Bréf

I

Vísað er til kvörtunar yðar 1. apríl sl. yfir úrskurði kærunefndar húsamála 27. mars 2023 í enduruppteknu máli nr. 11/2022. Samkvæmt úrskurðinum lagði nefndin til grundvallar að kannabislykt hefði fundist í einhverjum mæli í geymslu íbúðar sem þér leigið af Seltjarnarnesbæ a.m.k. á tímabilinu 5. september til 30. október 2021, eða í um tvo mánuði. Var afsláttur af leigunni „hæfilega ákveðinn“ 20.000 kr. vegna umrædds tímabils. Af kvörtun yðar verður ráðið að hún beinist að útreikningi nefndarinnar á endur­greiðslu Seltjarnar­nes­bæjar til yðar vegna framangreinds.

Þér hafið tvívegis áður leitað til umboðsmanns vegna ágreinings við Seltjarnarnesbæ vegna umræddrar geymslu. Með bréfi 24. janúar 2022 í máli nr. 11454/2021 var yður leiðbeint um að þér gætuð freistað þess að bera ágreininginn undir kærunefnd húsamála áður en umboðsmanni væri fært að fjalla um málið. Þá lauk umboðsmaður síðara málinu með áliti 19. september 2022 í máli nr. 11653/2022 með vísan til þess að málsmeðferð kæru­nefndar húsamála hefði ekki verið í samræmi við 1. mgr. 7. gr. og 10. gr. stjórnsýslu­laga nr. 37/1993 eins og aðstæðum í máli yðar var háttað. Mér er því kunnugt um forsögu málsins.

Að beiðni umboðsmanns bárust gögn málsins frá nefndinni 12. maí sl.

II

1

Með ákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994, með síðari breytingum hefur kærunefnd húsamála verið falið það verkefni að úrskurða með bindandi hætti í ágreiningsmálum sem falla undir nefndina og almennt einkaaðilar, leigutaki eða leigusali, skjóta til hennar. Þegar sleppir sérstökum ákvæðum í lögunum um málsmeðferð fyrir nefnd­inni fer að öðru leyti um hana samkvæmt ákvæðum stjórnsýslulaga og nánari reglum sem ráðherra setur eins og segir í 6. mgr. 85. gr. laga nr. 36/1994. Í framkvæmd hefur að jafnaði verið litið svo á að sá ágreiningur sem almennt er til meðferðar hjá kærunefnd húsamála sé einkaréttarlegur og falli sem slíkur utan starfssviðs umboðsmanns Alþingis eins og það er afmarkað í 3. gr. laga nr. 85/1997, um umboðsmann Alþingis. Á hinn bóginn er nefndin hluti af stjórnsýslu ríkisins og falla störf hennar af þeirri ástæðu undir eftirlit umboðsmanns, sbr. 1. mgr. 2. gr. laga nr. 85/1997.

Í ljósi þess sem að framan greinir um stöðu nefndarinnar og eðli þess ágreinings sem hún fjallar um beinist eftirlit umboðsmanns Alþingis með störfum nefndarinnar fyrst og fremst að því að kanna hvort hún hafi við meðferð og úrlausn mála gætt skráðra og óskráðra reglna stjórnsýsluréttar, nánari reglna sem settar hafa verið um störf nefndarinnar og að öðru leyti hagað störfum sínum í samræmi við lög og vandaða stjórnsýsluhætti. Að því marki sem úrlausn nefndarinnar byggist á mati á atvikum hefur umboðsmaður hins vegar almennt ekki forsendur til að taka slík atriði til endurskoðunar enda liggi fyrir að nefndin hafi við þá úrlausn fylgt þeim reglum sem eftirlit umboðsmanns beinist að samkvæmt framansögðu.

2

Í III. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994 er fjallað um ástand hins leigða húsnæðis. Í 1. mgr. 16. gr. téðra laga segir að nú komi ljós að hið leigða húsnæði sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skuli leigjandi þá innan fjögurra vikna frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Að öðrum kosti teljist leigjandi una húsnæðinu.

Í 1. mgr. 17. gr. sömu laga segir að hefjist leigusali ekki handa við að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan fjögurra vikna frá því að honum barst skrifleg tilkynning samkvæmt 1. eða 2. mgr. 16. gr. sé leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Þá segir í 3. mgr. að leigjandi eigi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu á meðan eigi hafi verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði.

3

Eins og fram kemur í téðum úrskurði nefndarinnar liggja fyrir gögn um samskipti yðar við Seltjarnarnesbæ vegna málsins. Samkvæmt þeim hafa töluverð samskipti átt sér stað milli yðar og sveitar­félagsins í kjölfar þess að þér tilkynntuð með tölvupósti 5. september 2021 að þér gætuð ekki nýtt geymslu, sem fylgdi íbúð sem sveitarfélagið hafði úthlutað yður, vegna ólyktar.

Ljóst er að þér gerðuð sveitarfélaginu skriflega grein fyrir aðfinnslum yðar innan þess fjögurra vikna frests sem 1. mgr. 16. gr. laga nr. 36/1994 mælir fyrir um. Þá liggur einnig ljóst fyrir að sveitarfélagið brást við tilkynningu yðar innan þess fjögurra vikna frests sem 1. mgr. 17. gr. sömu laga mælir fyrir um.

Í niðurstöðu nefndarinnar var lagt til grundvallar að kannabis­lykt hefði fundist í einhverjum mæli í geymslunni, a.m.k. á tímabilinu 5. september til 30. október 2021, eða í um tvo mánuði. Var sveitar­félaginu því gert að endurgreiða yður 20.000 kr. í afslátt af greiddri leigu. Kom og fram í niðurstöðu nefndarinnar að hið leigða húsnæði væri 66 fermetrar og þar af væru 12 fermetrar vegna geymslu. Þá yrði almennt að leggja til grundvallar að leiguverð vegna geymslu væri lægra en af íbúðarfermetrum.

Af kvörtun yðar, fyrirliggjandi gögnum og úrskurði kærunefndarinnar verður ekki annað ráðið en að ágreiningur málsins varði útreikning nefndarinnar á endur­greiðsl­unni og tímabili hennar. Í úrskurði nefndarinnar kemur fram að ekki hafi legið fyrir í málinu hvaða úrbóta hafi verið þörf né staðfesting á því að geymslan hafi verið ónothæf vegna lyktar. Engu að síður hafi nefndin gert sveitarfélaginu að endurgreiða yður 20.000 kr. afslátt af leigunni á framangreindu tímabili í ljósi þess að sveitarfélagið hafði lofað yður í tölvupósti 1. október 2021 að afsláttur yrði veittur af leigunni. Þá leit nefndin til bókunar lögreglu 26. apríl 2022 þar sem staðfest var að mikil kannabislykt hefði verið í geymslunni 30. október 2021 og lyktin hefði ekki verið í nær­liggjandi geymslum heldur einungis staðbundin við þessa einu geymslu. Það væri hins vegar ekkert í gögnum málsins sem hefði fært sönnur á að ólykt hefði komið frá geymslunni eftir þann tíma. Þá tók nefndin einnig mið af því við útreikninginn að komast hefði mátt hjá tjóni af þessum völdum ef þér hefðuð hleypt starfsmanni sveitar­félagsins inn í geymsluna eins og til stóð.

Með vísan til framangreinds, og að virtum gögnum málsins að öðru leyti, tel ég ekki ástæðu til að gera athugasemdir við niðurstöðu nefndarinnar. Þá fæ ég ekki betur séð en að sú fjárhæð sem lögð var til grundvallar útreikningi nefndarinnar sé hærri en sú sem lögð var til grundvallar í þeim fyrri þar sem lagt var til grundvallar að mánaðar­leiga íbúðarinnar hefði verið 83.708 kr. Í hinum síðari var hins vegar lagt til grundvallar að mánaðarleiga íbúðarinnar hefði verið 137.620 kr. í september 2021 og 139.320 kr. í október 2021. Eru þessar fjárhæðir í samræmi við þær tölur sem þér senduð nefndinni þegar þér óskuðuð eftir því að málið yrði endurupptekið. Þá var endurgreiðslutímabilið hið sama í báðum úrskurðunum, þ.e. 5. september til 30. október 2021. Í ljósi þessa tel ég ekki líkur á því að frekari athugun mín á málinu muni leiða til þess að ég hafi forsendur til að gera athugasemdir við útreikning nefndarinnar enda verður ekki annað séð en að hún hafi við úrlausn málsins fylgt þeim reglum sem eftirlit umboðsmanns beinist að samkvæmt framansögðu.

III

Með vísan til þess sem að framan er rakið lýk ég hér með umfjöllun minni um málið, sbr. 1. mgr. 10. gr. laga nr. 85/1997, um umboðs­mann Alþingis.