði inneign [A] úr 7.785,01 kr. í 6.034,61 kr. og svipaða sögu er að segja um eigendur annarra lítilla íbúða í húsinu. Húsgjöld voru ákvörðuð að nýju vegna þessa árið 1999 og hækkuðu þá húsgjöld minnstu íbúðanna mest.

3.) [...]

Með vísan í svar við spurningu 2 hækkuðu hússjóðsgjöld mest eftir því sem íbúðir eru minni. Íbúð [A] fellur í þennan hóp. Þetta á einnig við um seinni lið spurningarinnar. Í húsfélaginu eru þrjár kjallaraíbúðir að íbúð [A] meðtaldri og hækkuðu gjöld hinna íbúðanna á sama hátt og gjöld vegna íbúðar [A].

4., 5. og 6.) [...]

Um er að ræða viðhald á lóð, bílastæði og húsnæði sem gert var skil á viðkomandi ársreikningum. Umræddir reikningar voru gerðir af óháðum löggiltum endurskoðendum hjá KPMG og samþykktir á aðalfundum tiltekinna ára.

7.) [...]

Nei.

Lagt verður fyrir á næsta aðalfundi að laun verði greidd til fulltrúa húsfélagsins sem lenda í því að þurfa að eyða óeðlilega löngum tíma í að svara fyrirspurnum eins og sama aðilans. Þetta er æði tímafrekt og helsta verkefni húsfélagsins um þessar mundir.

8.) [...]

Enginn núverandi stjórnarmeðlima sátu í stjórn á þessum árum og reyndar aðeins einn sem bjó í húsinu á þessum tíma. Samkvæmt upplýsingum frá öðrum íbúum voru þeir gerðir.“

Í kjölfarið var beiðni A tekin til umfjöllunar á fundum kærunefndarinnar 3. og 10. desember 2001 og samþykkt á fundi hennar 27. desember 2001 að afgreiða hana með bréfi. Er bréfið, dags. sama dag, svohljóðandi:

„Kærunefnd hefur tekið erindi yðar til umfjöllunar og samþykkt að afgreiða málið með eftirfarandi hætti:

Í erindi yðar, dags. 15. apríl 2001, var farið fram á að mál nr. 42/1999 yrði endurupptekið, auk þess sem lögð voru fram ný gögn og spurningar til nefndarinnar. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. maí 2001, var yður tilkynnt að nefndin teldi við samlestur þessara gagna að ágreiningur í málinu væri tvíþættur. Annars vegar að ákvörðun aðalfundar húsfélagsins 1999 um hækkun húsgjalda yðar hafi verið ólögmæt þar sem þér hafið ekki verið boðaður á fundinn. Hins vegar að reikningar húsfélagsins 1997 og 1998 sýni ekki eðlilega kostnaðarskiptingu sameiginlegs kostnaðar og innistæða yðar í hússjóði hafi lækkað óeðlilega. Að öðru leyti taldi nefndin erindið ekki uppfylla skilyrði um málatilbúnað fyrir kærunefnd. Var yður gefinn kostur á að bæta úr ágöllum á erindinu að öðrum kosti myndi kærunefnd senda umrædd tvö ágreiningsefni til umsagnar gagnaðila og taka þau eingöngu til efnismeðferðar. Í kjölfar bréfs yðar, dags. 17. maí 2001, þar sem fram kom viðbótarágreiningur, var málið sent til umsagnar gagnaðila. Athugasemdir gagnaðila bárust ekki þrátt fyrir ítrekun nefndarinnar.

Á fundi nefndarinnar 4. október sl. var málið tekið til umfjöllunar. Taldi nefndin að ágreiningsefnið væri óljóst en ákvað að flokka málaleitan yðar í fjóra meginflokka og beina síðan spurningum í 8 liðum til húsfélagsins enda snerist málið að mati nefndarinnar fyrst og fremst um atriði sem stjórn húsfélagsins bæri að veita skýringar og upplýsingar um.

Nefndinni bárust skýringar stjórnar húsfélagsins með bréfi mótteknu 26. nóvember sl. og eru þær hér meðfylgjandi, sbr. málsskjal nr. 19. Þar koma fram að mati nefndarinnar skýringar á þeim atriðum sem ráða má af erindi yðar að ágreiningur sé um. Þó er að mati nefndarinnar ekki fullnægjandi gerð grein fyrir spurningum samkvæmt 4.-6. lið um það hvaða kostnaður falli nákvæmlega undir viðhald sameignar og lóðar. Í svari húsfélagsins kemur fram að um sé að ræða kostnað vegna viðhalds á lóð, bílastæði og húsnæði. Í gögnum málsins kemur ekkert frekar fram í hverju þessar framkvæmdir eða viðhald er fólgið. Þar af leiðandi getur kærunefnd ekki tekið afstöðu til þess hvort kostnaðurinn sé réttilega færður sem jafnskiptur kostnaður. Nefndin bendir hins vegar á að meginreglan samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús sé sú að sameiginlegum kostnaði skuli skipt milli eigenda eftir hlutfallstölu eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994. Jafnskiptur kostnaður sé undantekning frá þeirri meginreglu og skal slíkri kostnaðarskiptingu aðeins beitt í þeim tilvikum sem talin eru eiga sér stoð í B-lið 45. gr. laganna. Til frekari glöggvunar fylgir hér með listi um skiptingu sameiginlegs kostnaðar. Þá bendir nefndin á að samkvæmt reglugerð nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum, sbr. 17.-19. gr., eru hlutfallstölur reiknaðar út frá skiptarúmmáli og hefur notkun, þ.e. hvort um sé að ræða geymsluherbergi eða íbúðarherbergi, engin áhrif á niðurstöðu. Að öðru leyti telur nefndin að eðlilegt sé að þér leitið skýringa á útreikningi hlutfallstalna hjá þeim aðila sem gerði eignaskiptayfirlýsinguna enda telur nefndin það utan við verksvið nefndarinnar að endurreikna hlutfallstölur í eignaskiptayfirlýsingu.“

III.

Í tilefni af kvörtun A ritaði ég kærunefnd fjöleignarhúsamála bréf, dags. 22. febrúar 2002, og óskaði með vísan til 7. og 9. gr. laga nr. 85/1997, um umboðsmann Alþingis, eftir að nefndin léti mér í té gögn málsins og skýrði viðhorf sitt til kvörtunarinnar. Sérstaklega var þess óskað að kærunefndin upplýsti hvort málsmeðferðartími nefndarinnar í máli A hefði verið í samræmi við þær reglur sem gilda um málshraða fyrir nefndinni. Þá óskaði ég eftir viðhorfi nefndarinnar til þess að ritari hennar skrifaði undir fyrrnefnda afgreiðslu. Sérstaklega óskaði ég eftir að kærunefndin lýsti viðhorfi sínu til þess hvort og þá með hvaða hætti afgreiðsla nefndarinnar á umkvörtunaratriði A um skiptingu sameiginlegs kostnaðar á ársreikningum húsfélagsins 1997, 1998 og 1999 hefði verið í samræmi við hlutverk og skyldur nefndarinnar samkvæmt 1. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 og óskráðar reglur stjórnsýsluréttar um rannsóknarskyldu stjórnvalda. Í þessu sambandi óskaði ég einkum eftir viðhorfi nefndarinnar til þess hvort og þá hvaða úrræði nefndin teldi sig að hafa að lögum í þeim tilvikum þegar skýringar húsfélags til nefndarinnar, í tilefni af beiðni eiganda um álit vegna ágreinings við félagið, eru ekki fullnægjandi til þess að leyst verði úr efnisatriðum máls.

Svarbréf kærunefndarinnar, dags. 26. mars 2002, barst mér 2. apríl s.á. Þar er í upphafi lýst meðferð nefndarinnar á erindi A og dagsetningu bréfa og funda þar sem fjallað var um málið. Er gerð grein fyrir þeim í upphafi II. kafla hér að framan. Síðan kemur fram að eftir að skýringar húsfélagsins bárust nefndinni 26. nóvember 2001 var fjallað um málið á fundi 3. desember 2001 en afgreiðslu þess frestað, sem og á fundi nefndarinnar 10. desember s.á. Nefndin fundaði næst 27. desember 2001 og var þá samþykkt að afgreiða málið með bréfi. Síðan segir meðal annars svo í svarbréfi nefndarinnar til mín:

„Formanni og ritara var falið að semja drög að bréfi og það í kjölfarið sent í tölvupósti milli fundarmanna þar sem endanleg samþykkt fór fram áður en það var undirritað. Ljósrit bréfsins fylgdi síðan fundargögnum nefndarmanna næsta fundar.

3. Reglur um málshraða fyrir nefndinni.

Samkvæmt 4. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 og 9. gr. reglugerðar nr. 881/2001 ber nefndinni að láta í té rökstutt álit og jafnan innan tveggja mánaða frá því að erindi barst henni. Í málsmeðferð sinni leitast nefndin við, eftir fremsta megni að skila álitsgerð innan tilskilins frests. Hins vegar eru mál sem berast nefndinni misjafnlega umfangsmikil og flókin og því oft nauðsynlegt að skýra mál frekar, ýmist með upplýsingaöflun, vettvangsgöngu ofl. Afleiðing þessa er sú að afgreiðsla mála getur dregist umfram tvo mánuði. Skv. óskráðum reglum stjórnsýsluréttar um rannsókn mála telst mál nægilega rannsakað þegar nauðsynlegar upplýsingar liggja fyrir til að taka efnislega rétta ákvörðun. Eins og þegar hefur verið rakið og sjá má af gögnum máls var framsetning álitsbeiðanda á ágreiningsefni í álitsbeiðni verulegum takmörkunum háð. Nefndin leitaðist hins vegar við m.a. í ljósi fyrrnefndra reglna stjórnsýsluréttarins, að skýra málið eins og frekast er unnt, með ítrekuðum beiðnum til beggja aðila máls um frekari upplýsingar. Eru þessi úrræði nefndarinnar einu tæki hennar til upplýsingaöflunar enda ekki gert ráð fyrir aðila- og vitnaskýrslum fyrir nefndinni. Er dráttur málsins að stærstum hluta kominn til vegna óhjákvæmilegar upplýsingaöflunar nefndarinnar. Fleiri atriði spila þó þar inní svo sem sumarleyfi nefndarmanna og ritara.

4. Undirritun bréfa og annarra afgreiðslna kærunefndar.

Í kjölfar álits Umboðsmanns Alþingis í máli nr. 2813/1999 endurskoðaði nefndin starfsvenjur sínar og tekur hún nú öll ný mál fyrir á fundum sínum og tekur afstöðu til hvort að málin uppfylli skilyrði 80. gr. laga nr. 26/1994 og reglugerðar 881/2001 um málatilbúnað fyrir nefndinni. Hins vegar hefur sá háttur síðan verið hafður á, að ritari nefndarinnar tilkynni álitsbeiðendum um niðurstöðu nefndarinnar eftir að ákvörðun hefur verið tekin um bréflega afgreiðslu málsins á fundi og eru bréf þessi rituð í samráði við formann.

5. Frávísun á máli [A] nr. [...].

Nefndin lítur svo á að mál sem koma fyrir nefndina séu mál sem byrji að frumkvæði málsaðila ólíkt t.d. málum sem byrja að frumkvæði stjórnvalda. Samkvæmt óskráðum reglum stjórnsýsluréttarins, er því ætlast til að álitsbeiðandi, leggi fram þau gögn, sem nauðsynleg eru til að upplýsa mál svo fremi sem sú skylda íþyngi honum ekki um of. Jafnframt verður að skoða fyrrnefnda reglu með hliðsjón af þeim skilyrðum sem lög setja um málatilbúnað fyrir nefndinni.

Kærunefnd fjöleignarhúsa hefur í málsmeðferð sinni og úrskurðum reynt eftir fremsta megni að koma til móts við þarfir álitsbeiðenda og gagnaðila um úrlausn á málum er lögð hafa verið fyrir nefndina. Nefndin hefur t.d. gengið langt í þá átt að túlka kröfugerð álitsbeiðanda þegar það kemur ekki skýrlega fram en nefndin telur sig geta áttað sig á vandamálinu og gefa síðan álit sitt. Í þeim tilvikum er þá sagt í álitsgerð: „Kærunefnd telur kröfugerð álitsbeiðanda vera þessa.“ Þannig telur nefndin sig þjóna best tilgangi sínum og hagsmunum eigenda fjöleignarhúsa. Málsmeðferð máls [A] fyrir nefndinni endurspeglar ekki síst þetta viðhorf nefndarinnar, en nefndin reyndi ítrekað að nálgast nauðsynlegar upplýsingar í málinu.

Nefndin telur sig engu að síður verða að gera ákveðnar kröfur til erinda sem henni berast í samræmi við ákvæði 2. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 og 5. og 6. gr. reglugerðar nr. 881/2001 um kærunefnd fjöleignarhúsamála, en þar eru settar fram kröfur til málatilbúnaðar fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála. Reglugerðin er í samræmi við þær málsmeðferðarreglur sem lýst er í upplýsingabæklingi um kærunefnd fjöleignarhúsamála. Nefndin hefur lagt það sjónarmið til grundvallar að þannig sé best tryggt jafnræði aðila fyrir nefndinni, sérstaklega með tilliti til gagnaðila en nefndin telur nauðsynlegt að hann geti áttað sig á efni álitsbeiðni og tekið afstöðu til hennar sé hún send honum til umsagnar. Með hliðsjón af ofangreindu telur nefndin að henni beri að vísa málum frá sé það fullreynt að erindin uppfylli ekki fyrrnefndar kröfur um málatilbúnað fyrir nefndinni eða að nefndin geti aflað þeirra upplýsinga sem nauðsynlegar eru fyrir hana til að taka efnislega rétta ákvörðun.

Á fundi sínum þann 4. október 2001 taldi nefndin, eftir óskir um úrbætur á álitsbeiðni og árangurslausar óskir um athugasemdir gagnaðila, að gögn málsins gæfu enn ekki fullnægjandi mynd af ágreiningsefninu. Samþykkti nefndin því að flokka málaleitan [A] í fjóra meginflokka og beina síðan spurningum í 8 liðum til húsfélagsins enda snerist málið að mati nefndarinnar fyrst og fremst um atriði sem stjórn húsfélagsins bæri að veita skýringar og upplýsingar um sbr. bréf dags. 2. október 2001. Ítrekaði kærunefnd við húsfélagið að samkvæmt 6. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús sé stjórn húsfélags skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Eins og áður hefur komið fram er umrætt úrræði eina verkfæri nefndarinnar við gagna- og upplýsingaöflun. Svar húsfélagsins barst 26. nóvember 2001 og eru viðbrögð nefndarinnar rakin í bréfi til [A] dags. 27. desember 2001.

Forsendur kærunefndar fyrir afgreiðslu sinni á málinu, þ.m.t. ágreiningi vegna sameiginlegs kostnaðar voru þær að nefndin getur aðeins gefið álit sitt um lagaleg ágreiningsefni sem byggjast á fjöleignarhúsalögum nr. 26/1994. Jafnframt telur hún sig knúna til að gera ákveðnar kröfur til erinda álitsbeiðenda út frá þeim sjónarmiðum sem áður hafa verið rakin. Í máli [A] dró nefndin fram þau ágreiningsefni sem hún taldi geta reynt á í málinu og óskaði svara frá gagnaðila. Þau svör sem frá þeim bárust taldi kærunefnd fullnægjandi og varpa nægilegu ljósi á það að í málinu lægi ekki fyrir lagalegur ágreiningur sem nefndin gæti tekið til efnislegrar úrlausnar. Þó var að mati nefndarinnar ekki með fullnægjandi hætti gerð grein fyrir spurningum samkvæmt 4.-6. lið um það hvaða kostnaður falli nákvæmlega undir viðhald sameignar og lóðar. Hins vegar eins og kemur fram í frávísunarbréfinu taldi kærunefnd sér ekki unnt að taka afstöðu til ágreiningsefnisins þar sem atvik þess voru ekki fullupplýst, en nefndin hafði beitt öllum þeim úrræðum sem henni standa til boða. Nefndin reyndi þó í bréfi sínu að leiðbeina [A] eftir fremsta megni hvað varðar reglur um álitaefnið.

Í ljósi reglna stjórnsýsluréttarins um mál sem byrja að frumkvæði aðila og reglna um málatilbúnað fyrir nefndinni taldi nefndin sér ekki fært að gefa álit sitt á ágreiningsefni [A] og húsfélagsins um skiptingu kostnaðar. Eins og kemur fram í bréfi nefndarinnar dags. 2. október 2001 er það ekki í verkahring nefndarinnar að endurskoða bókhald húsfélaga og leita upplýsinga um ágreiningsefni aðila. Heldur hvílir sú byrði á herðum aðila, [A] í þessu tilviki, að leggja fyrir nefndina gögn sem varpa ljósi á málið með fullnægjandi hætti svo hún eigi þess kost að gefa álit sitt í málinu. Nefndin hefur ákveðin úrræði sbr. 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga til að kalla sjálf eftir upplýsingum, auk heimildar til úrbóta á álitsbeiðni skv. 5. mgr. 7. gr. reglugerðar 881/2001, en dugi þessi úrræði ekki til hefur nefndin enga aðra möguleika til að afla sér nægilegra gagna um málið. Af þessum sökum sá nefndin sig knúna til að vísa ágreiningsefni varðandi skiptingu kostnaðar frá nefndinni. Þess má geta í þessu sambandi að með bréfi dags. 27. mars 1997 leiðbeindi nefndin [A] um að eigendur í fjöleignarhúsum ættu skýlausan rétt á því að fá að skoða öll skjöl og bókhaldsgögn húsfélagsins og var samhljóða bréf sent fulltrúum húsfélagsins. Nefndin telur því að hún hafi gert það sem í hennar valdi stendur til að gera [A] kleift að nálgast gögn varðandi umræddar framkvæmdir sem í kjölfarið væri hægt að leggja fyrir nefndina.

Að öðru leyti vísast til frávísunarbréfs dags. 27. desember 2001 og gagna mála nr. [...] og [...].“

Með bréfi, dags. 9. apríl 2002, gaf ég A kost á að gera athugasemdir við framangreindar skýringar kærunefndar fjöleignarhúsamála. Í símtali við starfsmann minn 12. apríl s.á. ítrekaði hann að afgreiðsla nefndarinnar hafi verið ófullnægjandi þar sem hann hefði ekki fengið úrlausn á kostnaðarskiptingunni og ekki fengið að skoða reikninga húsfélagsins.

IV.

1.

Í máli þessu kvartar A yfir afgreiðslu kærunefndar fjöleignarhúsamála á álitsbeiðni hans með bréfi, dags. 27. desember 2001. Telur A að kærunefndin hafi ekki afgreitt beiðni hans í samræmi við ákvæði laga nr. 26/1994, sbr. 80. gr. þeirra.

Ég tek strax fram að ég tel að þau viðbrögð nefndarinnar að leitast við að fá fram nánari skýringar frá A á erindi hans og rita í framhaldi af því bréf til húsfélagsins, þar sem nefndin lýsti þeim atriðum sem A gerði athugasemd við, og óska svara við ákveðnum spurningum, hafi verið í góðu samræmi við starfsskyldur kærunefndarinnar og rétt eins og atvik voru í málinu.

Hér að framan var gerð grein fyrir fyrirspurnarbréfi kærunefndar fjöleignarhúsamála, dags. 2. nóvember 2001, og svarbréfi húsfélagsins sem barst nefndinni 26. nóvember s.á. Nefndin segir í afgreiðslu sinni frá 27. desember 2001 á erindi A að í svari húsfélagsins komi fram „að mati nefndarinnar skýringar á þeim atriðum sem ráða má af erindi [A] að ágreiningur sé um“. Er í skýringum nefndarinnar til mín sagt að nefndin hafi talið svörin fullnægjandi og varpa nægilegu ljósi á það að í málinu lægi ekki fyrir lagalegur ágreiningur sem nefndin gæti tekið til efnislegrar úrlausnar. Í bréfi nefndarinnar til A sagði síðan að þó sé að mati nefndarinnar ekki gerð fullnægjandi grein fyrir spurningum samkvæmt 4.-6. lið um það hvaða kostnaður falli nákvæmlega undir viðhald sameignar og lóðar. Þá er lýst því svari húsfélagsins að um sé að ræða kostnað vegna viðhalds á lóð, bílastæði og húsnæði. Það er síðan niðurstaða nefndarinnar að í gögnum málsins komi ekkert fram í hverju þessar framkvæmdir eða viðhald sé fólgið og í framhaldi af því segir:

„Þar af leiðandi getur kærunefnd ekki tekið afstöðu til þess hvort kostnaðurinn sé réttilega færður sem jafnskiptur kostnaður.“

Í skýringum til mín í tilefni af kvörtun A lýsir nefndin því viðhorfi sínu að nefndin telji að henni beri að vísa málum frá sé það fullreynt að erindi uppfylli ekki þær kröfur um málatilbúnað sem lýst er í bréfinu eða að nefndin geti aflað þeirra upplýsinga sem nauðsynlegar eru fyrir hana til að taka efnislega rétta ákvörðun.

Í máli A fór nefndin þá leið í framhaldi af erindi hans til nefndarinnar, dags. 15. apríl 2001, að endurupptaka fyrri afgreiðslu sína í kjölfar álits míns frá 3. apríl 2001, í máli nr. 2813/1999. Nefndin afmarkaði sjálf á grundvelli erindis A í fyrirspurnarbréfi sínu til stjórnar húsfélagsins hver ágreiningsefnin væru og hefur hann ekki gert athugasemd við þá afmörkun. Það verður því ekki annað séð en að „málatilbúnaði“ fyrir nefndinni hafi verið komið í það horf að það atriði hafi ekki átt að standa því í vegi að nefndin leysti úr þessum tilteknu ágreiningsefnum. Eftir stendur þá að taka afstöðu til þess hvort annars vegar framkomnar upplýsingar af hálfu húsfélagsins og hins vegar skortur á umbeðnum skýringum af hálfu húsfélagsins hafi átt að leiða til frávísunar máls A frá nefndinni.

2.

Um verkefni og valdsvið kærunefndar fjöleignarhúsamála er fjallað í 80. gr. laga nr. 26/1994. Ákvæðið hljóðar svo:

„Greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geta þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndarinnar og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið.

Erindi til kærunefndar skal vera skriflegt og í því skal skilmerkilega greina hvert sé ágreiningsefnið, hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni.

Skal kærunefnd gefa gagnaðila kost á að tjá sig og koma sjónarmiðum sínum og kröfum á framfæri. Skal gefa honum stuttan frest í því skyni. Heimilt er kærunefnd að kalla eftir öllum nauðsynlegum upplýsingum og gögnum og óska umsagnar frá öðrum sem málið snertir eða við kemur.

Kærunefndin skal láta í té rökstutt álit svo fljótt sem kostur er og jafnan innan tveggja mánaða frá því að erindi barst henni. Ágreiningsefnum verður eigi skotið til annars stjórnvalds.

Telji kærunefndin að lög þessi hafi verið brotin og að á rétt aðila sé hallað beinir hún tilmælum til gagnaðila um úrbætur.

Aðilar geta lagt ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti.

Félagsmálaráðherra skal með reglugerð setja nánari ákvæði um erindi til kærunefndar, störf hennar, verkefni, valdsvið, starfsskilyrði o.fl.“

Ég tek fram að á grundvelli 7. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 hefur félagsmálaráðherra sett reglugerð nr. 881/2001, um kærunefnd fjöleignarhúsamála. Þar sem atvik þessa máls áttu sér stað fyrir gildistöku reglugerðarinnar hefur hún ekki þýðingu við úrlausn þess.

Í athugasemdum greinargerðar með frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994 segir um svo um kærunefndina:

„Loks er í frumvarpinu lagt til að sett verði á fót sérstök kærunefnd fjöleignarhúsamála, sem eigendur geti leitað til með ágreiningsmál sín og fengið frá rökstutt álit. [...] Það er álit nefndarinnar að brýn þörf sé á slíkum opinberum álitsgjafa á þessu sviði. Kom jafnvel til álita að ganga lengra og veita nefndinni úrskurðarvald í tilteknum málum, en að svo stöddu þótti það ekki rétt og fært. Eigendur eru því í engum tilvikum skyldugir að leita til nefndarinnar og geta jafnan snúið sér til dómstóla með ágreining sinn. Þó má búast við því að menn telji nefndina góðan og fýsilegan kost því þar fá mál skjótari afgreiðslu og af aðila með sérþekkingu og reynslu í þessum málaflokki. Má ef vel tekst til jafnvel reikna með því að aðilar komi sér saman um að hlíta niðurstöðu nefndarinnar og hún hafi þá þýðingu sem gerðardómur. Sameignin og hin nána samvinna og samneyti sem hún kallar á, gerir það að verkum að á þessu sviði framar öðrum er sérstök þörf á að skjótur endi sé bundinn á deilumál og þrætur. Að öðrum kosti er voðinn vís, ósættið getur magnast upp og eyðilagt alla samvinnu og gert öll samskipti óþolandi fyrir alla aðila.“ (Alþt. 1993-94, A-deild, bls. 1035.)

Eins og fram kemur í tilvitnuðum lögskýringargögnum var við setningu lagareglna um fjöleignarhús árið 1994 valin sú leið að fela sérstakri kærunefnd á vegum stjórnvalda að láta uppi álitsgerðir þegar eigendur fjöleignarhúsa greinir á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum. Hver eigandi getur þannig óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Sé mál tækt til meðferðar hjá kærunefndinni skal hún láta uppi rökstutt álit. Af hálfu löggjafans er nefndinni fengið það sérstaka úrræði að telji nefndin að lög um fjöleignarhús hafi verið brotin og að á rétt aðila sé hallað beinir hún tilmælum til gagnaðila um úrbætur. Í samræmi við lokaorð framangreindrar tilvitnunar til athugasemda í greinargerð með frumvarpi sem varð að lögum nr. 26/1994 tel ég að nefndin þurfi í starfi sínu að rækja það hlutverk að gefa álit sitt um lagaleg ágreiningsefni sem byggjast á fjöleignarhúsalögunum með það í huga að álit hennar geti verið aðilum vegvísir til að ljúka ágreiningi þeim sem uppi er. Sé þannig uppi ágreiningur af hálfu íbúa í fjöleignarhúsi gagnvart húsfélagi, og þar með öðrum eigendum íbúða í húsinu, og kærunefndin fær ekki fullnægjandi svör um atriði sem stjórn húsfélags ber að lögum að láta íbúðareiganda í té, getur verið fullt tilefni fyrir nefndina að taka afstöðu til þess hvort beita eigi þeirri heimild sem henni er fengin í 5. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 og skýra þannig fyrir aðilum skyldur þeirra. Séu upplýsingarnar metnar fullnægjandi af hálfu nefndarinnar er mikilvægt fyrir alla aðila málsins að látið sé uppi álit um það. Aðkomu stjórnvalda að málum eigenda íbúða í fjöleignarhúsi með starfi hinnar sérstöku kærunefndar er ætlað að greiða með raunhæfum og virkum hætti fyrir því að sátt komist á milli eigendanna ef þrætur rísa.

Kærunefnd fjöleignarhúsamála er með lögum fengin staða sjálfstæðrar stjórnsýslunefndar sem ber að láta í té rökstutt álit á þeim ágreiningi sem uppi er og fellur undir starfssvið nefndarinnar. Þótt nefndinni sé ekki fengið úrskurðarvald um ágreining aðila búa sambærileg sjónarmið að baki starfi nefndarinnar að öðru leyti og sjálfstæðra úrskurðarnefnda sem komið er á fót með lögum. Þeir sem leita til nefndarinnar eiga því kröfu á því að nefndin láti í té rökstutt álit um þau ágreiningsefni sem borin eru undir nefndina og eiga undir hana að lögum nema ekki séu uppfyllt formskilyrði, m.a. um málatilbúnað. Til frávísunar máls frá nefndinni á því ekki að koma nema í þeim tilvikum þegar slík formskilyrði eru ekki uppfyllt. Telji nefndin sig ekki fá fullnægjandi skýringar frá gagnaðila máls í kjölfar fyrirspurnarbréfs getur nefndin vitanlega ítrekað beiðni sína um upplýsingar, sbr. lokaorð 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994, en beri það ekki árangur eða telji nefndin sig hafa fengið nægjanlegar upplýsingar verður að miða við að henni beri að setja fram álit um ágreiningsefni málsins. Þar koma almennt þrjár leiðir til greina. Í fyrsta lagi að nefndin telji framkomnar skýringar fullnægjandi og þar með sé upplýst það atriði sem ágreiningi olli. Í öðru lagi að nefndin láti uppi álit sitt á ágreiningsefninu og í þriðja lagi, ef reyndin er sú að nefndin hefur ekki fengið fullnægjandi upplýsingar frá gagnaðila og ágreiningur málsins beinist að lögbundinni upplýsingagjöf hans, er nefndinni fengið vald í 5. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 til að leggja mat á hvort þau lög hafi verið brotin og hallað á rétt aðila. Telji nefndin að svo sé „beinir hún tilmælum til gagnaðila um úrbætur“.

3.

Eins og kærunefndin lýsir í upphafi afgreiðslu sinnar á erindi A afmarkaði hún ágreining málsins, að teknu tilliti til sjónarmiða A, með eftirfarandi hætti:

„Annars vegar að ákvörðun aðalfundar húsfélagsins 1999 um hækkun húsgjalda yðar hafi verið ólögmæt þar sem þér hafið ekki verið boðaður á fundinn. Hins vegar að reikningar húsfélagsins 1997 og 1998 sýni ekki eðlilega kostnaðarskiptingu sameiginlegs kostnaðar og innistæða yðar í hússjóði hafi lækkað óeðlilega.“

Í bréfi nefndarinnar til A kemur þar á eftir fram að á fundi nefndarinnar 4. október 2001 hafi málið verið tekið til umfjöllunar. Hafi nefndin talið að ágreiningsefnið væri óljóst en hafi samt ákveðið að flokka málaleitan A í fjóra meginflokka og beina síðan spurningum í 8 liðum til húsfélagsins. Síðan segir svo í bréfi nefndarinnar: „[...] enda snerist málið að mati nefndarinnar fyrst og fremst um atriði sem stjórn húsfélagsins bæri að veita skýringar og upplýsingar um“.

Ég fæ ekki annað séð en að kærunefnd fjöleignarhúsamála hafi með bréfi sínu til húsfélagsins, dags. 2. nóvember 2001, afmarkað þau ágreiningsefni sem A hafði borið undir nefndina og nefndin taldi sig bæra til að fjalla um.

Samkvæmt 1. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 er það eitt af hlutverkum hinnar sérstöku kærunefndar að taka afstöðu til þess hvort eigendur fjöleignarhúsa, einir sér eða sem aðilar að húsfélagi, hafi uppfyllt skyldur sínar samkvæmt lögunum. Kærunefndinni er fengið það vald til rækslu þessa lögmælta verkefnis að geta kallað eftir „öllum nauðsynlegum upplýsingum og gögnum“ frá aðilum máls, sbr. 3. málsl. 3. mgr. 80. gr. laganna.

Samkvæmt 6. mgr. 69. gr. sömu laga er stjórn húsfélags skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Skulu eigendur m.a. hafa rétt til þess að skoða reikninga félagsins með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni. Í ljósi þessa ber stjórninni að „halda glögga reikninga yfir tekjur og gjöld húsfélagsins“, sbr. 1. málsl. 2. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994.

Eins og ég lýsti hér að framan var það mat kærunefndar fjöleignarhúsamála að mál A lyti fyrst og fremst að atriðum sem stjórn húsfélagsins bæri að veita skýringar og upplýsingar um. Í svarbréfi sínu til A telur nefndin að húsfélagið hafi ekki gert nefndinni fullnægjandi grein fyrir tilteknum atriðum. Ég vek af þessu tilefni athygli á þeim lagaákvæðum sem áður var lýst um heimild nefndarinnar til að kalla eftir upplýsingum frá húsfélagi og skyldu húsfélags til að láta eiganda íbúðar í fjöleignarhúsi í té upplýsingar. Ég tel að í samræmi við hlutverk og valdheimildir kærunefndar fjöleignarhúsamála hafi nefndinni ekki verið heimilt að ljúka afgreiðslu sinni á þessum þætti ágreiningsmáls þess sem A hafði borið undir nefndina með frávísun. Þar sem nefndin taldi umræddar upplýsingar ekki fullnægjandi gat hún á grundvelli þeirrar heimildar sem henni er veitt í 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 ítrekað beiðni sína um upplýsingagjöf af hálfu húsfélagsins. Að öðrum kosti bar nefndinni, þar sem hún hafði afmarkað ágreiningsefnið, að taka afstöðu til þess í áliti hvort hún teldi lög um fjöleignarhús hafa verið brotin og hvort hallað hefði verið á rétt A. Teldi nefndin að svo væri átti hún að beina tilmælum til húsfélagsins um úrbætur. Vegna þeirra atriða málsins sem kærunefndin taldi að húsfélagið hefði gefið fullnægjandi skýringar á þannig að ljóst væri að um þau væri ekki lagalegur ágreiningur sem nefndinni bæri að fjalla um, ítreka ég að lög um starfshætti nefndarinnar gera ráð fyrir að hún ljúki þeim málum sem hún tekur til efnismeðferðar með áliti. Fái nefndin fullnægjandi skýringar frá gagnaðila í tilefni af ágreiningsefni sem hún hefur tekið til umfjöllunar tel ég að nefndinni beri að rækja hlutverk sitt með því að skýra það í áliti hvernig framkomnar upplýsingar leiði til þeirrar niðurstöðu að hún telji ekki ástæðu til að fjalla frekar um málið. Ég ítreka líka þær ályktanir sem ég tel að draga verði af áður tilvitnuðum lögskýringargögnum um hlutverk kærunefndarinnar. Í samræmi við það er mikilvægt fyrir deiluaðila og þá ekki síður fyrir húsfélag, og þar með aðra íbúa fjöleignarhúss, að útskýrt sé í áliti nefndarinnar hvernig framkomnar upplýsingar eru af hálfu nefndarinnar taldar skýra málið. Ég tel að með því ræki nefndin það hlutverk sem henni er fengið við framkvæmd laga nr. 26/1994 en þau lúta fyrst og fremst að einkaréttarlegum samskiptum eigenda íbúða í fjöleignarhúsum.

Með vísan til þess sem rakið er hér að framan er það niðurstaða mín að sú ákvörðun kærunefndar fjöleignarhúsamála að afgreiða beiðni A með frávísun hafi eins og atvikum var háttað ekki verið í samræmi við lög.

4.

Kvörtun A beinist jafnframt að þeim tíma sem það tók kærunefndina að afgreiða mál hans.

Samkvæmt 4. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 skal kærunefnd fjöleignarhúsamála láta í té rökstutt álit svo fljótt sem kostur er og jafnan innan tveggja mánaða frá því að erindi barst henni. Af gögnum málsins má ráða að það tók kærunefnd fjöleignarhúsamála rúmlega sjö mánuði að afgreiða álitsbeiðni A. Ég tek fram að meginástæða þess að tafir urðu á afgreiðslu kærunefndarinnar var sá tími sem það tók að afla upplýsinga og skýringa frá húsfélaginu. Kærunefndin sendi upphaflegt fyrirspurnarbréf sitt 22. júní 2001 en svarbréf húsfélagsins barst nefndinni ekki fyrr en 26. nóvember 2001. Með tilliti til framangreindrar niðurstöðu minnar í kafla IV.2 tel ég í sjálfu sér ekki ástæðu til að fjalla frekar um þetta atriði hér að öðru leyti en því að ég tel gagnrýnivert að kærunefndin lét líða um tvo og hálfan mánuð frá því að frestur, sem húsfélaginu hafði verið gefinn til að svara, rann út þann 4. júlí 2001 þar til nefndin ítrekaði fyrirspurnarbréf sitt með bréfi dags. 19. september 2001.

5.

Að lokum gerir A athugasemd við að ritari kærunefndar fjöleignarhúsamála hafi ritað undir lokaafgreiðslu hennar í máli hans.

Í áliti mínu frá 3. apríl 2001 nr. 2813/1999 í máli A tók ég fram að í lögum nr. 26/1994 væri ekki kveðið á um sérstakt valdframsal til formanns og ritara kærunefndar fjöleignarhúsamála. Taldi ég að það leiddi þó af almennum reglum stjórnsýsluréttar að nefndarmenn í kærunefndinni gætu að vissu marki skipt með sér verkum en heimild til slíks innra valdframsals væri ekki ótakmörkuð og ætti aðeins við sérstakar aðstæður. Á þessum grundvelli og einnig að því virtu að kærunefnd fjöleignarhúsamála væri álitsgefandi, og tæki því ekki stjórnvaldsákvarðanir í merkingu stjórnsýslulaga, taldi ég að nefndinni kynni að vera heimilt að fela formanni nefndarinnar að vísa frá erindum fyrir hönd hennar sem augljóslega uppfylltu ekki þau skilyrði að um væri að ræða ágreining milli eigenda fjöleignarhúss í skilningi laga nr. 26/1994, t.d. þegar ágreiningur væri um verksamning. Ég gat hins vegar ekki fallist á að lög heimiluðu framsal valds út fyrir nefndina eins og til ritara hennar með þeim hætti að honum væri falið að meta hvort nefndin tæki mál til meðferðar og vísa því frá ef hann teldi svo ekki vera. Þá tók ég fram að væri um innra valdframsal til formanns að ræða yrði að virtum réttaröryggissjónarmiðum og vönduðum stjórnsýsluháttum að vera kveðið á um það með skýrum hætti í fundargerð nefndar.

Í skýringum kærunefndarinnar til mín, sem bárust mér með bréfi 2. apríl 2002, kemur fram að nefndin hafi endurskoðað starfsvenjur sínar í kjölfar framangreinds álits míns í máli nr. 2813/1999. Taki hún þannig í dag afstöðu til þess í hverju máli fyrir sig hvort það uppfylli skilyrði 80. gr. laga nr. 26/1994 og fyrirmæli reglugerðar nr. 881/2001, um kærunefnd fjöleignarhúsamála, um málatilbúnað fyrir nefndinni. Síðan segir svo í bréfinu:

„Hins vegar hefur sá háttur síðan verið hafður á, að ritari nefndarinnar tilkynni álitsbeiðendum um niðurstöðu nefndarinnar eftir að ákvörðun hefur verið tekin um bréflega afgreiðslu málsins á fundi og eru bréf þessi rituð í samráði við formann.“

Með vísan til þeirra sjónarmiða sem ég reifaði hér að framan um innra og ytra valdframsal kærunefndar og rakin eru í áliti mínu frá 3. apríl 2001 er það skoðun mín að sömu sjónarmið eigi ekki síður við um lokaafgreiðslur kærunefndar, sbr. 4. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994. Get ég því ekki fallist á að lög heimili slíkt framsal valds út fyrir nefndina þannig að ritara hennar sé fengið vald til að afgreiða þær álitsbeiðnir sem nefndinni berast. Ég minni í þessu efni jafnframt á að í hlut á kærunefnd sem skipuð er einstaklingum og áskilið er að hluta að þeir uppfylli tilteknar almennar hæfiskröfur um sérfræðikunnáttu. Sama gildir um varamenn. Það gæti því skipt máli fyrir þá sem óska eftir áliti nefndarinnar og þá sem hagsmuna eiga að gæta vegna niðurstöðu mála að glöggt komi fram í hinni skriflegu afgreiðslu nefndarinnar hvaða nefndarmenn standi að áliti. Geta þá aðilar slíks máls meðal annars tekið afstöðu til hugsanlegra álitamála um sérstakt hæfi nefndarmanna til að fjalla um einstakt mál.

V.

Niðurstaða.

Með vísan til framangreinds er það niðurstaða mín að afgreiðsla kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli A frá 27. desember 2001 hafi ekki verið í samræmi við lög. Beini ég þeim tilmælum til nefndarinnar að hún taki mál A fyrir að nýju, komi beiðni þar um frá honum, og hagi þá meðferð málsins í samræmi við þau sjónarmið sem rakin eru í álitinu.

VI.

Með bréfi til kærunefndar fjöleignarhúsamála, dags. 11. febrúar 2003, óskaði ég upplýsinga um hvort A hefði leitað til kærunefndarinnar á ný og hvort einhverjar ákvarðanir hefðu verið teknar af því tilefni eða hvort málið væri enn til meðferðar. Í svari kærunefndarinnar, dags. 17. mars 2003, kemur fram að mál A hjá kærunefndinni hafi verið endurupptekið samkvæmt beiðni er komi fram í bréfi hans til nefndarinnar, dags. 29. október 2002, og sé málið enn til meðferðar. Ég ritaði kærunefndinni á ný bréf, dags. 14. maí 2003, og óskaði eftir upplýsingum um hvort ákvörðun hefði verið tekin í máli A, eða, ef svo væri ekki, hvenær ákvörðunar væri að vænta. Svar nefndarinnar er dagsett 23. sama mánaðar. Þar kemur fram að kærunefnd hafi gefið álit sitt í máli A og fylgdi álitið með í ljósriti.